Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Блокировка сделок с недвижимостью заработала на портале госуслуг». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обозначенный запрет для УФРС (если он инициирован собственником) — это невозможность рассмотрения заявления (плюс комплекта приложений к нему) на совершение тех или иных регистрационных действий при их подаче несобственником. Не поможет даже нотариальная доверенность (с соответствующими полномочиями) у несобственника имущества. Регистрация запрета на совершение действий по регистрации в отношении собственника означает, что последний не сможет распоряжаться недвижимостью (продажа, дарение и т. д.). Владение и пользование ею сохраняются. Запрещение не сработает, если основанием для регистрационных действий является решение суда.
Запрещение сделок с недвижимостью (значение для УФРС собственника и юридические причины)
Теперь о юридических причинах запрещения регистрационных действий с недвижимостью. Это происходит при сервитуте, ипотеке и т. д, когда закон прямо на это указывает. Запрет на продажу недвижимости может стать следствием соответствующего судебного решения. Постановление о запрете регистрационных действий с недвижимостью может вынести и пристав-исполнитель в рамках какого-либо исполнительного производства. О запрете на продажу квартиры без личного участия может заявить ее собственник (чтобы защититься от мошенников).
Ниже мы подробнее распишем каждую причину, а пока напомним, что совершение сделок с недвижимостью в основном регулируют ГК РФ и ФЗ от 13.07.2015 № 218. По п. 3-5 ст. 1 указанного ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт, которым признается и подтверждается возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение этого права и обременение недвижимого имущества (госрегистрация прав). Названная процедура воплощается через внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором есть в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация права в указанном реестре — это единственное доказательство существования зарегистрированного права.
Норма, которая предусматривает запрет на сделки без личного участия, существует с 1 октября 2013 года. Тогда Федеральный закон 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (уже не действует) был дополнен пунктом 2 статьи 28.1. Затем аналогичная норма была закреплена в статье 36 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу с 1 января 2017 года.
Получается, подобная опция для собственников была установлена законодательством более семи лет назад. Ситуация на рынке недвижимости была абсолютно другой — применение этой нормы было актуальным, но в то время своим правом воспользовались лишь единицы — никто о нем не знал.
С 2017 года активно работает электронный сервис Федеральной нотариальной палаты (ФНП), увеличилось количество нотариальных сделок — всё это минимизировало случаи мошенничества, связанные с подделкой доверенностей для регистрации перехода прав на недвижимость.
Любой государственный орган (Росреестр или органы опеки), покупатель или нотариус еще перед сделкой легко и быстро могут проверить подлинность документа, что защищает граждан от мошеннических действий и сокращает время, необходимое на проверку всех деталей сделки. Сведения из Единой электронной системы нотариусов представлены на сайте ФНП.
Кроме того, Росреестр оперативно проверяет подлинность доверенности с помощью системы межведомственного электронного взаимодействия, отправляя запрос нотариусу. Это исключает использование фальшивой доверенности при регистрации перехода права.
По некоторым сделкам с недвижимостью (например, при продаже жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему) установлена обязательная нотариальная форма договора.
Исключения из общего правила
Имейте в виду: не во всех случаях заявление собственника о невозможности регистрации без личного участия препятствует проведению сделки.
Так, наличие в ЕГРН указанной отметки не остановит государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости (часть 3 статьи 36 Закона № 218-ФЗ), если основанием для нее является:
— вступившее в законную силу решение суда;
— требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»;
— в иных случаях, предусмотренных федеральными законами.
В частности, наложенный собственником запрет на регистрацию без личного участия не поможет в случае банкротства собственника и последующей реализации его недвижимости или при продаже заложенной недвижимости с торгов на основании решения суда по иску банка-кредитора.
Внезапное препятствие: личное присутствие обязательно
Предположим, обстоятельства вынуждают собственника совершить сделку по доверенности, но он не может лично подать свое заявление в Росреестр, чтобы потребовать снять ранее наложенный им же запрет. Как поступить?
Приведу в пример две жизненные ситуации, когда собственники недвижимости подали в Росреестр заявления о запрете регистрации сделок без их личного участия. Позже, забыв об этом факте, они выдали нотариальные доверенности взрослым детям на продажу своего жилья.
В одном случае продавец уехала на постоянное место жительство в Канаду и возвращаться в Россию на сделку не собиралась из-за длительности и дороговизны перелета. В другом случае продавец перенес инсульт и физически лишился возможности передвигаться, оказавшись прикованным к постели.
И В ТОМ И В ДРУГОМ СЛУЧАЕ СОБСТВЕННИКАМ ТРЕБОВАЛОСЬ СРОЧНО ПРОДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ (ОДНОЙ — ЧТОБЫ КУПИТЬ СЕБЕ ЖИЛЬЕ ЗА ГРАНИЦЕЙ, ДРУГОМУ — НА ЛЕЧЕНИЕ И РЕАБИЛИТАЦИЮ).
В нотариальных доверенностях, которые они выдали своим детям, были указаны обычные типовые формулировки полномочий на подписание ДКП, представительство в Росреестре, подачу заявлений и прочее.
Покупатели на квартиры были найдены, сделки подготовлены. Но госрегистраторы отказались гасить запись о запрете на сделки без личного участия. Не помогли и поданные в Росреестр заявления продавцов о снятии ограничения, удостоверенные в одном случае консулом РФ на территории Канады, в другом — нотариусом, вызванным на дом к лежачему собственнику.
Регистраторы, обоснованно ссылаясь на пункт статьи 36 Закона № 218-ФЗ от 2015 года, потребовали от собственников лично подать заявления для погашения записи в ЕГРН о невозможности регистрации права. В итоге запреты были сняты, но для этого от владельцев жилья потребовались дополнительные временные и финансовые затраты.
Как снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью
В жалобе должны быть указаны: — должность, фамилия, инициалы должностного лица службы судебных приставов, действия (бездействие), отказ в совершении действий которого обжалуются; — фамилия, имя, отчество гражданина или наименование организации, подавших жалобу, место жительства или место пребывания гражданина либо местонахождение организации; — основания, по которым обжалуется постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие), отказ в совершении действий; — требования лица, подавшего жалобу. Запрет — это обычные обеспечительные меры, которые пользоваться квартирой никак не мешают, а вот продать или совершить другую сделку не позволит как гарантия Ваших платежей.
Как запретить сделки с недвижимостью без личного участия?
Что сделать, чтобы юридически защитить свой дом или квартиру от мошенников? Росреестр предлагает внести запрет на регистрационные действия с недвижимостью без личного участия собственника.
Что означает запрет регистрации без личного участия собственника?
По заявлению собственника в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится отметка о запрете регистрационных действий с объектом недвижимости без личного участия собственника или его законного представителя.
Другими словами, будет включаться правило: есть хозяин – есть сделка.
А как же нотариальная доверенность? В этом случае не работает. Установленный собственником запрет будет требовать «личного участия» в сделке собственника или его законного представителя.
Что даст запрет сделок без личного участия правообладателя?
Главная цель: оградить собственника от разных мошеннических схем.
На деле это означает следующее.
Если в отношении объекта недвижимости в дальнейшем будет подано заявление о государственной регистрации права (продажа, мена, дарение и так далее) от иного лица, которое не является ни собственником, ни его законным представителем, такое заявление Росреестр просто вернет заявителю без рассмотрения. А вам на адрес электронной почты придет уведомление о факте такого обращения.
На какую недвижимость можно оформить запрет?
На любой объект недвижимости, который состоит на кадастровом учете.
Например, на дом, квартиру, комнату или машино-место.
Как оформить запрет?
Для внесения в ЕГРН отметки о невозможности регистрации, нужно подать заявление.
Какие документы нужны, чтобы оформить запрет?
Для обращения в МФЦ (или в Росреестр) с заявлением о запрете сделок с вашей недвижимостью без вашего личного участия, вам потребуется:
Как выглядит заявление о невозможности регистрации и как его заполнить?
Заявление о запрете государственной регистрации права без личного участия правообладателя не пишется в свободной форме от руки.
Есть специально установленная форма.
В чем была проблема с регистрацией прав?
Сделки с недвижимостью можно проводить без личного присутствия собственника. Например, если выпустить электронную подпись, то продать или подарить квартиру получится без визита в МФЦ и Росреестр — через интернет.
Еще распоряжаться недвижимостью можно по доверенности. Например, бабушка могла выдать доверенность внуку, а он делал с квартирой что хотел. Или собственник квартиры оформлял доверенность вообще на постороннего человека: думал, что для прописки, а на самом деле соглашался на продажу. Иногда доверенность оформляют, не понимая последствий: мошенники пользуются доверием пожилых людей и тех, кто не разбирается в законах.
Есть случаи, когда доверенность уже отозвали или собственник даже не понял, что оформил ее. Тогда переход права могут зарегистрировать против воли собственника и вообще без его ведома. Такое можно оспорить, но, когда с квартирой уже провели несколько последовательных сделок, вернуть недвижимость сложно, долго и дорого.
Вот реальная история: вместо договора займа женщине дали подписать договор купли-продажи квартиры — якобы для гарантии возврата денег. Заодно она подписала доверенность, чтобы документы подали без нее. А спустя время узнала, что квартира ей давно не принадлежит: ее уже перепродали и новый собственник пришел заселяться. Придется годами ходить по судам, чтобы доказать, что не было цели подарить или продать квартиру. И нет гарантии, что получится оспорить сделку.
Как подать жалобу о снятии запрета на регистрационные действия в отношении недвижимости вышестоящему приставу
Обратиться с такой жалобой может не только должник, но и иное лицо, чьи права и интересы нарушил пристав (ч. 1 ст. 121, ст. 122, ч. 2 ст. 15 Закона об исполнительном производстве). Подать ее можно в течение 10 рабочих дней после того, как пристав вынес постановление о наложении запрета.
Если вас не известили о запрете, этот срок начинается со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нем. Для подачи жалобы определите, кому ее адресовать, а затем составьте и подайте ее по общим для всех жалоб правилам.
Вышестоящий пристав рассмотрит жалобу в течение 10 рабочих дней и в течение трех рабочих дней после этого отправит вам копию своего решения. Если решение будет положительным, по общему правилу пристав должен будет снять запрет в течение 10 рабочих дней после того, как к нему поступит постановление руководителя (ч. 1 ст. 126, ч. 4, 6 ст. 127, ч. 2 ст. 15 Закона об исполнительном производстве).
В какой срок суд рассмотрит заявление о снятии запрета приставов на регистрационные действия
И арбитражный суд, и суд общей юрисдикции должны рассмотреть заявление в течение 10 дней со дня его поступления. Этот срок исчисляется в рабочих днях, если вы подали заявление в арбитражный суд, и в календарных днях — если заявление подано в суд общей юрисдикции (ч. 1 ст. 200, ч. 3 ст. 113 АПК РФ, ч. 3 ст. 226, ст. 92 КАС РФ).
При этом решение арбитражного суда подлежит немедленному исполнению, если иной срок не указан в самом решении (ч. 7 ст. 201 АПК РФ). А в суде общей юрисдикции, как правило, надо еще ждать месяц, пока решение вступит в законную силу. Хотя вы можете попробовать убедить суд, что исполнить решение нужно немедленно, иначе вашим интересам будет причинен значительный ущерб (ч. 5 ст. 227, ч. 1 ст. 298, ч. 2 ст. 188, ст. 228 КАС РФ).
В каком месте нужно оформлять такой запрет?
Любой собственник может подать заявление в запрете государственной регистрации сделок с недвижимостью без его личного присутствия либо в офисе Кадастровой палаты и МФЦ, либо с помощью личного кабинета сайта Росреестра или через почту.
Для того чтобы оформить заявление через МФЦ, требуется самостоятельно обратиться в офис «Мои документы» и написать заявление. Для этого также потребуется паспорт. А после того, как заявление будет рассмотрено, в ЕГРН будет добавлена соответствующая запись.
Если же собственнику удобнее подать заявление удаленно, то ему лучше всего сделать это через сайт Росреестра. Однако для этого у собственника должна быть собственная электронная подпись. Если же собственнику удобнее подавать заявление в Росреестр через почту, то он должен будет в обязательном порядке засвидетельствовать у нотариуса подлинность свой собственной подписи.
- Не потерять квартиру по степени риска, не менее сложно чем просто купить квартиру.
- Не потерять квартиру – половина дела, о которой собственники на радостях забывают.
- Самый распространенный способ потерять квартиру – продажа по доверенности.
- Злодеи могут подделать доверенность.
Они также могут злоупотребить доверием.
Особенно в отношении пожилых людей, которые, не понимая, подписывают доверенности.
- Не секрет, что и обычные люди не часто вчитываются в документы, которые подписывают.
- Наша беспечность создает условия для потери квартиры.
- Независимо от степени вашей внимательности и осторожности,
Действия судебных приставов
Постановление судебного пристава о запрете регистрационных действий выносится в пользу взыскателей согласно статье 80 закона №229-ФЗ от 02.10.2007 года, регулирующего вопросы исполнительного производства.
Изначально суд принимает решение на основании рассмотренного иска заинтересованных лиц, а принудительное исполнение обеспечивают судебные приставы, руководствуясь ч.6 ст.36 закона №229-ФЗ относительно сроков исполнения в день поступления исполнительного листа в подразделение, а при невозможности по техническим причинам – не позднее следующего дня.
Оформление запрета на регистрационные действия с недвижимостью – простая и эффективная мера, защищающая интересы собственников от преступных действий мошенников, рекомендуемая Росреестром.
Сделки с электронной подписью будут регистрировать только при согласии собственника
ЭЦП — это электронная цифровая подпись. То есть набор символов, который подтверждает, что документы подает конкретный человек и это точно он. Если есть такая подпись, значит, личность ее владельца подтверждена, а документ, который он отправил, выражает его волю.
Раньше. Если в Росреестр поступал документ с ЭЦП, регистратор считал, что сделку точно оформляет собственник. Мошенники оформляли электронную подпись на имя владельца или получали доступ к ключу. Собственник квартиры мог не знать о том, что происходит переход права собственности и что у него вообще есть ЭЦП. Или говорил, что не знал.
Теперь сделку с электронной подписью проведут, только если есть заявление от собственника, в котором четко написано, что он согласен на сделки с ЭЦП. Это заявление регистрируют и делают отметку в реестре. Если такой отметки нет, никаких сделок с ЭЦП не будет: на любую попытку подать заявление придет отказ. Мошенники не смогут переоформить жилье, а собственник не потеряет свои права.
п. 3 ст. 9 закона о регистрации недвижимости
Что означает запрет на регистрационные действия на недвижимость
Похожие доводы прозвучали и в кассационной жалобе УФССП России по Калужской области. Кроме того, приставы указали, что целью рассматриваемой меры является побуждение должника к исполнению требований исполнительного документа. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ (ВС) определением от 25.02.2015 по делу № 85-КГ14-9 признала кассационную жалобу необоснованной. ВС пришел к выводу о том, что запрет на совершение регистрационных действий в отношении имущества означает ни что иное, как его арест (ч. 4 ст. 80 Закона об исполнительном производстве). Целью применения ареста является обеспечение сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации (п. 1 ч. 3 ст. 80 Закона об исполнительном производстве). В рассматриваемом случае данная цель недостижима, т.к. ни передать взыскателю, ни реализовать единственную квартиру должника невозможно.
Для чего делать запрет на регистрационные действия с квартирой
Необходимость оформления запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью состоит в том, чтобы иное лицо не имело возможности без ведома собственника совершать какие-либо действия с недвижимостью, а именно: продажу, оформление в качестве залога при ипотеке и прочие изменения в документах, устанавливающих право собственности в государственных регистрационных органах.
После наложения подобного запрета, без личного присутствия собственника недвижимости сторонним лицом не может быть совершено никаких регистрационных действий с квартирой, домом или участком земли. Для того, чтобы запрет на регистрационные действия с квартирой вступил в силу, необходимо написать соответствующее заявление, на основании которого в едином государственном реестре будут внесены необходимые изменения.
Однако, в каждом правиле есть исключения. В данном случае им является решение суда, согласно которому без участия собственника с недвижимостью могут совершаться регистрационные действия.
Это возможно:
- при банкротстве плательщика если квартира находится под залогом в банке при ипотечном кредите;
- при соответствующем требовании судебного исполнителя, совершающего данные действия согласно законодательным нормам.