Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как переписать собственность на другого человека?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Для собственника квартиры, осуществляющего перерегистрацию прав по договору купли-продажи или мены, важно помнить об обязательных платежах в бюджет государства. Налог на прибыль составляет 13% с полученной суммы. Однако это правило не действует при:
- Возмездном отчуждении имущества, находящимся в собственности 3 и 5 лет:
- 3 года – если квартира получена в наследство, в процессе приватизации, по дарственной от близкого родственника или ренты;
- 5 лет – другим способом.
- Стоимость квартиры менее 1 млн. рублей.
- Расходы на покупку квартиры превышали полученный доход.
При передаче жилья в дар, по наследству или при обмене на равноценную квартиру (без доплаты) НДФЛ не оплачивается.
Любой гражданин России имеет право вернуть уплаченные налоги! Просто заполните форму справа, и наш специалист расскажет, как это сделать.
Советы от юристов для правоприобретателей:
- Чтобы быть уверенным в юридической чистоте сделки и составленного договора, заверяйте соглашения в нотариальной палате.
- Если при покупке квартиры не уверены в честности продавца – закажите выписку ЕГРН – фамилия и имя собственника, а также информация об обременении открыты. Благодаря этой справке, вы узнаете о том, кто на самом деле владелец квартиры и какие есть ограничения в использовании.
- Не покупайте квартиру с прописанными в ней лицами. Чтобы выписать даже взрослого трудоспособного гражданина, потребуется потратить время и деньги на судебное разбирательство.
- Будьте внимательны при заключении договора ренты. Возможно, что у пожилого человека есть родственники, претендующие на квартиру – они вправе оспорить договор в судебном порядке.
- Если на ваше имя оформили открытое завещание – проверьте его. Любая опечатка, искажающая понимание волеизъявления влечет к недействительности такого акта.
Когда нужно перерегистрировать жилье на близкого или родственника, чаще всего обращаются к сделке дарения. Но перед тем, как оформлять дарственную, следует знать о некоторых ее особенностях:
- Если сделка дарения заключается в соответствии с Семейным кодексом, налог на доход с продажи квартиры платить не придется. К близким родственникам относятся супруги, родители, дети, внуки, бабушки, дедушки, братья и сестры.
- Если потребуется продать подаренное имущество, нужно будет заплатить НДФЛ. Исключение составляют случаи, если квартиры находилась в собственности более 5 лет (или 3 лет, если дарителем был родственник). Этот период считается минимальным предельным сроком владения, по его истечении владелец освобождается от уплаты налога на доход физических лиц.
Какая процедура переоформления квартиры
Сам процесс переоформления недвижимости на нового владельца отличается, с учетом того, каким путем она была получена. Так, если жилье было приобретено в ходе сделки дарения, по договору купли-продажи или других аналогичных процедур, потребуется составить заявление, в соответствии с действующим законом. После регистрации заявления в Росреестре можно считать процесс перехода недвижимости к новому собственнику завершенным.
Если же квартира перешла владельцу по наследованию, процесс несколько замедляется. Причин этому несколько — прежде всего, по закону оформлять наследство после смерти наследодателя можно не ранее, чем через полгода. К тому же, наследник далеко не всегда является единственным, поэтому даже наличие завещания не защищает от вероятных судебных разбирательств. Как только право на наследование получено, собственнику также требуется зарегистрироваться в Росреестре для завершения процесса.
переоформления квартиры на супруга
Наиболее часто переоформление квартиры на супруга встречается в бракоразводных процессах. Причинной этому является то, что недвижимость считается неделимым имуществом. Как правило, суд оставляет недвижимость женщине. Муж может поступить двумя способами. Либо продать супруге свою долю. Либо подарить, оформляя дарственную. Если он выбирает последний вариант, то произвести оформление дарственной лучше до официального расторжения брака.
Так как в браке супруги считаются родственниками, а переоформление квартиры на них не облагается налогом. Если же дарственная будет составлена после развода, то супруге придется оплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.
Если супруге не могут прийти к компромиссу, то возможно оформление квартиры на ребенка. Если ему еще нет 18 лет, то один из родителей назначается опекуном. Опекун не может продать или подарить квартиру другому человеку. Такое право имеет только ребенок, но только когда достигнет совершеннолетнего возраста.
Вопрос 2. Не опасен ли такой формат?
«Дистанционно» не означает онлайн или заочно — стороны дистанционной сделки должны пусть и по отдельности, но все равно лично явиться к нотариусу. Сами нотариусы свяжутся между собой по защищенному каналу видеосвязи и проведут все необходимые этапы работы, отметил Николай Быстров.
По его словам, по степени безопасности дистанционный формат сделки не уступает традиционному варианту удостоверения договора в одной нотариальной конторе. Нотариусы здесь, как и всегда, проводят комплексную юридическую экспертизу сделки, обязательно выясняют реальную волю участников договора и понимание ими правовой сути сделки, разъясняют ее юридические последствия и т. д.
Важно и то, что удостоверившие дистанционную сделку нотариусы несут за нее солидарную полную имущественную ответственность. То есть если кто-то из них ошибется, пострадавшим из-за этого гражданам гарантируется стопроцентное возмещение ущерба.
Для собственника квартиры, осуществляющего перерегистрацию прав по договору купли-продажи или мены, важно помнить об обязательных платежах в бюджет государства. Налог на прибыль составляет 13% с полученной суммы. Однако это правило не действует при:
- Возмездном отчуждении имущества, находящимся в собственности 3 и 5 лет:
- 3 года – если квартира получена в наследство, в процессе приватизации, по дарственной от близкого родственника или ренты;
- 5 лет – другим способом.
- Стоимость квартиры менее 1 млн. рублей.
- Расходы на покупку квартиры превышали полученный доход.
При передаче жилья в дар, по наследству или при обмене на равноценную квартиру (без доплаты) НДФЛ не оплачивается.
Любой гражданин России имеет право вернуть уплаченные налоги! Просто заполните форму справа, и наш специалист расскажет, как это сделать.
Советы от юристов для правоприобретателей:
- Чтобы быть уверенным в юридической чистоте сделки и составленного договора, заверяйте соглашения в нотариальной палате.
- Если при покупке квартиры не уверены в честности продавца – закажите выписку ЕГРН – фамилия и имя собственника, а также информация об обременении открыты. Благодаря этой справке, вы узнаете о том, кто на самом деле владелец квартиры и какие есть ограничения в использовании.
- Не покупайте квартиру с прописанными в ней лицами. Чтобы выписать даже взрослого трудоспособного гражданина, потребуется потратить время и деньги на судебное разбирательство.
- Будьте внимательны при заключении договора ренты. Возможно, что у пожилого человека есть родственники, претендующие на квартиру – они вправе оспорить договор в судебном порядке.
- Если на ваше имя оформили открытое завещание – проверьте его. Любая опечатка, искажающая понимание волеизъявления влечет к недействительности такого акта.
Где оформить дарственную на квартиру
Обратиться к риелтору или юристу. Они составят договор сами, а сторонам останется только подписать его. Юристы, как правило, обходятся куда дешевле, а вероятность, что они составят договор корректно, — больше.
Оформить дарственную в МФЦ. В некоторых МФЦ есть отдельные коммерческие службы, которые за незначительную плату заполняют шаблоны договора. Например, в Москве или Санкт-Петербурге это службы при Едином центре документов.
Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. Я уже писал, когда нотариус обязателен. Для остальных случаев дарение у нотариуса можно оформить по желанию.
Самостоятельно. Для этого нужно скачать и заполнить простую письменную форму договора. Ее я приведу ниже и поясню, как правильно заполнять.
Как переписать квартиру на другого человека, если квартира в ипотеке
Прежде всего, отметим, что подобная практика в отечественных банках крайне непопулярна. Чаще всего, банк шел на проведение такой процедуры по той причине, что альтернативных методов возврата средств не было.
Для переоформления квартиры, находящейся в ипотеке, нужно выполнить следующий алгоритм действий:
- Сначала найдите человека, который согласится переоформить ипотеку на себя;
- Подготовьте пакет документов. В него должны войти:
- Копии всех страниц паспортов участников сделки;
- Копии трудовых книжек участников сделки;
- Справка 2-НДФЛ о доходах за последние 6 месяцев;
- Заявления от каждой стороны сделки о намерении ее провести;
- Обратиться в банк и запросить переоформление ипотеки. Далее некоторое время банк будет проверять потенциального нового владельца данной квартиры на предмет его платежеспособности. Отметим, что требования к новому заемщику будут абсолютно такими же, как и для человека, желающего взять кредит;
- В том случае, если финансовое учреждение одобрит нового заемщика, будет проведена сделка по принципу купли-продажи в размере оставшейся суммы по кредиту.
Процедура переоформления квартиры и не до конца выплаченной по ней ипотеки на другого человека не особенно трудна. Главная проблема заключается в самом банке.
Может быть так, что финансовое учреждение может отказаться от проведения подобной сделки за неимением подобной практики. И в такой ситуации, сделать уже ничего будет нельзя.
Отметим, что процесс переоформления может растянуться на долгое время. Это объясняется тем, что у сотрудников банка большое количество работы ввиду проблем с документацией и др. Вам останется лишь ждать, пока будет рассмотрен ваш случай.
Продажа и покупка квартиры
Самый распространенная схема действий: переоформление квартиры (комнаты, дома) на другого собственника посредством заключения договора купли-продажи. Договор составляется по всем требованиям законодательства с точным описанием объекта недвижимости, указанием цены, способа расчета между сторонами, сроков передачи жилого помещения покупателю.
Если продавец совершеннолетний и не состоит в браке, от него требуется паспорт, свидетельство о государственной регистрации или выписка из ЕГРН. Кроме того покупатель вправе потребовать от продавца представить справки, подтверждающие отсутствие арестов и задолженности по коммунальным платежам на приобретаемый объект.
Если продавец в браке и значится как один собственник, необходимо уточнить, каким образом приобреталась имущество, имелись ли в тот момент официальные брачные отношения. Это обусловлено тем, что купленное в браке имущество считается общей собственностью. Перед тем как подавать заявление на регистрацию, придется подготовить нотариальное согласие мужа или жены на куплю-продажу недвижимости.
Переоформление недвижимости происходит различными приемами:
Как правильно переоформить квартиру Также обязательно требуется разрешение на смену ответственного собственника других владельцев квартиры. Это необходимо оформить в письменном виде. Причем, если одним из собственников является несовершеннолетний, то не достаточно простого разрешения опекуна. Обязательно необходимо подписать разрешение в службе по делам несовершеннолетних, либо в опекунской службе. Муж и жена отдельно оформляют нотариально разрешение на переоформление собственника квартиры. При оформлении квартиры в результате дарения, либо покупке, следует пройти еще одну инстанцию – ФУГРЦ (Федеральное Управление государственного регистрационного центра), где договор также проходит регистрацию. Там проходится процедура регистрации прав на владение квартиры.
При переоформлении, новый собственник сперва направляется в БТИ для получения кадастровой документации (выписки). Данные документы действительны до 5 лет, после чего требуют переоформления.
Сотрудник просматривает документы и составляет заявление, которое даритель с одаряемым подписывают. После этого пакет бумаг под расписку изымается. В течение недели осуществляется регистрация. В назначенный срок одаряемый получает свидетельство о праве собственности.
Дарителем может выступать любой дееспособный и совершеннолетний человек. Одаряемым лицом не может быть работник госорганов или сотрудник учреждения, где наблюдается по состоянию здоровья составитель дарственной. Переоформление квартиры на другого человека имеет ряд преимуществ:
- недвижимое имущество, приобретенное в собственность подобным образом, не участвует в разделе в случае расторжения брака между экс-супругами;
- не требуется оплачивать государственную пошлину, если дарственная оформляется на близкого родственника;
- опротестовать договор дарения на практике практически невозможно.
Следует помнить!
Если квартира переоформляется в дар полностью, то заверения нотариусом законодательно не требуется. Такая практика применяется, если дарственная оформляется на долю в квартире.
Пошаговая инструкция переоформления права собственности на квартиру:
- написание договора дарения в трех экземплярах;
- подготовка комплекта документов;
- оформление государственной регистрации в Росреестре или через МФЦ;
- оплата государственной пошлины.
Росреестр переоформит право собственности на квартиру в течение недели. Если регистрация осуществлялась через МФЦ — 9 дней.
Продать квартиру можно абсолютно любому человеку или организации. Для того чтобы найти покупателя, можно разместить объявление через Интернет или обратиться к агенту по продаже недвижимости. Далее мы представили инструкцию для самостоятельного проведения сделки КП квартиры.
Шаг 1. Оценка квартиры.
Поскольку сделка КП квартиры носит возмездный характер, то требуется реально оценить ее стоимость. При продаже можно опираться на результаты кадастровой оценки, но они не всегда удовлетворяют собственников или покупателей недвижимости. Поэтому стоит обратиться к специалистам, чтобы провести независимую оценку квартиры и определить ее рыночную стоимость именно на период продажи.
Не согласны с кадастровой стоимостью своей недвижимости? Заполните форму справа, и наш высококвалифицированный юрист расскажет, как оспорить результаты государственной оценки.
Как оформить дарственную на квартиру
- Дееспособность. Дарить может тот, кто осознает свои действия и контролирует поступки. Например, несовершеннолетний подарить свою долю в квартире не может.
- Психическое здоровье и осознанность действий. Дарение могут признать недействительным, если человек дарил под давлением или не осознавал, что он делает.
- Право собственности. Человек должен владеть тем, что он дарит.
Вторая особенность договора дарения — безвозмездность. Если получатель дара совершает любые встречные действия со своей стороны, например перечисляет взамен деньги или дарит свою недвижимость, это уже не дарение, а ничтожная или притворная сделка. По сути такая сделка становится уже куплей-продажей или меной, но не дарением.
Если владельцу не исполнилось 14 лет, сделку от его лица могут совершить только законные представители. Это родители, опекуны или усыновители. Если ребенок старше 14 лет, присутствовать на подписании договора купли-продажи должен он сам. В этом случае все действия происходят с письменного согласия родителей или опекунов.
- Письменное нотариально удостоверенное согласие супруга собственника на продажу объекта (если жилье относится к совместно нажитому имуществу), советуем на всякий взять с собой на сделку свидетельство о браке.
- Если на момент покупки объекта недвижимости продавец не состоял в официальном зарегистрированном браке, потребуется заявление продавца об отсутствии брачных отношений на момент приобретения жилья.
- Свидетельство о браке или разводе, если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая, или документ о смене фамилии/имени.
- Выписка из домовой книги или выписка с лицевого счета. Она действительна 30 дней. Получить ее можно в любом отделении МФЦ, паспортном столе управляющей компании или ГИС ЖКХ
- Справка об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и копия финансово-лицевого счёта. Получить можно также в МФЦ, запросить через свою управляющую компанию или ГИС ЖКХ.
- Официальное разрешение от органов опеки и попечительства (если собственник — несовершеннолетний).
- Справка из налоговой инспекции об отсутствии долга (если нынешний собственник унаследовал объект недвижимости или получил его в дар).
- Техпаспорт квартиры (если покупатель будет использовать заемные средства банка или пользоваться социальной программой).