Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое приобретательная давность?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сходная ситуация может возникнуть, когда при составлении передаточного акта в ходе реорганизации упускается из виду какое-то имущество. Такое может произойти, например, если у реорганизуемой компании много активов.
В начале 1990-х годов при акционировании предприятий отдельные объекты недвижимости не попадали в уставный капитал создаваемых компаний. При этом имущество фактически переходило к ним на баланс, но не было прямо поименовано в документах. Компании в течение длительного времени пользовались имуществом, оплачивая налоги, «коммуналку» и т.п. Никаких претензий со стороны других компаний и госорганов в отношении этих объектов не поступало.
Через 18 лет с момента завершения приватизации многие компании начали ставить вопросы о признании своего права собственности в силу приобретательной давности. Суды такие иски удовлетворяют, если:
- истец подтвердит свое добросовестное, открытое и непрерывное владение;
- на объекты не претендуют другие лица;
- в отношении имущества не зарегистрировано никаких прав и обременений.
Однако если в передаточном акте не упомянут какой-либо объект, это не означает, что он не перешел к правопреемнику. Дело в том, что при реорганизации компании происходит правопреемство по всем ее правам (в т.ч. на имущество) и обязанностям (ст. 58 ГК РФ), независимо от того, что указано в передаточном акте. Поэтому правопреемник имеет полное право ставить вопрос о принадлежности спорного имущества именно ему. Одним из его аргументов может стать как раз приобретательная давность (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2016 по делу № А53-20983/2015).
Впрочем, такой иск — это крайняя мера. После обнаружения ошибки надо попробовать исправить ее другими способами. Предположим, что правопреемник создан в результате выделения из другой компании, которая продолжает свою деятельность. Тогда можно обсудить возможность составления дополнительного передаточного акта, и уже с ним обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Условия получения недвижимости
Для того, чтобы право собственности по приобретательной давности было предоставлено, необходимо подтвердить соответствие следующим требованиям:
- Открытое владение недвижимостью. Что понимается под этой формулировкой? Это означает, что гражданин не должен, конечно же, заявлять о своем владении недвижимостью во всеуслышание или уведомлять каким-то особенным образом окружающих. Однако у посторонних людей, например — соседей, не должно возникать никаких сомнений в его правах. Иными словами, владение недвижимостью не должно скрываться. Что это означает на практике? Например, вы действительно проживали в определенной квартире в течение более чем пятнадцати лет, соседи вас знают, и могут подтвердить, что вы в действительности фактически осуществляли уход за помещением, а не жили все это время где-то еще;
- Непрерывность владения недвижимостью тоже вызывает определенные вопросы у тех, кто сталкивается с этим понятием впервые. На практике это означает, что вы должны владеть ею в течение всех пятнадцати лет непрерывно. Иными словами, не получится прожить в квартире года два, потом переехать на пять лет, потом вернуться и после всего этого заявить свои права на оформление собственности. Для того, чтобы получить недвижимость в собственность, вы должны владеть ею постоянно и непрерывно;
- Владение в течение установленного срока — наиболее простой и понятный пункт. Законодательно установлен срок в пятнадцать лет;
- Добросовестное владение имуществом также вызывает определенные вопросы. Как доказать добросовестное владение? Что под этим понимается? Фактически добросовестность означает владение с искренним убеждением, что у вас нет никаких препятствий оформить собственность: на недвижимость никто не заявлял своих прав;
- Владение имуществом как своим — еще один пункт, который может быть интерпретирован по-разному. Однако законодательно этот пункт нужен для того, чтобы защитить права арендодателей, которые предоставляют жилплощадь во временное, пусть и подчас длительное пользование. Такой пункт нужен для того, чтобы арендатор по истечении установленного срока не смог подать заявление на оформление собственности.
Позиция суда первой инстанции
Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что приобретательная давность может быть применена только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности, а все иные земельные участки не следует считать бесхозяйным имуществом, так как такие земли в Российской Федерации являются либо государственной, либо муниципальной собственностью, отметил также, что факт добросовестного, открытого и непрерывного владения спорным земельным участком с 1990 года не может являться достаточным основанием для признания права собственности заявителя согласно статье 234 ГК Российской Федерации, поскольку сам по себе факт владения земельным участком не порождает право собственности на него.
Но заявитель продолжил бороться за свой участок и решил оспорить конституционность положений статьи, на которую ссылался суд первой инстанции. Однако Конституционный Суд не нашёл причин удовлетворять жалобу заявителя.
Гражданский Кодекс РФ статья 234 — приобретательная давность
- Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. - До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
- Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
В случае если гражданин хочет оформить на себя недвижимое имущество по приобретательной давности, то пользоваться этим имуществом, гражданин должен не менее 15 лет. Данные требования так же отражены в статье 234 ГК РФ.
Основными условиями для приобретения и оформления в собственность имущество, которое приобретается по приобретательной давности, должно быть открытое, добросовестное, непрерывное, владение этим имуществом.
- Открытым владением имущества, понимается, что лицо при владении этим имуществом, не скрывал о самом владении
- Непрерывное владение имуществом, подразумевает, что имущество не выбывало на всем протяжении времени из пользования.
- Добросовестное владение, это если гражданин не ущемляет прав других граждан а так же не вредит имуществу и не пытается скрыть пользование.
Требуем официальный письменный отказ. От администрации учреждения, в котором лежит тело. И от представителей частной конторы. Если таковая ведёт с вами диалог.
В письменном отказе должны быть прописаны конкретные основания. Номера приказов и т.п. Желательно, постановления местных органов самоуправления.
Обязательно все это проверьте. Если ничего нет, то сразу пишем заявление в полицию и обращаемся в прокуратуру. Там уже разберутся что делать.
Если в письменном отказе будут ссылки. На какие-то приказы и т.п. То требуем выписки из приказов, и других документов, подтверждающих обоснованность требований.
Снимайте копии со всех полученных бумаг. И передавайте их нотариально заверенные копии. А не подлинники.
Порно: кто за, кто против
Все как всегда. Женщины определённых поколений категорически против порно. Это сопротивление может быть обосновано несколькими причинами.
В первом случае, начинаются истерики по поводу детей и интернета. Ну не хотят у нас родители нести ответственность за своих детей. За их детей ответственность должны почему-то нести все остальные. А значит: все запретить. И всех посадить.
Вторая (более прогрессивная) точка зрения, это феминистки. Внезапно. Сексуальная объективация женщин ими порицается, как может. Порно, в их системе счисления, это не только объективация. Но и угнетение, эксплуатация и много чего еще. Они мало чем отличаются от первого лагеря. Разве что пытаются бороться с этим в играх. И одновременно, пытаются бороться со следствием. Грубо говоря, пока один лагерь феминисток пытается закрыть грудь у игрового персонажа. Другие расхаживают с открытой грудью по Манхеттену. Ну и устраивают другие голые забастовки.
С мужским сообществом, все немного по-другому. Против всегда религиозные институты. Так как с их позиции, это страшный грех.
Против, некоторые околорелигиозные или традиционные, консервативные философские течения. Тут уже аргументация опирается на то, что порнография разлагает морально-нравственные устои общества.
Как собственнику вернуть право собственности на имущество?
Чтобы восстановить свое право на имущество гражданину надо обратиться в суд, чтобы доказать неправомерность чужих посягательств. Срок исковой давности согласно статье 196 Гражданского кодекса России, составляет 3 года с момента, когда владелец узнает о том, что на право владения его землей или недвижимым имуществом кто-то претендует.
Он пишет иск, прилагая к нему документы подтверждающие право собственности. Например, это могут быть договор купли/продажи, бумаги о наследстве, которым выступает данный объект, и т.п. Кроме того, надо принести документы, которые подтверждают личность заявителя. Кроме того, суд практически гарантировано вернет недвижимость или землю, если ему предоставить государственное свидетельство о регистрации права на объект.
Давность приобретения является одним из оснований возникновения права собственности, прямо предусмотренных законодательством. Способ этот древний как мир и существовал еще в римском праве, называясь интригующим термином «usucapio».
В двух словах суть можно объяснить как «собственность со временем»: владея вещью определенный срок приобретаешь ее в собственность.
Гражданский кодекс РФ посвятил приобретательной давности ровно одну статью, которая содержит более сложное для понимания определение (п. 1 ст. 234 ГК РФ):
Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Итак, в результате приобретательной давности собственность возникает после 15 лет добросовестного, непрерывного и открытого владения. Собственность может возникнуть как на земельные участки, так и на любой другой объект недвижимого имущества (квартира, жилой дом, нежилой здание, помещение и т. п.).
Реализовать приобретательную давность можно только обратившись в суд и признав право собственности в судебном порядке. Иных способов не предусмотрено.
В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» дано важное уточнение:
По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Добросовестность давностного владения
Согласно п. 15 Постановления Пленума № 10/22 давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.
Такое понимание добросовестности является традиционным для вещного права и судебная практика его придерживается. Со знанием или, наоборот, незнанием определенного факта закон связывает наступление определенных юридических последствий.
Если в момент получения имущества лицо считает, что получило его в собственность, хотя это в действительности не так, и не должно было предполагать иного, тогда владение признается добросовестным. Например, договор об отчуждении недвижимого имущества подписало неуправомоченное лицо. Или имел место порок формы соглашения.
Но если приобретатель имел возможность проявить осмотрительность и проверить полномочия лица, совершающего сделку, проверить является ли он собственником, тогда он не является добросовестным.
Добросовестность возможна и в случае, если владелец осознает, что собственником не является, но не знает и не может знать настоящего собственника. Это, как правило, случай завладения бесхозяйной вещью.
Нужно четко понимать, что добросовестность определяется на момент получения владения. В будущем владелец может узнать, что на самом деле имущество ему передано не в собственность, но это не делает владение недобросовестным. Более того, в силу п. 2 ст. 234 и п. 17 Постановления Пленума № 10/22 он имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им.
Раскрыть элемент добросовестности еще более подробно не представляется возможным, поскольку это субъективная категория. Факт добросовестного или недобросовестного владения устанавливается судом с учетом обстоятельств каждого конкретного дела. Если посмотреть судебную практику, то можно найти очень интересные позиции.
В соответствии с п. 15 Постановления Пленума № 10/22 давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.
Открытость означает, что лицами, окружающими владельца, такое владение воспринимается точно также, как воспринималось бы осуществление правомочий собственника.
Друзья, знакомые, соседи владельца постоянно наблюдают такое владение, но сам владелец рассказывать им о своем владении не обязан. Владение вещью осуществляется естественным образом, владелец предпринимает обычные меры по обеспечению сохранности имущества. Окружающие без напоминаний и сообщений об этом самого владельца наблюдают, кто именно осуществляет владение.
Владение не признается открытым, если владелец всячески умышленно принимает меры к сокрытию факта своего владения.
СОВМЕСТНОЕ ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВЫСШИХ СУДОВ
Не так давно Пленумами ВАС РФ и ВС РФ было принято совместное Постановление от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22), положения которого подробно разъясняют нормы ст. 234 ГК РФ.
Постановление N 10/22 имеет важное значение для правоприменительных органов, поскольку раскрывает такие понятия, используемые в конструкции приобретательной давности, как добросовестность, открытость и непрерывность давностного владения, владение имуществом как своим собственным (п. 15).
Судебные споры о признании права долевой собственности на жилые помещения — достаточно распространенное явление в настоящее время. В связи с этим Н. Захаров делает вывод о том, что «из формулировок, которые использует законодатель и высшие суды в своих актах, посвященных вопросу давностного владения, очевидно, что данный институт является применимым в отношении имущества как такового, а не имущественных прав (в частности, доли в праве общей собственности на имущество), этот вывод следует из того, что владение как таковое (физическое господство над вещью) возможно лишь в отношении имущества, то есть некой цельной материальной вещи (например, земельного участка, книги, различных агрегатов и приспособлений и т.д.), а не доли в праве собственности на это имущество» .
———————————
Подробнее см.: Захаров Н. Доля в праве за давностью лет // ЭЖ-Юрист. 2013. N 29.
С этим выводом следует согласиться, поскольку действительно, если доля в праве собственности не выделена в натуре, а является лишь идеальной, наравне с одним лицом таким имуществом пользуется и другое лицо (сособственник), поэтому такие необходимые признаки, как добросовестность и пользование вещью как своей собственной, отсутствуют.
Тем не менее при анализе судебных решений можно обнаружить значительное число дел, в которых суды удовлетворяли требования о признания права собственности на долю в праве общей собственности на имущество в порядке приобретательной давности (например, решение Саткинского городского суда Челябинской области от 24.07.2012 по делу N 2-1041).
Особенности признания права по давности владения на самовольное сооружение
На основании статьи 222 «Самовольная постройка» главы 14 «Приобретение права собственности» Гражданского кодекса РФ самовольным сооружением считается жилой дом или другой объект недвижимого имущества, построенный на земле, не отведенной для этих целей, либо сооруженным без получения разрешений, с нарушением градостроительных норм.
Лицо, построившее такой объект, не вправе распоряжаться им — дарить, передавать в наследство, сдавать в аренду и т.д. Как правило, самовольная постройка подлежит сносу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.
Субъект, который построил самовольное сооружение, не приобретает на нее прав собственности, так как подобная постройка не подлежит госрегистрации из-за допущенных нарушений в ходе возведения. Такое строение необходимо снести, однако стройматериалы собственник может забрать себе, если снос будет произведен за его счет.
Исковое заявлениеобразец поможет не допустить ошибок при формировании акта. Предварительно потребуется обратиться в уполномоченные органы и заказать процедуру межевания относительно надела и производства работ кадастрового назначения. Однако, изначально потребуется подтвердить наличие законного права на имущество. В любой ситуации нужно обратиться в регистрирующий орган, чтобы подтвердить правомочие собственности. Для этого нужно решение, вынесенное судебным органом, при этом, обязательно вступление акта в законную силу. Когда данный процесс завершается, гражданину выдается выписка, сделанная из ЕГРН. В ней прописано, кто является собственником, при этом данные указываются в полной форме.
ВАЖНО !!! В практической деятельности есть реальная возможность добиться признания получения правомочия собственности в судебном порядке. При этом, требуется принимать во внимание, какие есть обстоятельства дела. Положительное решение формируется при наличии некоторых условий. В частности, чтобы не было сомнений о том, что со стороны гражданина не имеет место захват территории. Кроме того, не должно быть сведений о том, кто является владельцем надела и нет документации, подтверждающей данный момент.
Кроме того, не должно быть обязательств относительно владения наделом. В том числе, это оперативное управление или ведение хозяйственного типа. Важно учитывать то, что исковое заявление в отношении данного имущества не будет принято, если в суде уже есть иск по данному вопросу. Однако, в практической деятельности судьи имеют разные точки зрения на одни и те же обстоятельства.
Итак, как видно из статьи 234 ГК РФ, владение должно быть:
- открытым. Это значит, что владение должно быть видимым для всех, в том числе и для государства. Например, подтверждением открытости владения может быть наличие прописки в жилом помещении, осуществление ремонта, получение почтовой корреспонденции по адресу владения и т.д. Подтвердить документально открытость владения можно посредством приобщения к иску квитанций на оплату услуг ЖКХ, копии паспорта, справки из военкомата, чеков на приобретение строительных материалов для ремонта и т.д.
- добросовестным. Это значит, что имущество должно оказаться во владении на законных основаниях и в силу правомерных действий:
- непрерывным. Это значит, что имущество должно последовательно и без перерывов находиться на протяжении установленного законом срока во владении. То есть весь срок владелец должен вести себя, как собственник имущества.
Стать собственником на основании приобретательной давности реально только при соблюдении совокупности специальных условий владения:
- Добросовестность означает, что владелец не располагает сведениями (и не имеет такой возможности), исключающими законные основания для обретения собственности. Владелец должен получить объект недвижимости легитимно, основываясь на воле предыдущего собственника. По сложившейся практике не относится к добросовестным приобретателям субъект, который в момент завладения помещением мог при должной осмотрительности выяснить, является ли лицо, передавшее ему имущество, законным собственником.
- Открытость признается таковой, если владелец не предпринимает попыток скрыть факт владения. Например, в ситуации с жилым помещением о владельце имеют сведения коммунальные службы, управляющая организация, соседи. Однако, стоит отметить, что необязательно специально распространять информацию о владении, вполне достаточно, чтобы данная информация не утаивалась и была общедоступна. Более того, открытости владения не препятствует сдача недвижимости во временное пользование третьим лицам.
- Длительность должна составлять не менее 15 лет.
- Непрерывность предполагает, что необходимый для признания права пятнадцатилетний срок не прекращался на всем его протяжении. При этом к прекращению этого срока не относятся случаи, когда объект недвижимости находился в незаконном владении другого лица и был возвращен судом по иску давностного владельца или предоставлялся во временное владение иным лицам. Также период владения не прерывается, когда возникают отношения правопреемства.
- Владение недвижимостью как собственной исключает ситуации, когда оно осуществляется на основании договора, заключенного с собственником объекта и не предполагающего переход титула (арендные сделки, наем, безвозмездное пользование). Если же гражданин сначала пользовался помещением в соответствии с таким договором, но далее утратил это право, например, вследствие прекращения действия договора, но продолжал владение уже без какого-либо основания, то возможность применения приобретательной давности сохраняется.
Читайте статью, как правильно выбрать квартиру для покупки тут.
Статья 234 ГК РФ указывает на то, какие основания используются для приобретательной давности. В том числе, владеть участком гражданин может не менее 15 лет. Данный срок начинает отсчитываться с момента, когда установлен факт владения имуществом. Если складывается ситуация, что участок востребован владельцем, то владение может быть начато только после того, как завершилось это право. Допустимо истребовать право на землю под гаражом или другим имуществом после того, как истек срок исковой давности.
ВАЖНО !!! Также условием выступает то, чтобы владение было непрерывным. Это говорит о том, что за установленный период надел не должен выходить из владения конкретного гражданина, который в дальнейшем планирует оформлять правомочия собственности
Когда имеет место такой факт, использовать приобретательную давность не удастся.
В качестве исключения можно рассматривать ситуации, когда правообладатель утратил данную возможность помимо своей воли
Стоит обратить внимание на то, что владение наделом не может производиться на основании соглашения
Положения ст. 234 ГК РФ указывают на то, что к числу таких отношений отнесено использование на безвозмездной основе, хранение и аренда
Важно то, что непрерывность не будет прекращаться в ситуации, когда владение другого лица имеет временную основу. В данном случае гражданин должен получать выгоду от такого использования земли в зависимости от того, какое назначение ей присуще
Когда говорят про садовые наделы, то их использование может производиться для того, чтобы выращивать культуры сельскохозяйственного назначения.
ВНИМАНИЕ !!! Также условием выступает то, чтобы владение имело открытый характер. Это указывает на то, что все соседи знают о владении участком определенным лицом
Гражданин выступает добросовестным собственником, при этом имеет внутреннее убеждение в том, что он имеет законные основания для использования участка. Когда человек понимает, что участок принадлежит другому лицу, то данное основание использовано не может быть.
При решении данного вопроса обязательно учитывается то, какие показания по данному поводу дают лица, проживающие по соседству с этим человеком. При этом, нужно, чтобы соседи точно знали, кому принадлежит участок, а не просто видели на нем людей. Статья 234 ГК РФ указывает, что признак непрерывности имеет свойство сохраняться за правопреемниками. Когда говорить о гражданах, то в этом случае используются положения наследственного законодательства. В связи с тем, что прошлый владелец не имеет официальных прав на имущество, то государство вводит ограничения. Когда надел передается на основании завещания, то правопреемство не будет иметь места.
Данные положения применимы только к наследованию по закону. Не должно быть документации и договорных отношений, которые указывали бы на временное владение наделом и отражали наличие другого владельца. Когда в отношении надела установлены арендные отношения, то согласно соглашению, долгосрочной или краткосрочной аренды, не утрачиваются права текущего собственника. В этом случае производится передача надела на основании условий, при этом на определенный период времени. Аналогичные правила установлены в отношении документации, которые указывают на постановления или распоряжения органов власти. Данные решения указывают на то, что земля передается человеку во временное или бессрочное использование.
ВНИМАНИЕ !!! В судебной практике можно встретить ситуации, когда гражданин передает земельный надел без должного документального оформления. При этом, отсутствует факт мошенничества со стороны получателя, а также второй стороны отношений
Указанный способ получения прав на имущество мог использоваться до начала 2001 года. В данной ситуации не формировался акт о купле и продаже надела.
Не удастся найти прежнего владельца, чтобы произвести оформление документации в должном виде. Человек рассматривает имущество, как собственное, потому как отдал определенную сумму средств за его получение. Кроме того, прежний владелец освободил территорию.