Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли и как расприватизировать квартиру, жилье». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
И расприватизация, и деприватизация – это процедура, которая подразумевает возврат жилья в собственность государства/муниципалитета. И тот, и другой термин в российском законодательстве отсутствует. Хотя само явление в практике есть.
В каких случаях расприватизация невозможна?
Муниципальные органы имеют право принять недвижимость, которую люди планируют вернуть в их собственность. Но они не обязаны это делать. Достаточно даже выявления одного «несущественного» обстоятельства, чтобы заявители получили по своему обращению отказ.
Законодательство РФ допускает расприватизацию исключительно приватизированного ранее жилья. Если квартира была приобретена по договору купли-продажи, получена в наследство или по дарственной, то расприватизировать ее уже не удастся.
Также есть и другие основания для отказа:
- жилье перепродано другим людям;
- период исковой давности просрочен, причем без веских оснований;
- на дату подачи иска жилье находится в залоге у банка, кредит еще не выплачен;
- в жилье проведена несогласованная перепланировка, в дальнейшем собственники ее не узаконили.
Иногда муниципальные органы власти выявляют задолженность по оплате коммунальных платежей. Это не является достаточным основанием для отказа в проведении процедуры. Но все же рекомендуется в полной мере погасить долг до обращения в уполномоченные органы. В случае наличия долгов, при общении с сотрудниками муниципалитета могут возникнуть проблемы.
Можно ли расприватизировать квартиру в «проблемном» доме? Если дом, где располагается целевой объект недвижимости, признан аварийным, то власти откажутся принимать квартиру в свою собственность. Но иногда удается расприватизировать такое жилье. В дальнейшем можно претендовать на получение новой квартиры.
Можно ли расприватизировать квартиру, жилье?
Положения, регулирующие обратную приватизацию, содержатся сразу в нескольких нормативно-правовых актах:
- ЖК РФ;
- ФЗ №1541-1 «О приватизации»;
- Законом города Москвы №60 «О передаче…» (только для жителей столицы);
- иными нормативными документами субъектов Федерации.
В зависимости от ситуации расприватизация будет иметь ряд особенностей:
| Ситуация | Особенности |
|---|---|
| Собственник против | Если один из собственников против деприватизации, вернуть жилье государству можно только через суд и только при наличии веских аргументов, к примеру – приватизация была произведена с нарушениями или у граждан не было прав на бесплатное переоформление жилья в собственность. |
| Один из собственников ребенок | Распиватизация возможна только с согласия органов опеки и попечительства. |
| Возврат государству доли жилья | Если в приватизации участвовало несколько человек и квартира перешла им на праве долевой собственности, вернуть государству только часть объекта недвижимости не получится. Поэтому собственники должны либо договориться и осуществить добровольную деприватизацию, либо один из них должен инициировать принудительную процедуру расприватизации. Но, без убедительных оснований ни один суд не признает сделку недействительной. |
Основания для расприватизации
Договор может быть признан недействительным, если лицо не имело права участвовать в такой сделке. Следует отметить, что граждане, однажды осуществившие приватизацию, не могут провести ее повторно. Отсюда следует, что люди, передавшие жилье обратно в государственную собственность, не могут оформить свое право на что-то другое. Кроме того, законом установлены правила, по которым осуществляется приватизация квартиры с несовершеннолетним (инвалидом). Эти лица не вправе самостоятельно заключать договор, если:
- Форма сделки не соблюдена, и договор не содержит ее существенных условий.
- Отсутствует согласие или отказ всех лиц старше 18 лет, проживающих в помещении.
- Согласия с органами опеки и попечительства нет.
Также договор будет считаться ничтожным, если приватизировано жилое помещение, которое по закону не может быть передано в собственность.
Расприватизация или деприватизация?
Казалось бы, эти оба понятия являются синонимами, тем более что означают они одно и то же. Но наиболее «придирчивые» юристы считают, что, согласно ГК РФ (статьи 168-172 и 175-179), под расприватизацией жилья следует понимать признание договора о приватизации недействительным, которое осуществляется исключительно в судебном порядке. Инициатором процесса может быть, как сам собственник, так и иные заинтересованные лица.
Причинами расприватизации могут служить:
- неправильно оформленный договор;
- совершение сделки недееспособным лицом или введённым в заблуждение;
- нарушение прав всех прописанных на момент приватизации жильцов, которые по каким-то причинам не были включены в долю;
- отказ муниципальных властей принять жилплощадь на баланс.
Деприватизация квартиры (согласно статьям 450-453) – процесс добровольного расторжения договора о приватизации, инициированный собственником. То есть возвращение жилья на баланс муниципальных властей происходит по желанию владельца.
Есть два варианта проведения процедуры. Если собственник самостоятельно решает отказаться от приватизированного объекта, можно попытаться решить вопрос по деприватизации жилья во внесудебном порядке, обратившись в администрацию:
- Процесс деприватизации предполагает обращение в муниципалитет с документами, подтверждающими наличие оснований.
- По рассмотрению обращения администрация готовит соглашение об обратной процедуре перевода в муниципальный фонд с дальнейшим переоформлением права через Росреестр.
- Спустя 2 месяца объект переоформляется в муниципальную собственность, а бывшие участники приватизации заключают договор соцнайма для продолжения пользования жильем на правах нанимателей.
Сроки и стоимость процедуры
Если расприватизация проводится на добровольной основе, то организовать процедуру собственники вправе в любой удобный момент времени. Плата за это не взимается.
При судебной расприватизации действует срок исковой давности. Он составляет 36 месяцев. В течение 3-летнего периода человек может инициировать судебное разбирательство и восстановить права. Срок начинает отсчитываться с того момента, как человек выявил (или должен был выявить) нарушение своих имущественных прав.
Продолжительность рассмотрения дела в суде – 3-6 месяцев. Данный срок может увеличиться.
Сумма госпошлины составляет 300 рублей. Также истец может столкнуться с необходимостью оплатить юридические услуги, составление нотариальной доверенности на своего законного представителя. В иске рекомендуется отразить тот факт, что заявитель намерен взыскать судебные издержки с ответчика.
Условия расприватизации квартиры
- Граждане и суды не различают понятий деприватизация, расторжение договора приватизации и признание договора приватизации недействительным;
- Суды отказывают в удовлетворении исковых требований, так как:
- Заявление было подано не всеми собственниками;
- Заявление было подано не надлежащими лицами;
- Жилое помещение после приватизации было отчуждено по иному основанию;
- Обременено правами третьих лиц;
- Не является единственным местом, пригодным для проживания для заявителей.
Расприватизация означает, что граждане безвозмездно передают в собственность государства или муниципалитета приватизированное ими и принадлежащее им жилье, в котором они проживают и которое является для них единственным местом жительства, а соответствующие органы обязаны принять помещение и заключить с бывшими владельцами договор социального найма.
При каких условиях осуществляется деприватизация жилого помещения
На законодательном уровне утверждено, что граждане РФ, официально признанные малоимущими, вправе отказаться от прав собственности на недвижимость и могут в любой момент передать ее под юрисдикцию муниципальных властей или государства.
Если собственник решит воспользоваться возможностью деприватизации, властные структуры будут вынужден заключить с бывшим собственником договор социального найма на соответствующую квартиру. При этом, особых условий к жилищу не выдвигается.
В частности, деприватизация жилого помещения будет проведена без особых сложностей при соответствии следующих параметров:
- Квартира полностью освобождена от любых обязательств. Таким образом, квартира не является предметом залога и не находится под контролем банка, как жилье, купленное в ипотеку. Если имеются какие-либо ограничения, возложенные на недвижимость, деприватизацию осуществить будет невозможно.
- Квартира, которая передается в собственность муниципалитету, не является единственным жильем для собственника, и у него отсутствуют другие варианты для постоянного проживания.
- Отсутствие любых задолженностей по коммунальным услугам. Наличие долгов по ЖКХ не позволит оперативно провести процедуру деприватизации.
Необходимый пакет документов
Для того, чтобы вернуть приватизированную квартиру государству, владелец квартиры должен предоставить следующее документальное сопровождение:
- заявление установленного образца, бланк которого можно получить у сотрудников Департамента жилищной политики;
- персональные документы всех участников приватизации, которые на момент перехода квартиры в собственность достигли совершеннолетнего возраста;
- оригиналы правоустанавливающих документов на жилье;
- справка об отсутствии любых обременений;
- техпаспорт на жилище, выданный БТИ;
- документ обо всех гражданах, зарегистрированных и проживающих в квартире;
- поэтажный план и экспликация на помещения;
- квитанция, подтверждающая оплату пошлинного сбора;
- выписка из ЕГРП и выписка из домовой книги.
Причины для расприватизации квартиры
Как уже говорилось выше, граждане РФ вправе отказаться от прав на принадлежащую им квартиру и передать ее муниципальным органам. Правда, пока еще не совсем понятно для чего это нужно. Существует, как минимум, 5 причин:
- Изменения в размерах налоговой ставки. Законодательством установлена новая налоговая ставка на недвижимость, рассчитываемая из рыночной стоимости объекта (результаты оценок БТИ ниже), а если квартира станет муниципальной, налога можно избежать.
- Отсутствие оплаты услуг по капитальному ремонту. В марте 2013 года обновили тарифы за капремонт. Если недвижимость находится в найме у проживающего, его долю платит муниципалитет.
- Сниженные суммы по коммунальным платежам. Иногда они ниже для нанимателей.
- Улучшение условий проживания. Особенно актуально для владельцев ветхих построек. Если квартира находится в хрущевке или доме, который подлежит сносу, есть вероятность, что вместо нее муниципалитет предложит жильцу другой вариант жилой площади. А она может оказаться не только новее, но и больше. А собственники приватизированной недвижимости могут рассчитывать исключительно на равноценный обмен.
- Меньшая ответственность. К примеру, некоторые стараются расприватизировать квартиру при бракоразводном процессе. Ведь, как известно, муниципальную недвижимость нельзя дарить, делить и совершать другие, юридически значимые действия.
Объекты недвижимости, которые не допущены к расприватизации
Стоит обратить внимание на то, что не каждый объект недвижимости подлежит расприватизации. Запрещено ее проводить в следующих случаях:
- владелец имеет в собственности не только одну квартиру, но и другую недвижимость;
- на недвижимость наложено обременение (арест, находится под залогом и прочее);
- имеется задолженность по платежам за коммунальные услуги;
- квартира была оформлена по договору купли-продажи, принята в дар или с ней осуществлялись другие юридически значимые действия;
- после приватизации незаконно проводилась перепланировка (в таком случае придется сначала узаконить ее в БТИ);
- в квартире зарегистрированы другие граждане, от которых отсутствует письменное одобрение на совершение деприватизации.
Как работают подобные клиники?
Если кто думает, что все очень сложно, то он ошибается. Простота подобных схем и приводит к массовости обмана людей. Первым делом, регистрируется компания, получаются документы, далее оформляется офис и подбирается персонал (в основном менеджеры по продажам). Далее запускается массированная рекламная компания, для привлечения клиентов (в данном случае, клиенты это те овцы, что можно остричь, а точнее обобрать).
Вот и вся схематичность, за исключением некоторых штрихов. А штрихи эти таковы, когда клиент приходит в офис, ему сотрудники «вешают лапшу на уши» и убеждают в том, что ему нужна медицинская помощь или консультация. Все направлено лишь на то, что бы клиент по максимуму внес денег в контору. А если нет наличных, то клиенту вежливо подсунут кредитный договор и человек придя на бесплатную консультацию, получает и диагноз болезни и кредит в банке.
Пакет документов для осуществления расприватизации
Законодательство субъектов российской Федерации регулирует процесс передачи жилья. Для того чтобы начать расприватизацию, подается соответствующее заявление в местные жилищные органы.
Основные предоставляемые документы:
- Заявления всех владельцев жилья;
- Свидетельства о праве собственности (оригинал);
- Справки об отсутствии долгов, ареста или залога;
- Выписка из домовой книги (с момента заселения);
- План помещений, эксплуатация (тех паспорт БТИ);
- Паспорта (копии).
После подачи заявления и предоставления всех необходимых документов, вопросами расприватизации занимается уже не гражданин, а заинтересованные муниципальные органы. При этом договор социального найма заключается немедленно, чтобы обеспечить права граждан на жилье.
Для проведения процедуры необходимо подготовить такие справки и бумаги:
- заявление (бланк можно попросить у работников Департамента жилищной политики);
- паспорта участников приватизации;
- правоустанавливающая документация на жилье (необходимы оригиналы);
- справка, устанавливающая факт отсутствия ареста, залога и иных видов обременений на объект недвижимости;
- техпаспорт на квартиру (оформляется в БТИ);
- документы о людях, которые зарегистрированы в квартире и живут в ней;
- поэтажный план помещения, экспликация на него;
- квитанция, устанавливающая оплату госпошлины;
- выписка из домовой книги;
- выписка из ЕГРП;
- письменное разрешение со стороны сотрудников органов опеки, если в семье проживают дети.
Для проведения процедуры необходимо подготовить документацию, установленную законом.
Для деприватизации жилья потребуются такие документы, как:
- паспорт;
- заявление;
- бумаги, устанавливающие право на жилье;
- справка, доказывающая, что обременения отсутствуют;
- техпаспорт, полученный в БТИ;
- выписка, отражающая информацию о лицах, зарегистрированных на площади;
- поэтажный план;
- экспликация (пояснения к проекту);
- выписки из ЕГРП и домовой книги;
- квитанция относительно уплаты пошлины;
- согласие гражданина, участвовавшего в приватизации (если актуально);
- доверенность (если заявитель действует через представителя);
- разрешение органа опеки (если затронуты интересы ребенка либо недееспособного лица).
Если нет каких-либо обременений, ограничений на квартиру по суду, то для расприватизации нужно обратиться в местный муниципалитет, написать заявление и предоставить документы:
- правоустанавливающую документацию на приватизированное жилье;
- документы, подтверждающие отсутствие на жилом помещении, подлежащем расприватизации каких-либо ограничений (обременений);
- выписку из домовой книги;
- поэтажный план с экспликацией передаваемых жилых помещений;
- удостоверения личностей (паспорта, свидетельства о рождении) собственников;
- квитанцию об оплате регистрационного сбора;
- план, техпаспорт с обозначением поэтажности, экспликации передаваемого жилья;
- паспорт, удостоверение личности человека, желающего передать свою долю в квартиру в собственность муниципалитета.
Сегодня данный процесс урегулировал законодательством РФ и проблем никаких при расприватизации после рассмотрения заявки у людей не возникает.
Процесс деприватизации — довольно сложный и долгий, с точки зрения сбора всей необходимой документации.
- Паспорта всех владельцев недвижимости.
- Документы, устанавливающие право собственности. Это может быть выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней также должна быть отметка об отсутствии обременений на жилье.
- Согласие всех собственников, в том числе детей и инвалидов на расприватизацию квартиры.
- Согласие органов опеки, если в жилье проживают несовершеннолетние дети или недееспособные граждане.
Это — примерный список обязательных документов, которые вам потребуются для процедуры.
Особенности оформления расприватизации
Каждый человек, имеющий в собственности долю в квартире, может распоряжаться ею по своему усмотрению. Это самая острая проблема по сей день в юридической практике. Если один хозяин желает расприватизировать, то второй категорически “против” и, к сожалению, ничего нельзя с этим поделать.
Остается лишь жильцам садиться за стол переговоров и как-то договариваться.
Расприватизировать квартиру, значит, в первую очередь заручиться согласием всех собственников, находящихся в долевой собственности. В противном случае органы муниципалитета просто откажут в рассмотрении заявления.
Процедура расприватизации проходит в общем порядке в соответствии с регламентом законодательства. В 2017 году процесс возврата собственности муниципалитету упрощен. Сложности представляет квартира, находящаяся в долевой собственности и вероятно, потребуется помощь профессионального юриста.
Расприватизация через суд: тонкости
Данный способ расприватизации имеет определенные риски для лиц, купивших приватизированную квартиру. Если кто-то из бывших владельцев выиграет в суде дело и приватизация будет признана незаконной, квартира должна быть возвращена первому собственнику — государству или муниципалитету. Но нет никакой гарантии, что продавцы квартиры вернут деньги, полученные при продаже приватизированной квартиры последним владельцам.
Но и плюсы такого способа также очевидны: лица, расприватизировавшие квартиру, смогут использовать свое право на безвозмездное получение жилплощади от государства или муниципальных властей еще раз, поскольку последствием признания сделки недействительной является восстановление у каждой из сторон статуса, имеющегося до сделки.
Постановление Правительства РФ от N 549 (ред
В случае если первая фактическая подача газа абоненту-гражданину имела место до оформления договора, такой договор считается заключенным с момента первого фактического подключения внутридомового газового оборудования в установленном порядке к газораспределительной (присоединенной) сети.
В случае если абонент заблаговременно уведомил поставщика газа о непредставлении сведений о показаниях прибора учета газа в связи с тем, что все граждане, проживающие в жилом помещении (жилом доме), газоснабжение которого обеспечивается в соответствии с договором, будут отсутствовать по этому месту жительства более 1 месяца, положения настоящего пункта не применяются.