Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как безопасно снять жилье и заключить договор. Разъяснения Росреестра». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Случается, что регистрацию приостанавливают или сотрудники Росреестра отказывают в ней. Обычно об этом сообщают по телефону, электронной почте или в SMS. Чтобы узнать точную причину приостановки или отказа, лучше получить бумажное уведомление в Росреестре. Для возобновления процесса регистрации потребуется предоставить дополнительные документы или исправить недочёты.
Зачем регистрировать договор аренды?
Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?
Сам по себе договор регулирует отношения между двумя сторонами: съёмщиком и арендодателем. Если между ними возникнут разногласия, они смогут опереться на текст документа, чтобы доказать свою позицию в суде. Но как только в диспуте появляются третьи лица — например, новый владелец помещения или налоговая — незарегистрированный договор уже ничем помочь не сможет. Государственная регистрация наделяет документ дополнительной юридической силой, которая особенно важна для арендатора: отметка Росреестра укрепляет его положение и защищает от внезапных выселений или других проблем.
А если не зарегистрировать?
Разберём пример. ИП Николай снимал помещение под барбершоп на первом этаже жилого дома. Он заключил с собственником договор аренды на пять лет, но затягивал с регистрацией: постоянно появлялись более важные дела, да и арендодатель особо с этим не торопился. Через два года владелец помещения продал объект предпринимателю Дмитрию, который хотел запустить на этом месте свой бизнес. Николай ничего не знал о сделке, а Дмитрий ничего не знал об уже существующем договоре аренды. Суд решил дело в пользу нового владельца: Николаю пришлось экстренно съезжать и искать новое место, потому что незарегистрированный договор не имеет юридическую силу при смене сторон.
У съёмщика могут возникнуть и другие неудобства — не настолько критичные, но всё равно неприятные. Например, без регистрации договора аренды не получится получить алкогольную лицензию и продавать спиртные напитки. А вот налогов платить придётся больше: без отметки Росреестра арендные платежи не считаются расходной статьёй — а значит, налоговую базу уменьшить не получится.
Перечень документов для регистрации договора аренды нежилого помещения
В первую очередь вам потребуется собственно договор аренды. Он должен содержать подробное описание помещения и его кадастровый номер, а также паспортные данные обеих договаривающихся сторон и их подписи. К договору прилагается подписанный акт передачи.
При регистрация в Росреестре договора аренды на часть нежилого помещения также понадобится подготовить и предоставить технический план.
Помимо этого вам потребуются:
заявление о регистрации (как правило, его заполняет сотрудник МФЦ);
паспорт заявителя;
подтверждение оплаты государственной пошлины.
Дальнейший список документов для регистрации договора аренды нежилого помещения зависит от формы организации. Индивидуальный предприниматель должен предоставить нотариально заверенное согласие на сдачу в аренду помещения супруга/супруги (только в том случае, если недвижимость была приобретена в браке). В случае если от имени ИП на сделке присутствует третье лицо, необходима нотариальная доверенность на его имя.
Если в регистрации договора аренды нежилого помещения участвует юридическое лицо, от него потребуется:
устав организации, свидетельства присвоения ОРГН и ИНН, выписка из ЕГРЮЛ (кроме тех случаев, когда Росреестр запрашивает эти данные самостоятельно);
протокол о назначении руководителя (в случае, когда он представляет компанию в ходе регистрации);
доверенность с печатью и подписью руководителя (если на сделке компанию представляет кто-либо кроме него);
протокол одобрения совершения крупной сделки (таковой признаётся транзакция, затрагивающая более четверти имущества и денежных средств компании);
протокол, одобряющий сделку с заинтересованностью (если таковое требуется по уставу организации).
Документы для кадастрового учета
Читайте также:Чем отличается тюрьма от колонии
h2
6,0,0,0,0-->
Много вопросов вызывает этот аспект у собственников и арендаторов объектов недвижимости. Ранее заказать кадастровый учет мог только собственник объекта недвижимости либо лицо, действующее от его имени на основании нотариальной доверенности. Сейчас выделить часть может арендатор, заказав кадастровые работы в компании Смарт Вэй. На имя кадастрового инженера заказчик может выписать нотариальную доверенность. Это всегда упрощает процесс подготовки документов и ограждает заказчика от лишней работы (подачи документов, походов в государственные органы за справками и прочими документами).
Помимо доверенности требуются правоустанавливающие документы на объект недвижимости (в 2023 году это выписка ЕГРН). Документ заказчик может получить самостоятельно (срок до 4-х рабочих дней). Если Вы заказываете услуги в ООО «Смарт Вэй», мы сами получаем все необходимые документы, и эти работы уже включены в стоимость договора.
Срок кадастрового учета в 2023 году
По последней редакции ФЗ № 218 срок принятия решения Росреестром по вопросам учета объектов не может быть больше 5-ти рабочих дней. Этот период исчисляется с момента получения Росреестром заявления от правообладателя. Если происходит учет части объекта вместе с регистрацией договора аренды на него, срок составляет 10 рабочих дней (через Росреестр) или 12 дней (через МФЦ).
Мнение эксперта.Срок изготовления технического плана в компании Смарт Вэй – 1 рабочий день. Мы специально сократили срок изготовления для удобства клиентов и оперативной подачи документов в Росреестр. Для больших и технически сложных объектов сроки подготовки документа нужно оговорить отдельно.
Ответы на распространенные вопросы
Вопрос №1. «Что делать если вторая сторона отказывается от госрегистрации договора аренды?»
Вы можете обратиться в суд, вторая сторона обязана будет принять требования законодательства, а также предоставить документы для регистрации.
Вопрос №2. «Можно ли договор аренды недвижимости заключить в электронном виде?
Вы можете заключить договор аренды недвижимости в электронном виде лишь в том случае, если он заключается на срок до 1-го года, либо одна из сторон договора является юрлицом.
Вопрос №3. «Если у стороны-заявителя нет возможности лично обратиться в Росеетр, что делать в этом случае?»
За Вас это может сделать доверенное лицо, но доверенность на него Вы должны заверить нотариально.
Процедура регистрации
Полномочия по совершению регистрационных действий с объектами недвижимости переданы уполномоченному государственному ведомству – службе Росреестра. Тем не менее, подать документы для регистрации возможно через систему Многофункциональных центров, поскольку данная процедура входит в состав государственных услуг.
Регистрация арендных отношений осуществляется по правилам, предусмотренным в Федеральном законе № 218-ФЗ. Для проведения регистрации может обратиться один из контрагентов или обе стороны договора – арендодатель и арендатор. Для этого в уполномоченный орган Росреестра представляются следующие документы:
передаточный акт, согласно которому недвижимый объект передан арендатору во временное пользование;
документы, удостоверяющие личность или полномочия заявителей – общегражданские паспорта, доверенности, приказы на руководителя и т.д.;
правоустанавливающие документы на объект недвижимости – свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.;
документ, подтверждающий оплату госпошлины за совершение регистрационных действий.
Обратите внимание! Если контрагентами по арендному договору выступают юридические лица, им необходимо дополнительно представить выписку из ЕГРЮЛ.
Госпошлина за регистрацию договора аренды оплачивается с учетом следующих особенностей, предусмотренных Налоговым кодексом РФ:
если на регистрацию обращается одна сторона, сумма госпошлины будет составлять 2000 рублей для граждан и 22000 рублей для предприятия;
при обращении в службу Росреестра обеих сторон, указанный размер пошлины будет делить пропорционально количеству участников;
если договор оформлен между предприятием и гражданином, указанные суммы пошлин также делятся пропорционально составу участников с каждой стороны.
Пошлина уплачивается по реквизитам местного учреждения, куда обращаются заявители. Для совершения регистрационных действий представляется оригинал платежного документа об оплате пошлины.
Сроки проведения регистрационных действий будут зависеть от выбранного способа обращения:
через службу Росреестра – не более семи рабочих дней;
при подаче документов через Многофункциональный центр – не более девяти дней.
Таким образом, обращение напрямую в службу Росреестра позволит на несколько дней сократить максимальный срок регистрационных действий.
После представления документов должностными лицами Росреестра проводится проверка на предмет соответствия нормативным правовым актам. Если в ходе экспертизы будут выявлены нарушения, может последовать приостановка регистрационных действий, а впоследствии и отказ в регистрации. Основания для вынесения решения о приостановке и отказе регистрационных действий регламентированы Федеральным законом № 218-ФЗ.
После правовой экспертизы представленных документов должностные лица Росреестра выполняют следующие действия:
вносят в реестр ЕГРН сведения о регистрации сделки аренды недвижимости и обременения права;
оформляют выписку из ЕГРН и ставят удостоверяющую регистрационную отметку на экземпляре договора аренды;
выдают документы заявителям.
Регистрация в Росреестре
Зарегистрировать договор аренды нежилого помещения можно:
в Росреестре (территориальное подразделение);
в МФЦ.
В перечисленные органы нужно будет предоставить комплект документов:
бланки арендного договора, заполненные и с подписями – в 3 экземплярах;
акт приема объекта;
паспорта участников соглашения;
выписка из ЕГРН либо свидетельство о собственности;
учредительные документы (для юридических лиц);
письмо из статистики (для юридических лиц);
ИНН (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей);
выписка из ЕГРЮЛ (для заявителей, представляющих организации);
выписка ГКН;
приказ о назначении директора.
Для чего нужна регистрация договоров с нежилой недвижимостью?
По нашей статистике, именно регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре является наиболее частой услугой в сфере найма. Причин этому несколько:
Стоимость нежилой недвижимости, как правило, значительно выше, чем стоимость жилых квартир, частей домов. Это означает, что владелец имеет повышенные финансовые риски;
Арендаторы заинтересованы практически всегда в долгосрочном сотрудничестве, поскольку помещения этой категории активно используются для предпринимательства. В этом случае, имея материальные активы, арендаторы хотят застраховать свое имущество от посягательств третьих лиц и могут настаивать на обязательной регистрации договора;
Длительность соглашений по нежилой собственности может быть от 12 месяцев, что требует обязательной регистрации договоров в Росреестре.
Важно отметить, что нормативно правовые акты в Российской Федерации, которые должны регламентировать порядок аренды и регистрации договоров, неточны, они часто противоречат друг другу. Например, ГК РФ содержит пункты, которые относятся к заводам, фабрикам, общественным зданиям, жилой недвижимости, но совершенно нет четкости при работе с нежилой недвижимостью. Поэтому при регистрации договора аренды части нежилого помещения всегда остается риск выхода за правовое поле, поскольку суды в одинаковых ситуациях могут принимать разные решения, ссылаясь на разные правовые акты.
Если нет четкости в законодательной базе, необходимо исходить из общей практики:
Обязательно обращаться в Росреестр необходимо только при аренде на срок более 365 дней, либо если срок аренды четко не указан (плавающие сроки аренды);
Заключая договора можно прописывать условия автоматической пролонгации;
Получаемый доход с аренды учитывается как прибыль, а значит должен облагаться налогами.
Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения предусматривает проверку правовых оснований у владельца для предоставления аренды. После регистрации договора, в ЕГРН заносятся эти сведения, а значит – государственные контролирующие органы получают доступ к информации, изложенной в вашем договоре. Необходимо придерживаться нескольких правил:
Нельзя занижать стоимость аренды помещений, поскольку это означает попытку уйти от выплаты налогов;
Если владельцев недвижимости несколько, они обязаны предоставить письменное согласие на предоставление помещений в аренду;
Необходимо грамотно подходить к составлению соглашений, поскольку после заключения договоров на его участников накладываются определенные обязательства.
Если вы хотите защитить свои интересы, быстро и недорого составить договор аренды нежилого помещения без регистрации, обратитесь в компанию «Стар-Сервис». Наши юристы подготовят все необходимые документы, напишут текст договора, исходя из изложенных требований и пожеланий клиента.
Регистрация договора аренды жилой и нежилой недвижимости в Москве
Несмотря на тот факт, что регистрации договора аренды недвижимости является эффективным способом защитить интересы, как арендатора, так и арендодателя, многие участники не проходят полную процедуру юридического оформления. В результате, даже при рассмотрении хозяйственных дел судом, довольно трудно доказать свои права тем, кто потерпел убытки в той или иной форме.
Стабильность бизнеса, коммерческой деятельности, напрямую зависит от безопасности предпринимателя, в том числе и в вопросах аренды.
Если договор аренды не был зарегистрирован в государственных контролирующих органах, предприниматель и соучредители лишаются доказательства правомерности размещения на арендованной площади и могут совершенно на законных основаниях быть выдворены до решения суда.
Также фиксация договора позволит избежать резкого повышения арендной платы, что также может быть инструментом для давления на предпринимателя.
Если говорить о дополнительных выгодах для предпринимателя, порядок и стоимость регистрации договора аренды нежилого помещения позволяют существенно сэкономить, в том числе и на налоге на прибыль.
Аренда муниципального нежилого фонда
Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории. Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий. Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность. Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это уже капитальные вложения. Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ и другие. Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст. 447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.
Платить за коммунальные услуги: электроэнергию, воду, отопление, — обязан арендатор, так как он их потребляет. Это условие прописывают в договоре.
📌 Совет Стоимость коммунальных услуг не входит в арендную плату. Чтобы избежать недопониманий, можно составить отдельный договор об оплате ЖКУ. И в нем указать, что расчеты с поставщиком услуг собственник помещения проводит самостоятельно, ведь именно он заключает договоры с управляющей компанией или организациями, предоставляющими ресурсы.
Размер коммунальных платежей может быть фиксированным или рассчитываться по показаниям счетчиков. Необходимую сумму арендатор перечисляет владельцу помещения в установленный срок, а тот платит коммунальным службам.
Для чего нужен договор и когда он уместен
Договор аренды уместен при предоставлении недвижимости в пользование на длительный срок. Это выгодно и арендодателю, и арендатору: первый застрахован от кражи и порчи имущества, второй может быть уверен в стабильности ценообразования и отсутствия внезапного увеличения арендной платы.
С законодательной точки зрения регистрация договора является обязательной (ГК РФ, статья №651). Прозрачная аренда недвижимости подтверждает соглашение сторон (арендодатель и арендатор) и предоставляет каждому из них правовую защиту и определенные преимущества, которые будут рассмотрены позднее.
Отсутствие договора может привести к уголовной ответственности, так как по мнению государственных органов, предприниматели сдают недвижимость «по-черному» с целью неуплаты налогов. Так же как и другие доходы в РФ, они облагаются налогами в размере 13% от суммы.
Первостепенные документы
Вне зависимости от того, между какими видами лиц заключается соглашение (физическое, юридическое, ИП) есть ряд обязательных для оформления документов, которые оформляются в любом случае и при любых обстоятельствах.
Договор аренды предусматривает наличие информации об арендуемом помещении: в нем указывается подробное описание (категория, площадь помещения) и кадастровый номер, под которым имущество зарегистрировано в реестре.
Технический план помещения является дополнением к договору аренды и необходим в тех случаях, когда арендодатель предоставляет в использование не все имущество, а лишь его часть. Для оформления этого документа необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит полный технический план здания/этажа/помещения и разделит имущество между арендуемым и не арендуемым. Найти специалиста можно по запросу в интернете, но обращаться за услугами стоит лишь в том случае, если он имеет аттестат кадастрового инженера, проверить который можно на сайте Росреестра.
Акт передачи — последний документ, который в обязательном порядке заключается между арендодателем и арендатором. Данный документ является гарантом для арендодателя, что имущество, которое он сдает, не имеет проблем с электрикой, водопроводной системой и другими бытовыми неисправностями. В момент подписания акта передачи особую бдительность должен проявить арендатор — это его последний шанс заметить спрятанные дефекты и заставить арендодателя их исправить. В противном случае придется либо пользоваться так, либо ремонтировать за свой счет, либо договариваться с арендодателем.