Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить продление договора аренды квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Порядок действий при реализации процедуры
Чтобы пролонгировать договор найма жилого помещения сторонам следует придерживаться следующего алгоритма:
- обратиться к другому участнику правоотношения и сообщить о желании продлить сделку;
- согласовать условия. Если их планируется изменить, стороны должны прийти к консенсусу, в противном случае договор расторгается в связи с истечением срока;
- оформить дополнительное соглашение, включив в него новые условия, если они были изменены;
- зарегистрировать продление найма в Росреестре. Это необходимо сделать, если аренда долгосрочная.
Важно составить соглашение о пролонгации в письменном виде, поскольку оно будет фиксировать правоотношения между сторонами и послужит доказательством в суде, если в будущем возникнут неразрешимые разногласия. В документе необходимо указать следующее:
- название, номер и дату составления соглашения;
- номер и дату составления основного договора, к которому оформляется дополнительное соглашение;
- данные сторон так же, как и в основном договоре;
- вопрос о пролонгации правоотношения. Сторонам, не желающим регистрировать обременение, следует заметить, что новый срок начинается с момента подписания данного соглашения;
- отражение изменений условий основного договора. Если стороны решили увеличить или уменьшить арендную плату или иные положения документа, следует конкретизировать этот факт. Если изменений не предполагается, необходимо указать об этом;
- пункт о том, что остальные условия основного договора остаются в силе;
- день, с которого новый документ вступает в силу. Как правило, это момент подписания соглашения;
- дату и подписи участников сделки.
Как составляется договор аренды квартиры между физическими лицами
Существует несколько вариантов заключения такого договора:
- С помощью агента недвижимости. В таком случае он, скорее всего, предложит вам готовые бланки, разработанные агентством. Вариант договора должен быть у каждой стороны сделки – поэтому, возможно, один и тот же лист нужно будет заполнить не один раз.
- С помощью юриста. Вы можете воспользоваться услугой специалиста, который правильно составит договор с учетом нюансов ситуации, учтет законные интересы обеих сторон, справедливо укажет все необходимые права и обязанности, проследит за правильным оформлением.
- Самостоятельно, то есть, арендатору и арендодателю нужно найти в интернете или составить самостоятельно, заполнить и подписать договор.
Что следует учитывать съемщикам, если они планируют подписывать договор без помощи агента или юриста:
- Перед подписанием стоит проверить:
- удостоверение личности владельцев квартиры (или одного из них, если он – собственник и единолично участвует в сделке);
- все документы, которые подтверждают, что арендодатель – законный собственник (выписки из реестров, свидетельство и т.п.);
- если другой участник сделки не является собственником, необходима доверенность.
- Если у жилья несколько собственников, необходимо согласие каждого из них (и в договоре должны фигурировать все).
- Если собственник один, и у него/нее есть муж или жена, а квартиру они купили уже в официальном браке – необходимо письменное согласие на сдачу в наем совместно нажитого жилья.
Внимательно сравните данные и убедитесь, что они совпадают.
Тем, кто сдает квартиру, также важно учесть некоторые нюансы:
- Четко определитесь, кого вы готовы впустить жить в свое помещение. К примеру, максимально допустимое количество людей. Можно ли проживать с детьми и животными.
- Заранее решите, что допустимо в рамках квартиры – к примеру, можно ли курить на кухне или балконе (или в принципе во всем помещении).
- Стоимость и сроки также лучше обдумать заранее. Определитесь, уместен ли для вас торг, и, если да, то сколько вы готовы будете уступить.
- Убедитесь, что в квартире все работает, не требуется ремонт. Возможные проблемы нужно устранить заранее. Во-первых, сломанная сантехника, например, вряд ли убедит съемщиков отдать залог (если они вообще согласятся вселяться). Во-вторых, закон требует, чтобы все поломки и ремонтные работы, которые не зависели от съемщиков, устранял хозяин.
- Кстати, о залоге – также решите, будете ли вы его требовать, в каком размере. Возможно, вам удобно разбить полную сумму на несколько месяцев.
Когда формальности улажены, можно приступать к подписанию.
Как прописать в договоре аренды депозит за квартиру
Понятие депозита в большинстве случаев приравнивается к залогу. Однако между ними есть определенная разница, которая отражается в нормах закона и может иметь значение в случае юридического спора.
Залог гарантирует исполнение арендатором своих обязательств. Например, хозяин не сдавал жилье другим желающим, потому что договорился с конкретным человеком и рассчитывает на него. После подписания договора арендатор платит ему залог. Если он передумает заселяться (перестанет выходить на связь или что-то подобное), то эта сумма будет для хозяина своеобразной компенсацией простоя.
Депозит же направлен на возможную компенсацию ущерба имуществу – а также служит определенной мотивацией для съемщиков следить за мебелью и техникой.
Сумма депозита может рассчитываться так:
- соответствовать месячной оплате аренды;
- высчитываться из общей стоимости имущества в помещении (всего или какой-то его части).
Хозяин может решить это самостоятельно или договориться лично с потенциальными съемщиками.
Сумма, которую хозяин имеет права не возвращать по причине ущерба, также зависит от ситуации – он может удержать определенную сумму, которая покроет ущерб, или оставить себе все, если масштабы вреда собственности будут этому соответствовать.
Все важные аспекты этой процедуры отражаются в документе отдельным пунктом.
Расторжение договора через суд
Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.
Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.
По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
- не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.
Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
- имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
- арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.
Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГК РФ).
То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. №А51-3256/2015).
Условия о пролонгации договора найма, которые могут быть прописаны в его тексте
Способом продлить период действия краткосрочного (т. е. заключенного на срок до года) контракта является включение в него пролонгирующего условия. Такое условие предполагает, что в случае если до окончания действия договора ни одна из сторон не объявит о желании расторгнуть его, контракт считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Сделка, заключенная на период до года, в соответствии со статьей 674 ГК РФ не требует регистрации обременений. Между тем при продлении договора рассматриваемым способом общий временной промежуток действия договора очевидно превысит год. Как быть с регистрацией обременения по договору найма?
Фактически по окончании изначально согласованного срока действия контракта между сторонами начинает действовать новый договор, заключенный на тех же условиях. Соответственно, если срок автоматической пролонгации составляет менее года, регистрации обременений не требуется. На практике некоторые участники гражданско-правовых отношений предпочитают не рисковать и просто перезаключают договор найма на новый срок, хотя можно поступить иначе, просто не производя каких-либо действий.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Условия о пролонгации договора найма, которые могут быть прописаны в его тексте
Способом продлить период действия краткосрочного (т. е. заключенного на срок до года) контракта является включение в него пролонгирующего условия. Такое условие предполагает, что в случае если до окончания действия договора ни одна из сторон не объявит о желании расторгнуть его, контракт считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Сделка, заключенная на период до года, в соответствии со статьей 674 ГК РФ не требует регистрации обременений. Между тем при продлении договора рассматриваемым способом общий временной промежуток действия договора очевидно превысит год. Как быть с регистрацией обременения по договору найма?
Фактически по окончании изначально согласованного срока действия контракта между сторонами начинает действовать новый договор, заключенный на тех же условиях. Соответственно, если срок автоматической пролонгации составляет менее года, регистрации обременений не требуется. На практике некоторые участники гражданско-правовых отношений предпочитают не рисковать и просто перезаключают договор найма на новый срок, хотя можно поступить иначе, просто не производя каких-либо действий.
Регистрация дополнительного договора
Стороны, решившие составить дополнительное соглашение, должны его зарегистрировать, как и основной договор аренды квартиры. Чтобы это осуществить, необходимо обратиться к регистратору Росреестра. Гос служащие рассмотрят изменения в контракте аренды квартиры и зафиксирует изменения.
Дополнительный контракт оформляется в письменной виде и должен быть идентичен оригинальному. Перед регистрацией заявитель оплачивает государственную пошлину. Ее размер составляет:
- 350 рублей — для физического лица;
- 1000 рублей — для юридического.
В случае, если в дополнительном соглашении меняется только срок контракта, то заявитель не должен оплачивать гос пошлину.
Чтобы зарегистрировать дополнительное соглашение, потребуются следующие документы:
- Заявление;
- Паспорт;
- Документ, подтверждающий полномочия представителя;
- Учредительные документы;
- Квитанция об уплате государственной пошлины;
- Дополнительное соглашение к основному договору аренды;
- В случае необходимости предоставляются иные бумаги.
Наличие дополнительно-зарегистрированного контракта является обязательным условием для внесения изменений в основной. Дополнительная бумага подписывается при наличии совместного согласия между сторонами.
Государственный регистратор во время проведения экспертизы на наличие подлинности всех документов принимает меры по получению дополнительной информации и проверке текущих документов на действительность.
Важно! В случае, если стороны сделки будут соблюдать все выше перечисленные нормы, то перезаключение общего контракта не составит труда.
Продление договора аренды нежилого помещения
ГК не предусматривает такой разновидности соглашений, как договор аренды помещений. Однако считать такие сделки не названными гражданским законодательством нет оснований. Исходя из смысла информационного письма Президиума ВАС от 01.06.2000 № 53 и сложившейся правоприменительной практики, на аренду помещений распространяются общие нормы об аренде (§ 1 гл. 34 ГК), а также отдельные нормы о возмездном пользовании зданиями и сооружениями (§ 4 гл. 34 ГК).
Руководствуясь ст. 651 ГК, которая гласит, что аренда зданий и сооружений оформляется единым письменным документом, который при годовой или большей длительности действия подлежит государственной регистрации, можно предположить, что и продление договора аренды нежилого помещения должно регистрироваться. Однако не всё так однозначно:
- Продление арендных правоотношений, существовавших менее года, на такой же срок после истечения первоначального периода времени считается урегулированным новым соглашением. То есть даже если совокупная длительность сроков составит или превысит год, соглашение не подлежит госрегистрации (п. 10 Обзора практики из письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59).
- Несмотря на то что правоотношения между сторонами с момента автоматической пролонгации могут существовать год и более, нет необходимости регистрировать возобновленный договор аренды недвижимости (п. 11 Обзора практики).
Особенности трактовки
Собираясь воспользоваться автоматической пролонгацией, следует учитывать юридические нюансы:
- наличие в тексте договора пункта о пролонгации на новый срок противоречит сути арендных отношений и признается незаконным, если заключался срочный договор (см. ст. 606 гражданского законодательства);
- указание в первичном арендном соглашении заранее оговоренного условия автоматического продления, согласно ст. 209, ограничивает право распоряжения имуществом со стороны арендатора;
- если имущество остается в распоряжении арендатора по истечении действия контракта, а сам владелец не имеет ничего против данного положения вещей, допускается возобновление условий соглашения с неопределенным сроком действия, при сохранении условий аренды неизменными.
Срок действия договора без регистрации
Срок действия договора прописывают в «теле» отдельным пунктом. Чтобы избежать регистрации в Росреестре, нужно указать период действия менее 1 года. Как правило, прописывают 11 месяцев. Но нужно также указать конкретную дату окончания и возможного продления. Например, до 08.02.2021 года. Тогда есть ясность, что 09.02.2021 года соглашение перестаёт действовать и стороны должны принять решение о расторжении сотрудничества или продолжении.
Кроме того, дата нужна для того, чтобы избежать досрочного прекращения отношений через суд. Но если стороны достигнут договорённости, можно расторгнуть договор до истечения срока его действия.
Правом на прекращение арендных отношений до истечения периода действия соглашения обладают обе стороны. Условия прописываются в соответствующем пункте при подписании. Приоритетом нужно указать – взаимное согласие сторон. Достаточно договориться устно.
Правовое регулирование
Законодательство, главным образом, направлено на регулирование долгосрочных отношений по найму жилых помещений.
Статья 684 ГК РФ предписывает собственника помещения известить другую сторону о своих намерениях не позднее, чем за три месяца до завершения их правоотношений.
Образец уведомления об истечении срока аренды.
Он должен либо предложить продлить наем помещения (на тех же условиях, либо на других), либо проинформировать о том, что квартира сдаваться больше не будет.
Статья 687 ГК РФ даёт право арендатору расторгнуть договор по своему желанию, предварительно предупредив владельца квартиры за 3 месяца.
При долгосрочной аренде наниматели помещений имеют первоочередное право на заключение нового соглашения аренды.
Если период меньше, чем 12 месяцев, то требования указанных статей на него не распространяются. Поэтому желательно указать в тексте, в какой срок одна сторона должна известить другую о желании продолжить отношения по аренде.
О том, какими правами и обязанностями обладают арендодатель и квартиросъемщик, вы можете узнать из наших статей.