Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неустойка по ДДУ в 2023 году: правда ли нельзя взыскать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В первую очередь обратимся к Гражданскому кодексу РФ. В статье 330 содержится положение о том, что размер неустойки определяется или договором, или законом. Сама же неустойка представляет собой сумму, которую обязан выплатить нарушитель пострадавшей от неисполнения им условий договора стороне.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Судебная практика по неустойке
Неустойка зависит от цены договора, а не от отдельного этапа работ
Если хотите определять неустойку в процентах, советуем в качестве базы для начисления выбрать общую цену договора. Такую редакцию условия о неустойке в этом году одобрил Верховный суд. Даже если подрядчик просрочит лишь один этап, неустойку сможете рассчитать от полной стоимости всех работ. Раньше у судов не было единой позиции на этот счет. Например, указывали: если начислять неустойку без учета корректного исполнения части работ, это будет противоречить принципу равенства. Теперь ВС высказал противоположную позицию: стороны вправе согласовать неустойку от цены договора за каждый день просрочки, а не от цены отдельного этапа. Такое условие не нарушает баланс интересов. Стороны, когда включали неустойку в договор, действовали добровольно, их не связывали обязательные требования, например, в рамках госконтракта. ВС указал: три инстанции неправомерно изменили базу расчета и уменьшили неустойку. Тем самым нарушили принцип свободы договора.
Постановление АС Дальневосточного округа от 01.09.2017 по делу № А73-15641/2016
Определение ВС от 06.10.2016 по делу № А40-125377/2015, постановление Двадцать первого ААС от 07.04.2021 по делу № А84-4118/2020
Определение ВС от 02.09.2021 по делу № А07-22417/2019
Если подрядчик не соглашается на условие о неустойке от полной цены договора, можно предложить компромисс: начислять проценты от всей стоимости только в том случае, если подрядчик допустит просрочку критической части работ. Речь о ситуации, когда заказчик не может использовать результат до тех пор, пока подрядчик не сдаст определенную часть работ. Причем стоимость этой части может быть несущественной, в отличие от риска заказчика: результат работ без критической части не будет иметь потребительской ценности. Если включаете такое условие, рекомендуем подробно прописать, какую часть считать критической. Например, у этих работ необязательно должен быть статус этапа.
ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВКИ
«При нарушении сроков выполнения работ Подрядчик уплачивает неустойку в размере 0,2 процента за каждый день просрочки от цены договора в случае, если просрочка наступила до момента сдачи Критической части работ. В случае если Подрядчик нарушил сроки выполнения работ после приемки Заказчиком Критической части работ, неустойка начисляется в размере 0,2 процента от стоимости той части работ, срок выполнения которых нарушен».
За просрочку промежуточных и конечных этапов работ подрядчик отвечает по-разному
Советуем в договоре определить, как будете взыскивать неустойку в случае, если подрядчик затянет сроки сразу нескольких этапов работ. Если этого не сделать, возникнет проблема: как считать проценты, когда совпали периоды неустоек за разные нарушения. Например, подрядчик не успел завершить этап работ к 1 ноября. Из-за этого нарушил и конечный срок — 31 декабря. 10 января будет просрочка в отношении как промежуточного этапа — 70 дней, так и конечного — 10 дней. При этом в новом году произойдет «наложение» одной просрочки на другую. Мнения судов о том, как рассчитывать неустойку за разные нарушения в одном периоде, расходятся. Одни суды взыскивают проценты одновременно за нарушение промежуточного и конечного сроков. Другие считают, что это двойная ответственность.
Определение ВС от 02.09.2016 по делу № А40-67581/2015
Постановление АС Московского округа от 15.05.2019 по делу № А40-42677/18
Чтобы избежать споров о толковании условий и упростить себе задачу, рекомендуем использовать в договоре такой вариант: начислять неустойку за срыв каждого промежуточного срока отдельно, но до момента, когда наступит просрочка конечного этапа работ. С этой даты неустойку следует начислять только за нарушение финального срока, но при этом увеличить ее размер. Например, повысить процент или изменить базу начисления.
ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВКИ
«Неустойка начисляется за нарушение каждого Промежуточного срока выполнения работ в размере 0,1 процента от цены соответствующего этапа работ за каждый день просрочки до момента нарушения Конечного срока выполнения работ. С этого момента начисляется только неустойка за нарушение Конечного срока выполнения работ в размере 0,1 процента от общей Цены договора за каждый день просрочки» .
Если НДС включили в стоимость работ, неустойку можно начислять на цену с учетом налога.
Определения ВС от 23.07.2021 по делу № А40-17687/2020, от 21.05.2021 по делу № А40-274540/2019
Чтобы сохранить возможность взыскать с подрядчика неустойку поверх любых убытков, в договоре советуем прямо прописать ее штрафной характер. Иначе суды квалифицируют неустойку как зачетную. Это значит, что убытки сможете возместить лишь в той части, которую не покрывает неустойка. Такую позицию сформулировал Верховный суд.
В одном из дел заказчик взыскал с подрядчика убытки, а также неустойку, которая превысила сумму убытков в несколько раз. Верховный суд отменил судебные акты. Указал: поскольку в договоре подряда не предусмотрели специальных условий о квалификации неустойки как штрафной, убытки заказчику удастся компенсировать только частично.
Определение ВС от 21.02.2019 по делу № А41-32256/2017
При этом просто указать в договоре, что «возмещению подлежат все убытки и штрафные санкции», недостаточно. Суды считают: такая формулировка сама по себе не означает, что нельзя провести зачет. Если заказчик хочет взыскать убытки в полной сумме сверх неустойки, должен оговорить это прямо и недвусмысленно.
Постановление АС Северо-Западного округа от 17.03.2021 по делу № А56-112439/2019
ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВКИ
«Неустойка носит штрафной характер. В случае возникновения убытков у одной из Сторон Договора другая Сторона вправе взыскать убытки в полной сумме сверх неустойки».
Подрядчик платит неустойку за каждый случай нарушения
Если суд снизил неустойку, это не повлияет на размер судебных расходов
Рекомендуем предусмотреть в договоре, что будете начислять неустойку за каждое нарушение подрядчика. Например, за работу на площадке без наряд-заказа или нетрезвое состояние сотрудников. Удобнее всего в таких случаях установить фиксированную сумму штрафа за сам факт нарушения. Причем если не прописать прямо, что будете штрафовать за каждый случай одного и того же вида нарушения, не сможете взыскать всю сумму.
Основания для взыскания неустойки по договору
Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств по договору может обеспечиваться в том числе взиманием неустойки. По сути, это способ упрощенной компенсации потерь, связанных с нарушением сторон договора принятых на себя обязательств.
Понятие «неустойка» раскрыто в ч. 1 ст. 330 ГК РФ. Это определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Причем по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Таким образом, неустойка – это не только способ обеспечения исполнения обязательств, но и мера имущественной ответственности (штрафная санкция) за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Эти нюансы отмечены в Определении КС РФ от 23.06.2016 № 1365-О.
Важно: если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, то кредитор не вправе требовать уплаты неустойки (ч. 2 ст. 330 ГК РФ). Получается, что в иных случаях должник обязан уплатить неустойку даже при отсутствии у кредитора прямых убытков, обусловленных действиями должника.
Неустойка может быть назначена за нарушение практически любого условия договора, но на практике подобная выплата предусматривается за просрочку выполнения принятых сторонами обязательств. Но заказчик обычно заинтересован в установлении неустойки за просрочку выполнения работ, а исполнитель – за нарушение сроков по оплате. Соответственно, подписывая договор, в котором содержится условие о неустойке, стороны априори выражают свое согласие на ее уплату в случае нарушения ими достигнутых договоренностей.
В силу ст. 15 ГК РФ неустойка может быть уплачена (возмещена) добровольно либо взыскана в судебном порядке.
Неустойка – способ мотивировать должника
Договорные отношения строятся на основе взаимных прав и обязанностей, каждая сторона договора выступает одновременно и как кредитор (вправе требовать), и как должник (обязана выполнить). Потому успех в исполнении договора зависит от всех участников договора, их добросовестности и желания исполнить обязательства по договору. Не случайно в ГК РФ закреплено правило о необходимости исполнять обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона или обычая. А односторонний отказ от исполнения или одностороннее изменение условий обязательства не допускается. Исключение – случаи, предусмотренные законом (абз. 1 ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ).
Однако соблазн нарушить обязательства бывает порой труднопреодолим. Задержка выплаты арендной платы или оплаты товара позволит использовать эти денежные средства для иных целей – развития бизнеса, выплаты дивидендов учредителям, оплаты «более важной» сделки и т.п. Потому законодатель и предусмотрел систему специальных способов обеспечения исполнения обязательств.
К ним относится и неустойка – определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 329, 330 ГК РФ).
Напомним, различают две формы неустойки:
- в твердой денежной форме – штраф и
- в виде периодически начисляемого платежа – пени (п. 1 ст. 330 ГК РФ, п. 60 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).
Неустойка, как и иные способы обеспечения обязательств, прежде всего, мера побудительного (мотивирующего) характера. Ее основная задача – мотивировать (побудить) должника исполнить обязательства по договору надлежащим образом (добросовестно и своевременно) под страхом финансовых санкций – уплаты неустойки. В судебной практике нередко встречается формулировка, что неустойка может являться одним из мотивов установления договорных правоотношений между контрагентами (см. постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2019 № 15АП-1601/2019 по делу № А32-41361/2017, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2019 № 20АП-5953/2019 по делу № А54-2239/2019).
Потому выплата неустойки законом не привязывается к наличию убытков и негативных последствий у кредитора. Даже если вследствие просрочки исполнения не случилось плохого, кредитор по смыслу ст. 330 ГК РФ не обязан доказывать причинение убытков и вправе требовать выплаты неустойки. Дело в том, что основное условие для требования неустойки – ненадлежащее исполнение или неисполнение должником обязательства, которое обеспечено выплатой неустойки.
Но и должник вправе возражать против взыскания неустойки в заявленном кредитором размере, так как:
- во-первых, требования неустойки должны быть обоснованными;
- во-вторых, соразмерными допущенному нарушению.
Для этого чаще всего ответчиками по требованиям о взыскании неустойки используются два аргумента:
- один помогает в целом снять претензии по неустойке;
- второй – уменьшить ее размер, если применение первого не дало результатов или невозможно в силу обстоятельств дела.
Рассмотрим их подробнее. Для начала остановимся на оспаривании должником обоснованности требования кредитором выплаты неустойки.
Расчет неустойки для заказчика
При расчете неустойки по контракту (штрафов и пеней) заказчику необходимо воспользоваться Правилами, которые были утверждены в рамках Постановления Правительства №1042 от 30 августа 2017 года. Однако прежде чем использовать данное Постановление, следует определить, по каким параметрам будет считаться неустойка:
- допущена ли просрочка исполнения обязательств, и сколько дней она составляет. Данный показатель необходимо определить, так как он ложится в основу расчета пеней по контракту;
- были ли нарушения других обязательств по контракту со стороны исполнителя, которые делятся на нарушения обязательств стоимостного и нестоимостного типа.
На что начисляется пеня по 44-ФЗ
При просрочке обязательств Заказчиком по оплате по контракту пеню рассчитывают от неуплаченной в срок суммы оплаты по госконтракту (п. 5 ст. 34 Закона 44-ФЗ).
Подрядчик (исполнитель) по госконтракту выполняет работы (оказывает услуги, продает товары), однако, пеню надо рассчитать в денежном выражении. Для этого цену контракта (или отдельного этапа контракта) уменьшают пропорционально тому объему обязательств, который уже фактически выполнен.
Учитывайте, что если подрядчик (исполнитель) нарушает не основное обязательство по контракту, то к нему предъявляют не требования о взыскании пени, а взыскивают штраф в порядке и размере, установленном Постановлением Правительства РФ от 30.08.2017 г. № 1042.
Разъяснения по этому поводу даны Верховным Судом Российской Федерации (далее – ВС РФ) в Определении от 13.08.2020 г. № 305-ЭС20-10760 (в конкретном случае указано на недопустимость выставления пени за несоблюдение сроков передачи сопроводительных документов).
В связи с внесением изменений в п. 7 ст. 34 Закона 44-ФЗ с 1 апреля 2021 года, в случае, если контракт разбит на этапы, то пени считаются исходя из стоимости каждого из этапов, даже если вы не предусмотрите это непосредственно в контракте.
НДС включается в сумму расчета пени, если только сторона не применяет налоговый режим, при котором она не является плательщиком НДС.
Если заказчик не может рассчитать потребность в товарах (объеме работ или услуг), то неустойку, в том числе пеню, можно рассчитать от максимального значения цены контракта.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Как прописать неустойку в договоре пример
6. Пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения поставщиком (исполнителем, подрядчиком) обязательства, предусмотренного контрактом, и устанавливается в размере не менее одной трехсотой действующей на дату уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены контракта, уменьшенной на сумму, пропорциональную объему обязательств, предусмотренных контрактом и фактически исполненных поставщиком (подрядчиком, исполнителем), и определяется по формуле:
За нарушение прав потребителей, установленных законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, продавец (исполнитель, изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет административную, уголовную или гражданско-правовую ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Формулировка условия о неустойке
Формулировки могут несколько отличаться в зависимости от вида договора и вида неустойки.
Вот стандартное условие о неустойке по договору поставки.
«За несвоевременную оплату поставленного Поставщиком товара Поставщик вправе требовать уплаты Покупателем пени в размере 0,05% от суммы поставленной, но не оплаченной партии товара за каждый день просрочки».
Касаемо условия о штрафном характере неустойки, подходящие формулировки можно найти в судебной практике. Например, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 11.04.2014 № Ф07-1533/2014 по делу № А44-405/2013 приведено следующее.
«Ссылка ответчика на необоснованное взыскание убытков и неустойки подлежит отклонению, поскольку пунктом 5.2 договора установлена компенсация стоимости переданной рыбы и кормов, перечисленных денежных средств, а также уплата штрафа в размере 10% от полученных исполнителем денежных средств. <...> Таким образом, сторонами в договоре предусмотрено взыскание убытков в полной сумме сверх неустойки».
Чем компенсация неустойки отличается от других мер материальной ответственности
Неустойка отличается рядом достоинств по сравнению с иными законными мерами ответственности (взять, к примеру, возмещение убытков). Среди преимуществ неустойки стоит отметить:
- взыскать неустойку просто, и это не занимает много времени, ведь ее размер либо прописан в законодательном акте, либо оговорен положениями соглашения;
- неустойку легко можно приспособить под любой вид взаимоотношений, поскольку она дает возможность устанавливать ее с принятием во внимания обязательств для непосредственных участников и государства;
- кредитору не приходится доказывать, что он понес финансовые потери, факта нарушения условия договора достаточно для взыскания неустойки.
Взыскание неустойки по договору подряда с заказчика
Типов договора подряда много, так как они регулируют отношения в разных отраслях с множеством вариаций обязательств заказчика и подрядчика. Взыскание неустойки по договору подряда с заказчика чаще всего происходит в следующих случаях:
- Неоплата работ. Причем срок их выполнения может определяться не только конкретной календарной датой, но и событием или действием одной из сторон договора.
- Непринятие работ, то есть, к примеру, уклонение от подписания акта приёма-передачи.
Бывают и более специфичные условия. Неустойка грозит, если заказчик:
- не предоставил материалы (скажем, для ремонта квартиры);
- не передал вещь (телевизор в мастерскую);
- не предоставил информацию (текст листовки для типографии и т.п.);
- не открыл доступ к месту работы (в этом случае часто происходит взыскание неустойки по договору строительного подряда);
- не создал технических условий (например, не отключил электричество для ремонта проводки).
Впрочем, в деятельности подрядчика “подводных камней” не меньше.
Размер и порядок начисления неустойки по договору подряда
Если заказчик и подрядчик договорились о неустойке, то они прописывают в договоре условия и порядок её выплаты. Если же санкции не предусмотрены соглашением, то они могут применяться в силу законов.
К примеру, закон о госзакупках (44-ФЗ) предусматривает неустойку за нарушение госконтракта. Поэтому даже если заказчик или подрядчик не пропишут условия о неустойке в госконтракте, ответственность у нарушителя всё равно возникает. Сторона, право которой нарушено, может подать претензию или иск о взыскании неустойки по договору подряда, мотивируя свое право положениями закона.
Как прописать неустойку в договоре пример
6. Пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения поставщиком (исполнителем, подрядчиком) обязательства, предусмотренного контрактом, и устанавливается в размере не менее одной трехсотой действующей на дату уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены контракта, уменьшенной на сумму, пропорциональную объему обязательств, предусмотренных контрактом и фактически исполненных поставщиком (подрядчиком, исполнителем), и определяется по формуле:
За нарушение прав потребителей, установленных законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, продавец (исполнитель, изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет административную, уголовную или гражданско-правовую ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Можно ли в трудовом договоре прописать санкцию в виде штрафа за появление работника в нетрезвом виде на рабочем месте
В силу части третьей и четвертой указанной статьи дисциплинарное взыскание (в том числе, в виде увольнения) может быть применено не позднее одного месяца со дня обнаружения проступка, не считая времени болезни работника, пребывания его в отпуске, а также времени, необходимого для учета мнения представительного органа работников, и не может быть применено позднее шести месяцев со дня совершения проступка.
В связи с появлением работника в состоянии опьянения работодатель должен отстранить его от работы (ч. 1 ст. 76 ТК РФ), о чем также делается отметка в вышеуказанном акте. В период отстранения работник не исполняет трудовые обязанности, и поскольку трудовым законодательством не установлена его обязанность находиться при этом на рабочем месте или на территории работодателя, то работодатель не вправе привлечь его к дисциплинарной ответственности за отсутствие на работе. За время отстранения от работы заработная плата работнику не начисляется (часть 3 ст. 76 ТК РФ).