Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ФНС может отслеживать теневую сдачу квартиры в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самый простой способ узаконить сдачу квартиры в аренду — оформить самозанятость и указать соответствующий вид деятельности. Для получения такого статуса необходимо установить на смартфон приложение «Мой налог», загрузить скан-копии паспорта и ИНН и подать заявку на регистрацию. Процедура занимает несколько минут.
Что грозит тем, кто не платит налоги со сдачи квартиры в аренду
Что произойдет, если собственника заподозрят в сокрытии доходов? Сначала его вызовут в ФНС для объяснения. Затем рассчитают налог, пени и штраф. Максимальный срок, который учитывают при расчетах, — 3 года. Придется уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы, полученной за все время (льготная ставка для самозанятых в таких случаях не действует).
Какие еще взыскания грозят нарушителю:
- штраф за нарушение сроков подачи декларации 3-НДФЛ, а это 5% от неуплаченной суммы налога за каждый просроченный месяц (минимум — 1 тыс. рублей, максимум — 30% от неуплаченной суммы);
- штраф за неуплату налога (20% или 40% от накопленной суммы, в зависимости от отсутствия или наличия злого умысла);
- пени за просрочку — 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый просроченный день.
Чтобы немного повеселить вас, и улучшить минорное настроение, испорченное завистливыми соседями, для начала расскажу анекдот в тему.
Мужчина переехал, и решил сдать свою комнату в коммунальной квартире, которую занимал ранее. Соседи выжили новых квартирантов. Мужчина не сдается: взял, и подселил в злобным и завистливым соседям вьетнамцев.
Вьетнамцы жарят на кухне селедку, и на замечания соседей по поводу нестерпимой вони никак не реагируют, ибо делают вид, что не знают русского языка. Соседи стали громко орать, опрокидывать, будто нечаянно, сковороды вьетнамцев с готовой рыбой. Сбежали от таких соседей и вьетнамцы.
Всех квартирантов того мужика соседи выжили. И он привел тогда им негра Васю. Негр редко выходит из своей комнаты, если находится дома, питается фастфудом, туалет почему-то почти не посещает, на крики соседей — только улыбается белозубой улыбкой.
Как ни старались соседи изжить негра Васю, Вася не уходил.
Тогда соседи посовещались, и решили принять Васю, как своего. Вечером позвали Васю на чаепитие, и стали говорить ему, какой он хороший мужик, и пусть уже живет в сданной комнате, раз он оказался таким тихим и неконфликтным.
Вася, продолжая улыбаться, неожиданно выливает свой чай в раковину со словами:
Передать жалобу в территориальный орган ФНС можно лично или через представителя по доверенности в окно приема документов. Нужно будет иметь с собой подтверждающие личность документы и второй экземпляр жалобы, на котором при принятии документов работник налоговой поставит отметку о получении.
Также можно отправить документы по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Уведомление будет доказательством получения ведомством обращения.
К сведению! Подать жалобу можно через специальный сервис ФНС. Необходимо будет заполнить все требуемые поля, написать текст жалобы, приложить документы, оставить контакты и нажать кнопку «Отправить». Также при наличии личного кабинета на сайте налоговой можно подать обращение через него.
После получения и рассмотрения обращения ведомство направит ответ. Срок рассмотрения — 30 дней с момента регистрации жалобы. ФНС может обратиться к отправителю для получения необходимой информации.
Соседи снимают квартиру без договора — куда жаловаться?
По закону при сдаче квартиры в аренду нужно заключать договор найма, в котором будут прописаны гарантии и обязанности обеих сторон. Такой договор указывает на неприкосновенность личного имущества собственника и гарантирует сохранность жилого помещения.
Но если договор заключен, собственник будет обязан уплачивать налоги с сумм, полученных от арендаторов.
Поэтому в целях большей выгоды многие собственники игнорируют заключение официального договора.
В случае жалобы на квартирантов при неофициальной аренде жилья ответственность понесет хозяин квартиры за незаконное получение выгоды.
Если есть информация, подтверждающая, что квартиранты арендуют жилплощадь без заключения договора найма, жаловаться можно непосредственно на собственника, который сдает жилье.
Доказать факт проживания в квартире посторонних лиц несложно.
Это делается путем обращенияк участковому, который во время визита в квартиру проверит документы всех проживающих. Плюс показания соседей и других жильцов многоквартирного дома подтвердят это.
Если жалоба на квартирантов связана с их асоциальным поведением, в качестве доказательств, приложений к заявлению можно предоставить письменные показания жильцов дома, справку с информацией о всех вызовах нарядов полиции, постановления из санитарно-эпидемиологической службы о нарушении предельного уровня тишины и загрязнении мест общего пользования.
Сложнее доказать факт незаконной аренды жилья и факт получения собственником за это денежных средств. Доказательством могут послужить расписки в передаче и получении денег. Но квартиранты и собственник редко пишут расписки, чтобы обезопасить себя.
Доказательством могут послужить показания человека, который непосредственно видел факт передачи денег за аренду квартиры.
Особенности найма квартиры
Наем квартиры (дома) имеет некоторые нюансы, которые важно знать при заключении договора:
- Документ обязательно заключается в письменном виде. Всегда необходимо настаивать на заключении договора, иначе факт съема доказать будет очень сложно, и никаких обязанностей у наймодателя не возникнет.
Важно: регистрация договора найма в Регпалате не нужна. Но при долгосрочной сдаче жилья (от 12 месяцев) зарегистрировать возникшее обременение на право собственности.
- Срок сдачи жилья не может превышать 5 лет (долгосрочные отношения). Если договор заключается на срок меньше 1 года, он считается краткосрочным. Чтобы не регистрировать обременение, в большинстве случаев договор заключают на 11 месяцев, а затем его продлевают.
Обратите внимание: если съемщиками являются граждане из другого субъекта РФ или из другой страны, они должны прописаться в помещении (оформить временную регистрацию), где проживают, в течение 90 дней. Если проигнорировать данное правило, обеим сторонам грозит ответственность по ст.19.15.1 и 19.15.2 КоАП РФ, или ответственность за нелегальное проживание иностранцев.
- Оплата за проживание вносится согласно условиям, определенным в соглашении. Изменять плату в одностороннем порядке нельзя до окончания срока действия договора (если иное не прописано в документе).
Квартирант имеет право расторгнуть правоотношения в любое время по собственной инициативе, но ему необходимо письменно предупредить об этом собственника за 3 месяца.
Собственник же может принудительно (по решению суда) выселить квартиранта в следующих случаях:
- неуплата (более двух раз при краткосрочном договоре и полгода при долгосрочном);
- порча квартиры и предметов обстановки, использование ее не по назначению, непригодность для дальнейшего проживания.
Если сосед сдает квартиру на законных основаниях, то оспорить принятое им решение нельзя. В принципе, спокойные наниматели, которые соблюдают правила общежития в многоквартирном доме, никому не мешают.
Иначе обстоит ситуация, если в качестве нанимателя выступают асоциальные граждане или целая семья мигрантов.
Как правило, именно эти ситуации вызывают наибольшее раздражение соседей:
- Асоциальные личности. Причем, не имеет значения, заселяется в соседнюю квартиру пара студентов, одинокий мужчина или шумная семья. В результате из помещения в ночное время часто раздается шум и музыка.
Если сосед сдает квартиру на законных основаниях, то оспорить принятое им решение нельзя. В принципе, спокойные наниматели, которые соблюдают правила общежития в многоквартирном доме, никому не мешают.
Иначе обстоит ситуация, если в качестве нанимателя выступают асоциальные граждане или целая семья мигрантов.
Как правило, именно эти ситуации вызывают наибольшее раздражение соседей:
- Большое количество человек, которые проживают в небольшой квартире. Минусом ситуации является усиленное использование инженерных коммуникаций. Обычно это свойственно семьям мигрантов. Они вселяются в однокомнатную квартиру, семьями по 10-15 человек. Поэтому в квартире постоянный шум.
- Асоциальные личности. Причем, не имеет значения, заселяется в соседнюю квартиру пара студентов, одинокий мужчина или шумная семья. В результате из помещения в ночное время часто раздается шум и музыка.
Совет арендодателю: Чтобы избежать конфликтов с соседями, целесообразно в качестве арендаторов выбирать семейную пару с детьми, не младше дошкольного возраста.
Также необходимо регулярно посещать жилье хотя бы первое время. Чтобы избежать сдачу квартиры в поднаем.
Выбор инстанции, для жалобы на соседей за незаконную сдачу квартиры в аренду, напрямую связан с сутью проблемы:
- Вызывать полицию можно и нужно на каждый факт дебоширства или другого нарушения покоя. Проведение разъяснительных бесед об аморальном поведении, регулярном распитии спиртных напитков и незаконной сдаче жилья является обязанностью участкового.
- Писать жалобу в Роспотребнадзор следует, если временные посетители нарушают санитарный режим: засоряют квартиру и места общего пользования.
- Подать заявление в миграционную службу целесообразно, если соседями по лестничной клетке стали граждане из дружественных республик. Специалист должен выйти на место и проверить законность их нахождения и наличие документа, позволяющего временно находиться на территории РФ.
Можно ли запретить сдавать жилое помещение?
Приватизированная или купленная квартира является частной собственностью. Владелец ее имеет право производить с ней любые действия, не ущемляющие права хозяев других квартир. Другими словами, закон не может запретить сдачу ее в аренду на условиях собственника. Именно поэтому, государство не стремится урезать права, а создает максимально благоприятные условия для проведения законной сделки с уплатой налога.
Владелец недвижимости сам выбирает систему налогообложения. В то же время государство стремится принять все меры по исключению нелегальной аренды. Для этого законодательство регулирует порядок проведения процедуры.
К нарушителям применяются вышеуказанные штрафные санкции, а незаконные сделки в крупном размере приравнивается к уголовному преступлению. Принимаются меры по быстрому реагированию фискальных структур на заявления граждан по поводу нелегальной сдачи жилья. Активно работают участковые инспекторы и миграционная служба.
Чтобы избежать проблем с незаконной сдачей квартиры, нужно правильно оформить аренду. Читайте о том, как заключить безвозмездный, коммерческий, социальный, долгосрочный и краткосрочный договор найма.
Сдача квартиры в аренду гражданам РФ и иностранным гражданам является вполне легальным способом получения дохода. Важно, чтобы все осуществлялось в рамках действующего законодательства. Для этого должен заключаться договор аренды (найма) и уплачиваться причитающиеся налоги. Незаконная сдача квартир карается штрафами, а в особых случаях – лишением свободы.
Можно ли сдать комнату без согласия соседей
Собственник имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Но его права могут быть ограничены правами других граждан.
Поэтому необходимость получения согласия соседей перед сдачей жилплощади напрямую зависит от самого помещения:
- Комната в коммунальной квартире – разрешение не требуется. Каждый объект является отдельным помещением во владении определенного собственника. Поэтому каждый из владельцев вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом.
- Комната в квартире, которая находится в долевой собственности – сдача объекта в аренду запрещена. Долевая собственность считается идеальной. Поэтому у гражданина нет прав на конкретную комнату. Он может пользоваться всей квартирой в целом, но не имеет право сдать комнату.
- Комната в квартире, с определением права пользования – комнату можно сдать с согласия сособственников. Как правило, они такое согласие не дают.
- Часть квартиры, выделенную в натуре – согласие совладельцев не требуется. С момента выделения в натуре, объект считается самостоятельным объектом собственности. Владелец не зависит от мнения сособственников.
- Отдельная квартира – получать согласие соседей не нужно.
Как написать заявление в налоговую о незаконной сдаче квартиры в аренду
Если квартиранты пожаловались на сдачу квартиры без договора, это усложняет всю процедуру доказательства.
После обращения налоговый орган проведёт проверку. Это наиболее эффективный способ выявления возможных правонарушений. Она проводится на основании решения компетентного должностного лица.
Важно
В ходе этих действий все нарушения, совершаемые недобросовестным арендодателем, будут выявлены.
Проверки бывают нескольких типов. Камеральная проверка на основании жалобы в налоговую касается тех документов, которые обязан предоставлять налогоплательщик (а данном случае – арендодатель).
Выездная проверка по жалобе арендаторов на незаконную сдачу – процедура, при которой инспектор работает на территории арендодателя, проверяя договоры, документы, которые связаны с финансово-хозяйственной активностью. У налогоплательщика не будет прав препятствовать проведению всех процедур, поэтому шансов на то, что нарушения будут обнаружены, очень много.
При выявлении нарушений к арендодателю будут применены определённые санкции.
Арендодатель обязан каждый год отправлять декларацию о своих доходах в налоговую службу.
Стоит также немного отойти от темы и сказать, что очень часто от действий арендодателя могут страдать его соседи. Например, от нарушений общественного порядка и т.д. Они также могут подать жалобу в налоговую, но ничем, кроме визита инспектора, это не закончится. Почему сложится такая ситуация, будет пояснено ниже. Если же соседи подозревают арендодателя в сдаче квартиры незаконно проживающим на территории РФ гражданам, то от жильцов в миграционную службу (УФМС) на квартирантов и хозяина квартиры можно пожаловаться.
Начать следует с того, что доказать наличие такой сделки, как правило, может только сам арендатор. Помимо этого, ему понадобится предъявить доказательства, такие как: выписки с банковского счета, которые подтверждают постоянные денежные переводы арендодателю.
Прежде чем переходить к решительным действиям и начинать подавать различные жалобы, стоит поговорить с арендодателем и попробовать убедить его не нарушать закон и начать выплачивать налоги, однако, это далеко не всегда окажет должное воздействие на последнего.
Куда сообщить о незаконной сдаче квартиры в аренду
Чтобы решить данную ситуацию, привлекаются государственные органы, которым можно отправить жалобу. Незаконная сдача квартиры в аренду ответственность подразумевает в зависимости от тяжести правонарушения, и начинается с визита участкового.
Производится проверка прав, на которых находятся жильцы в данном объекте недвижимости. В случае проживания без регистрации представитель власти, может применить административный штраф, связанный с нарушением законодательства в сфере миграции, основываясь на ст.19.15.1 КоАП. Далее происходит передача информации в отношении лиц, живущих в данном помещении, включая иностранцев, в УФМС.
Налоговую структуру так же интересует легализация бизнеса в сфере недвижимости. Жаловаться в ИФНС нужно в месте управления территориальной службы, а так же местонахождения помещения. После этого будет произведена проверка информации. Собственник будет вынужден давать показания в инспекции. При доказанной вине владельца предъявляется обвинение в том, что он скрывает налоги и не предоставляет отчетность. Находчивые личности должны будет оплатить назначенные суммы в бюджет и пени, касающиеся просрочки, административные штрафы, связанные с уклонением от уплаты налогов. При отсутствии реакции ФМС, ИФНС и полиции на обращения, а также, если ситуация не разрешилась должным образом, следует пожаловаться в прокуратуру. В этом случае, согласно опыту, наблюдается существенный прогресс. Незаконная сдача квартиры в аренду ответственность РФ предусматривает серьёзную, поэтому доводить до этого не стоит.
Как налоговики «работают» с теми, кто сдает квартиры в аренду
Е. Проскурина, Т. Баныкина, Н. Телегина,
Журнал Главбух № 3/2008
Налоговая служба объявила войну гражданам-арендодателям, которые «забывают» платить НДФЛ с полученного дохода. Как часто бывает, ФНС уже рассказывает о первых победах. «Главбух» выяснил, каким образом налоговики находят арендодателей и насколько опасно сдавать квартиру, не перечисляя 13 процентов в бюджет.
Психологическая атака пока остается самым мощным оружием в арсенале налоговой службы. Собственники жилья уже изрядно напуганы масштабной кампанией, которую налоговики развернули в СМИ. В большинстве случаев ситуация выглядит так: от своих источников инспекторы узнают, что человек сдает квартиру. Они направляют хозяину письмо, где требуют заплатить НДФЛ, в противном случае грозят судом. Многие арендодатели предпочитают не спорить.
От инспекторов мы узнали, из каких источников налоговики обычно получают информацию о сдаче квартир. От юристов — в каких случаях имеет смысл спорить с инспекторами.
Кто рассказывает налоговикам о сдаче квартир
У инспекторов есть несколько источников информации.
Государственные ведомства
Узнать о «серой» сдаче квартир налоговикам в основном помогают два государственных ведомства: Федеральная миграционная служба РФ и Федеральная регистрационная служба РФ.
Федеральная миграционная служба. Каждый иностранец, легально приехавший в Россию, состоит на миграционном учете. Все юридические моменты прописаны в Федеральном законе от 18 июля 2006 г. № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации». Правила миграционного учета утверждены постановлением Правительства РФ от 15 января 2007 г. № 9. В этом документе сказано, что иностранец обязан подать в территориальный орган ФМС России заявление о регистрации по месту своего пребывания. Если речь идет о съемной квартире, то — в этой квартире.
«От ФМС мы узнаем, по каким адресам живут иностранцы, затем находим собственников этих квартир и предлагаем заплатить налог», — рассказывают «Главбуху» московские инспекторы.
Федеральная регистрационная служба. У чиновников есть сведения о людях, у кого в собственности находится две квартиры и более. Для налоговиков это повод заподозрить, что одна из них сдается. В итоге письма от инспекторов с предложением заплатить НДФЛ порой получают люди, которые и не думали сдавать квартиру.
Военные части. Сразу уточним: связи между налоговиками и военными частями налажены далеко не везде. Но в тех регионах, где это есть, например в Ульяновской области, налоговики располагают отличным дополнительным источником информации. Бухгалтерия выделяет военнослужащим деньги на съем жилья и требует предоставить копию договора аренды. Эта копия может быть передана налоговикам.
Коммерческие структуры
Разумеется, получить информацию от представителей бизнеса налоговикам труднее, чем от государственной структуры. Как правило, это удается только в одном случае — в рамках выездной проверки, когда инспекторы получают доступ ко всем документам.