Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое обременение квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Как узнать, что квартира с обременением?
Есть несколько способов узнать, что недвижимость с обременением.
-
Взять выписку из ЕГРН. В документе будет указана информация о виде обременения и количестве прописанных граждан.
-
В домовой книге есть сведения о количестве прописанных человек в квартире.
-
В сертификате о материнском капитале будет информация, использовались ли деньги для покупки квартиры. Если семья воспользовалась сертификатом, то прежде чем выписывать ребенка, они обязаны предоставить ему квартиру с аналогичными параметрами.
Обременение в виде маткапитала
Если жилье купили с использованием средств материнского капитала, то по закону все члены семьи, включая детей, должны получить в квартире доли. Только в этом случае можно продавать квартиру с маткапиталом или поменять ее на другую, например, большей площади. Но все это возможно только с согласия органов опеки и попечительства. Если в квартире не были выделены доли детям и продавец не сказал покупателю об использовании маткапитала, то сделку могут признать недействительной. При этом вернуть деньги очень сложно.
Чтобы продать доли детей, необходимо одновременно с этим купить на имя несовершеннолетних доли в другой квартире.
Причем стоимость этих долей должна быть не меньше стоимости тех, которые отчуждаются. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.
Если эти требования не выполнить, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавцу придётся вернуть ему уплаченную сумму в полном объеме.
Третий вид обременения — аренда. В такой ситуации происходит продажа жилплощади, когда на ней проживают арендаторы, заключившие официальный договор. Срок действия договора найма прописывается в договоре купли-продажи. Новый владелец не вправе выселить арендаторов до окончания срока действия договора найма. Такой вариант сделки весьма распространен в Европе. Если приобретается жилье с целью инвестиции, то есть вложением денег в недвижимость для получения дохода, то квартира достается покупателю вместе с арендаторами, которые продолжают платить по договору, но уже новому владельцу.
В России подобные сделки достаточно редки. Но бывают ситуации, когда после заключения договора покупатель узнает, что в квартире имеются жильцы, которым ничего не известно о продаже недвижимости. Это бывает при заключении краткосрочного договора аренды, который не регистрируется в Росреестре. В таком случае никаких записей в выписке ЕГРН не будет. При заключении долгосрочного договора на срок больше года его необходимо обязательно зарегистрировать. Только тогда аренда будет указана в выписке как обременение.
Как поступить, если у квартиры имеется такого рода обременение? Если владелец решил продать квартиру, это не означает автоматического расторжения договора аренды. Арендаторы вправе проживать в квартире до окончания срока действия договора. Здесь имеются два пути решения вопроса. Можно купить квартиру вместе с арендаторами или потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить расторжение договора можно путем получения простой расписки от арендаторов. Дальше договор купли-продажи заключается по стандартной схеме.
Как снять обременение с недвижимости
У процедуры есть несколько возможных вариантов. Порядок будет зависеть от специфики работы самого кредитно-финансового учреждения. Возможны следующие варианты:
- одностороннее снятие обременения. Банк направляет заявление о том, что долговые обязательства заемщиком погашены и собственность переходит в полное распоряжение клиента. Такой порядок снятия обременения по ипотеке в Сбербанке;
- двусторонняя процедура. Заявки в соответствующее подразделение Росреестра поступают от кредитора и от заемщика;
- подача в регистрационную палату заявления от заемщика и кредитора закладной. В документе должна стоять отметка о том, что клиент в полной мере выполнил свои обязательства перед банком. Если речь идет о военной ипотеке, то соответствующе заявление направит «Росвоенипотека».
Сколько времени потребуется
Сотрудник МФЦ примет у вас документы, выдаст их опись, в которой будет обозначен срок снятия обременения по ипотеке в Росреестре. Когда справка будет готова, вы получите соответствующее СМС-сообщение. После этого вы сможете прийти в офис многофункционального центра, чтобы забрать документ. Справка подтверждает, что недвижимость больше не находится в залоге и вы вправе распоряжаться ей по своему усмотрению.
В МФЦ процедура снятия обременения занимает три рабочих дня, в том числе если речь идет о военной ипотеке. В некоторых случаях, когда речь идет, например, о пересылке бумажных документов по почте, срок может увеличиться на 1−2 рабочих дня. Следует учесть время, пока запрос будет идти в подразделение Росреестра, а справка – обратно в МФЦ.
Чтобы сделать процесс быстрее, вы можете заказать электронный документ через интернет. В этом случае процедура будет значительно быстрее. Электронная справка имеет ту же юридическую силу что и ее бумажный аналог.
Немного дольше будет процедура, если заемщик участвовал в долевом строительстве и приобретал квартиру в кредит. Срок снятия обременения по ипотеке в Росреестре в этом случае займет порядка 5 рабочих дней.
Если процедура односторонняя, период может стать еще дольше. Если не сам заемщик обращается в МФЦ, снятие обременения по ипотеке может занять порядка двух недель.
Как проверить наличие обременений?
Существует несколько юридических документов, в которых отражаются данные об обременении:
- Выписка из ЕГРН – основной источник информации о недвижимости. Он помогает понять, находится ли жилье в ипотеке, долгосрочной аренде или долевом владении, заключен ли на него договор ренты, является ли оно собственностью несовершеннолетнего.
- Домовая книга или справка о прописанных – позволяют узнать, сколько жильцов зарегистрировано в квартире.
- Договор приватизации – содержит информацию о лицах, которые отказались от официального оформления.
- Документ о праве на материнский капитал – показывает, использовались ли эти средства для покупки недвижимости.
Что должен сделать каждый продавец обремененного имущества:
- Получить при необходимости все разрешения от надзорных или банковских органов;
- Подготовить нотариально заверенные копии таких документов;
- Уведомить покупателя о наличии каких-либо обременений;
- Своевременно информировать надзорные или банковские органы об изменении хода сделки.
Что должен сделать каждый покупатель:
- Проверить в открытых государственных источниках все сведения, предоставленные продавцом;
- Отдать документы на проверку юристу или риэлтору (желательно);
- Не доверять обещаниям на слово, требовать письменного подтверждения.
Продажа квартиры с обременениями часто сопровождается разного рода мошенническими действиями, поэтому такие операции сопряжены с рисками для покупателя. Так, например, продавец может озвучить несущественное обременение, но умолчать о какой-либо серьезной проблеме. Подавляющее количество проблем связано с приобретением недвижимости на вторичном рынке, однако это не говорит о том, что, покупая жилье, например, по переуступке (от застройщика) вы автоматически страхуетесь от любого обмана.
Избежать неприятностей (включая полную потерю денег, которую вы собирались потратить на покупку жилья), можно в том случае, если в момент подготовки к сделке активно пользуетесь услугами профильных специалистов – например, юриста, которые специализируется на жилищном праве или опытного риэлтора (престижного агентства недвижимости).
Суммы, которые вы потратите на привлечение специалистов, в любом случае, будут намного меньше тех денег, которые вы рискуете потерять в результате обмана.
Можно ли продать квартиру с обременением?
Можно. Но осторожно. И не всегда. Например, продать квартиру с наложенным на нее арестом нельзя. В большинстве других случаев обременение допускает передачу права собственности на недвижимость с сохранением самого обременения (например, ипотеки).
Продажа квартиры с обременением – это нормальная (хотя и редкая) практика рынка. Главное, чтобы Покупатель об этом знал и понимал, что его право собственности будет ограничено (стеснено) до тех пор, пока обременение не будет снято.
Квартиры с обременением покупают, например, в таких случаях:
- Продавец квартиры еще не выплатил за нее ипотечный кредит, и продает ее вместе с долгом и залогом (обременением);
- Покупатель купил квартиру в рассрочку (до выплаты всей суммы квартира находится в залоге у Продавца);
- Квартира продается вместе с живущими в ней по договору аренды арендаторами (Покупатель становится на место арендодателя);
- Квартира продается с обременением рентой (Покупатель становится на место плательщика ренты, с согласия получателя ренты).
Если квартира продается с каким-либо обременением, то оно должно быть отражено в Договоре купли-продажи квартиры отдельным пунктом. А в случае с ипотекой, заключается еще и отдельный кредитный договор Покупателя с банком.
Что такое обременение
Согласно общим положениям гражданского законодательства, право собственности представляет собой обладание тремя видами полномочий.
Внимание! Это нашло свое подтверждение в статье 209 ГК Российской Федерации:
- владение – документально подтвержденное право конкретного гражданина о принадлежности ему того или иного объекта материального мира,
- пользование – возможность использовать принадлежащий объект по своему усмотрению,
- распоряжение – право собственника на отчуждение объекта любым способом, который разрешен законом.
Если на собственность гражданина, например, квартиру, установлены обременения, то блокируется одно из полномочий, а именно право распоряжения. То есть владеть и пользоваться квартирой можно, а продать, подарить, обменять на другое имущество нельзя. Обременение действует до его отмены.
О существующих обременениях или других ограничениях, которые установлены в отношении квартиры, можно узнать из Единого государственного реестра недвижимости. Однако, как свидетельствует практика, отдельные собственники умудряются продать жилье с обременением.
Для этого используются:
- мошенничество. Собственник квартиры умалчивает или умышленно скрывает от покупателя сведения о том, что недвижимость законным способом продать нельзя. Такие случаи возможны, если стороны сделки не осуществляют проверку юридической чистоты жилья. О факте мошеннических действий собственника квартиры покупатель узнает, когда сдаст документы в Росреестр для переоформления недвижимости на свое имя. Естественно, что в этом ему будет отказано. Покупатель может, конечно, расторгнуть сделку по купле-продажи квартиры, однако кто ему вернет деньги, которые он уплатил? Наверняка продавец их уже истратил. В судебном порядке можно взыскать деньги, однако, если нет другого имущества, на которое можно обратить взыскание – то с дохода ответчика ежемесячно будет взыскиваться небольшая сумма, а сам процесс возмещения причиненного ущерба может затянуться не на один десяток лет,
- согласие покупателя. Продавец выставляет квартиру на продажу с ценой вдвое ниже рыночной. Потенциальный покупатель уведомляется, что низкая цена обусловлена имеющимися ограничениями. Покупатель, который нуждается в жилье и не собирается в будущем его отчуждать, идет на такой шаг.
Продажа квартиры с обременением влечет за собой следующие последствия:
- бывший собственник освобождается от обязательств, которые он нес в результате установленного обременения,
- новый собственник принимает на себя все обязательства, которые установлены обременениями. Например, при покупке ипотечной квартиры к новому собственнику переходит обязанность выплачивать кредит, который был выдан бывшему собственнику на приобретение жилья,
- арест или запрещения, которые возникли до регистрации перехода прав на квартиру, могут повлечь признание сделки недействительной. В результате этого стороны должны быть поставлены в первоначальное положение. Однако возникает закономерный вопрос – кто вернет деньги покупателю, если их уже истратил продавец,
- к таким же последствиям может привести сделка с квартирой, собственник которой является несовершеннолетним, служит в армии или отбывает наказание в местах лишения свободы.
Условия для совершения сделки
Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.
Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:
- Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
- Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.
Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.
Причины наложения обременений на недвижимость
Пришло время разобраться, почему могут наложить обременение. Как мы уже выяснили, имеется ряд причин, и у каждой из них есть собственная правовая природа. Обычно обременения возникают:
- В силу договора. Собственник заключает соглашение, условия которого порождают определенные ограничения в отношении недвижимости и прав собственности на нее. В зависимости от условий и характера заключенного собственником договора, такие ограничения могут касаться распоряжения недвижимостью (например, если квартира в залоге) или ее использования (к примеру, если квартира находится в аренде).
- В силу закона. Такое обременение обычно связывают с недвижимостью, приобретенной в кредит. В ее отношении ограничение права собственности возникает по закону, без дополнительной оговорки. Так, согласно п. 5 ст. 488 ГК, все купленное в кредит до полной оплаты находится в залоге у продавца как обеспечение погашения обязательств владельца.
- В силу обращения взыскания. В рамках исполнительного производства, для обеспечения дальнейшего обращения взыскания, приставы вправе обременять недвижимость, накладывая на нее арест. Кроме того, арест возможен в рамках уголовного производства как мера обеспечения возмещения вреда или санкции в виде имущественного взыскания.
Суть наложенных ограничений
Пришло время разобраться в составе и характере возложенных на имущество ограничений. Для будущих собственников особенно важно, чтобы обременение на купленную квартиру не испортило впечатлений от покупки.
Как мы уже выяснили, ограничения могут носить разный характер, в зависимости от оснований, на которых они возникают. В большинстве случаев (ипотека, арест, рента) ограничения затрагивают распорядительные права собственника – пока с квартиры не снято обременение, он не может продать жилье, подарить его или иным образом передать право собственности на него.
Если ограничение возникло в силу договора, распоряжение имуществом осуществляется по согласованию с заинтересованным лицом.
Прежде чем реализовать распорядительные права, важно получить разрешение залогодержателя или получателя ренты, без чего распоряжение будет считаться незаконным.
Если речь идет об аресте, право собственности ограничивается однозначно – реализовать распорядительные права невозможно до полного погашения долга и снятия ареста. Затем приставы будут решать, что делать дальше с недвижимостью.
Аренда – принципиально иной случай. Она не касается права собственности, потому владелец волен распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В то же время он ограничен в праве владения и пользования недвижимостью, ведь оно на возмездной основе передано арендатору.
Аналогичный подход требуется и при доверительном управлении – ограничения касаются объема прав, переданных управляющему.
Интересен вопрос, возможна ли приватизация квартиры с обременением. Можно приватизировать жилье, находящееся в муниципальном жилом фонде и занимаемое гражданами на условиях социального найма. Наниматели жилья, не будучи его собственниками, не имеют распорядительных прав до момента приватизации и могут лишь пользоваться таким жильем в целях проживания.
Такой социальный наем сам по себе является обременением права собственности владельца: государства, муниципалитета. Тем не менее это обременение не является препятствием для приватизации, а, скорее, основанием для нее.
Обременение квартиры арендаторами
Далеко не редкость, когда в продаваемой квартире живут квартиранты. Не все договора найма подлежат регистрации. Регистрироваться должны обязательно только те соглашения, которые заключены на срок больше года в письменном виде. Важно при этом то, что продажа арендованного жилья не является основанием расторжения соглашения об аренде. Арендаторы могут жить до окончания срока соглашения об аренде.
Поэтому если намечается продажа квартиры, желательно расторгнуть соглашение о найме жилья ещё до оформления сделки купли-продажи. Если продать жильё, а затем решать вопрос с нанимателями, могут возникнуть разногласия, ведь арендаторы могут быть против. В этом случае вопрос расторжения договора решается в судебном порядке. Судебные органы не склонны принимать решение о выселении арендаторов до окончания срока договора. Так, когда квартира приобретается с обременением, а именно имеется письменное соглашения об аренде, то судебные органы могут принять решение об отсрочке исполнения решения о выселении нанимателей на срок до окончания договора аренды.