Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести жилое помещение в нежилое и обратно: разбираем шаг за шагом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:
— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.
Правовые аспекты использования жилого помещения
Порядок использования жилых помещений закреплен в Жилищном кодексе. Ст. 17 закрепляет обязанность собственника использовать Жилое помещение исключительно для проживания.
Лицо, проживающее в помещении на законном основании, имеет право использовать его для осуществления предпринимательской или коммерческой деятельности. Основным условием является осуществление деятельности, не причиняя вред другим жильцам.
Закон устанавливает следующие ограничения:
- деятельность нарушает законные интересы других жителей дома;
- собственник нарушает требования к жилому помещению;
- запрещено размещать промышленные производства;
- запрещается располагать религиозные организации;
- необходимо соблюдать установленные санитарные нормы и правила.
Предпринимательскую деятельность может осуществлять лицо, которое владеет помещением на законных основаниях (собственник, наниматель, арендатор). Например, адвокат может использовать свою квартиру в качестве адвокатского кабинета.
На первом предлагать. Как превратить квартиру в магазин или офис?
Расположение квартиры на первом этаже обычно воспринимается как минус, особенно – если окна выходят на оживленную улицу. Для нежилых помещений это, наоборот, плюс. Магазин или салон красоты в жилом доме на первом этаже обычно успешен, да и сама Недвижимость стоит дороже. ЦИАН разбирался в нюансах схем по изменению статуса жилья.
Если в начале 2000-х перевод квартир в нежилую недвижимость был в ходу, то к настоящему моменту схема распространена меньше, считает Светлана Вольская, руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» «Миэль-Сеть офисов недвижимости».
Во-первых, объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», в старом фонде практически все уже переведено.
Во-вторых, в новостройках первые этажи обычно по умолчанию отведены под торговлю и услуги.
И, наконец, в третьих, появилась возможность покупать апартаменты и оборудовать их под бизнес без дополнительных усилий, так как эти помещения не относятся к жилым юридически.
Переведи меня правильно. Как перевести квартиру в нежилой фонд — инструкция
Отвлечемся от трудностей, препонов и представим сферического коня в вакууме — то есть типовые условия для перевода жилого помещения в нежилое. Каков алгоритм этой процедуры?
Собственник помещения должен предоставить в орган местного самоуправления, занимающийся переводом недвижимости из категории в категорию, следующий пакет документов:
- Заявление о переводе помещения.
- Правоустанавливающие документы на переводимое помещение. В обязательном порядке это должны быть подлинники либо нотариально заверенные копии.
- Документ, удостоверяющий личность заявителя.
- Технический план или технически паспорт переводимого помещения с описанием
- Подготовленный, оформленный в соответствии с требованиями и согласованный в аффилированных организациях проект перепланировки или переустройства помещения. Данный документ требуется в случае, если помещение в обязательном порядке будет изменено.
- Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
- Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. В документе должно быть отражено решение о согласии на перевод заявленного жилого помещения в нежилое. Также требуется предоставить реестр собственников, списки присутствовавших на собрании, бюллетени с решениями, протокол подсчета голосов. Собственники квартир, примыкающих к переводимому посещению, должны предоставить владельцу переводимого помещения согласие в письменной произвольной форме.
Переводить жилое помещение в нежилое не всегда целесообразно. Если, например, вид предпринимательской деятельности не требует кардинальных изменений в плане помещения и его целевом использовании, то менять его статус нет необходимости.
Это относится к случаям осуществления профессиональной деятельности адвокатами, организации массажного кабинета на дому, оказания консалтинговых услуг, репетиторской деятельности и других видов самозанятости, не влекущих изменения условий проживания собственника и членов его семьи.
- Если собственник – физическое лицо вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в своей квартире без изменения статуса жилья, то юридическое лицо, арендующее помещение, не вправе использовать его даже под офис. В этом случае целевым использованием жилого помещения по договору аренды может быть только проживание сотрудников организации.
- Если же юридическое лицо является собственником жилья, то в этом случае квартира может быть использована под организацию офиса, но опять-таки при условии соблюдения требований жилищного законодательства к жилым помещениям.
Порядок процедуры перевода жилого помещения в нежилое и смены статуса
Порядок перевода объекта из одного статуса в другой и обратно имеет четкую структуру. Она приведена в табличном формате, где прописан алгоритм действий для каждой категории процедуры.
| Алгоритм действий | Жилое в нежилое |
Нежилое в жилое |
| Подготовка технической документации |
+ | + |
| Согласование с жильцами | + | + |
| Подача бумаг в муниципа- литет вместе с заявлением |
+ | + |
| Реализация решения | + | + |
| Регистрационные действия | + | + |
Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется на основании норм ЖК РФ. К обязательным процедурам относится:
- оформление проекта перепланировки;
- получение согласия от всех собственников примыкающих помещений;
- проведение собрания собственников МКД и получение их согласия, согласование в администрации или МВК, иных ведомствах;
- проведение строительных работ;
- получения акта приемочной комиссии и технического плана;
- прохождение кадастрового учета и получение выписки ЕГРН.
При оформлении проектной документации и проведении строительных работ нужно соблюдать СНиП и ГОСТ, иные нормативные акты. Также обязательно согласие всех собственников того помещения, которое переводится в нежилое.
Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.
Придется взять на себя следующие расходы:
- Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
- Оплата услуг, представленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
- Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
- Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
- Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.
В каких случаях могут отказать в переводе жилой недвижимости в магазин
В некоторых случаях законодательные органы могут отказать в процедуре перевода жилого помещения в торговую точку. К таким критериям необходимо отнести:
- В случае если нет возможности оформить дополнительный вход к будущему магазину, который не будет являться препятствием для остальных жителей посещать свои жилые площади.
- При поступлении жалоб от собственников остальных квартир.
- При отсутствии письменного согласия большинства соседей.
- Если собственник жилья использует помещения для постоянного проживания.
- В случае, если переводится только часть жилья, остальная часть является жилой и используется для постоянного проживания.
Процедура перевода жилого помещения в статус нежилого довольно сложная, требует не только дополнительных финансовых средств, но и времени. Прежде чем начинать данный вид процедуры, необходимо собрать все нужные документы и выписать всех прописанных лиц. Также собственник должен быть готов к прохождению всех необходимых проверок.
В каких случаях проводится перевод, условия
Перевод жилых помещений в нежилые регулируется третьей главой Жилищного кодекса РФ. Подобным оформлением занимаются органы местного самоуправления. Процесс состоит из трёх этапов:
- Комиссия по межведомственному управлению рассматривает возможность использования жилой недвижимости в качестве нежилой.
- Приватизационная комиссия производит расчет стоимости перевода помещений.
- Регистрационным комитетом производится регистрация и передача прав на нежилое помещение.
Процедура перевода возможна лишь при соблюдении определённых условий:
- Жилая недвижимость должна располагаться на первом этаже.
- Не разрешается переоформлять часть квартиры или дома в нежилое помещение.
- В жилой квартире не должно быть прописанных граждан.
- Только собственник жилья вправе осуществить перевод.
- Дом не должен находиться в аварийном состоянии.
- В случае если есть незаконные перепланировки, могут возникнуть проблемы с переводом.
- Квартира, предназначенная к переводу, не должна находиться в залоге.
- Наличие отдельного входа.
Особенности и нюансы изменения статуса квартиры
Заниматься коммерческой деятельностью в помещении без специального назначения, чревато крупными штрафами. Исключение из правил: кабинет психолога, юриста, преподавателя или репетитора, конечно, если это не нарушает интересы жильцов и правила эксплуатации. Соседи имеют полное право заявить в прокуратуру или другие госорганы, о нарушении закона, так как требования к коммерции выше и несоблюдения правил безопасности подвергает опасности всех жильцов дома.
Размер штрафов для предпринимателя и организации различный, и составляет 5 000 и 50 000 рублей, но самое серьезное последствие — продажа недвижимости с торгов по решению суда. Вырученную на аукционе сумму вернут владельцу, правда, с вычетом расходов на судебные издержки. Стоимость недвижимости будет занижена для совершения быстрой сделки.
Из закона следует, что жилым помещением считается то, что является изолированным и относится к недвижимому имуществу. Сама квартира или дом должны быть пригодными для проживания людей, а значит соответствовать определенным санитарным и техническим нормам. Стоит отметить, что как такового определения нежилого помещения нет, хотя если исходить из норм законов, которые регулируют данный вопрос, можно сделать вывод, что нежилым называют изолированный объект, в котором проживать просто невозможно. Хотя он также будет относиться к недвижимому имуществу.
Существенным отличием этих двух понятий является то, что в жилом помещении могут проживать люди, но оно не может быть использовано в коммерческих и предпринимательских целях, а нежилое подходит для открытия кафе, офиса.
Если же говорить о структуре, которая будет заниматься выводом квартиры из одного фонда в другой, то зачастую этим занимается комитет по управлению имуществом, управление жилищной политики вашего города или района и так далее.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно!
Как будет проходить перевод?
После того, как соответствующим органом от вас будет получен весь пакет документов, вы получите соответствующую выписку с датой, когда процедура была начата. Получить ответ по своему вопросу вы должны не позднее, чем через полтора месяца. В течение трех рабочих дней после этого заявителю будет прислано по почте особое письмо, где будет указано решение, сможете ли вы вывести объект из жилого фонда. Если оно окажется положительным, то вам нужно начинать процедуру регистрации прав на нежилое помещение.
Бывает и такое, что в решение сообщается, что вы должны провести перепланировку, и указывается какую именно. Тогда после ремонта, будет составлен определенный акт, и потом вы также сможете зарегистрировать права владения объектом.
Отказать вам могут только при таких условиях:
- Вы передали не все необходимые документы;
- Вы подали прошение в орган, который не занимается решением подобных вопросов;
- Условия перевода из жилого фонда не соответствуют требованиям;
- Проект перепланировки помещения при выводе в другой фонд, который вы предоставили, не соответствует жилищным нормам.
Инструкция перевода жилых помещений в нежилые
После того, как вы получите согласие всех собственников на переход статуса помещения, нужно будет подготовить проект перепланировки. Если вам нужно будет организовывать отдельный вход, это переустройство нужно согласовать. Согласование без проекта невозможно. Проектная документация нужна и для официального изменения статуса.
Для обращения также вам нужно сделать копию всех страниц паспорта, подготовить документы на право собственности, проект, выписку из домовой книги и копию лицевого счета. То есть вам нужно доказать, что по данному адресу никто не зарегистрирован, и нет задолженностей за коммунальные услуги.
Чтобы оформить жилое помещение в нежилое потребуются и такие документы, как учетно-техническая документация, план дома и всех этажей. Перевести в нежилое можно и жилое помещение, принадлежащее несовершеннолетнему собственнику. В этом случае понадобится его свидетельство о рождении, а также разрешение от органов опеки.