Ипотека без первоначального взноса. Такое вообще бывает?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека без первоначального взноса. Такое вообще бывает?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Главный плюс ипотеки с нулевым взносом для заемщика — не нужно копить деньги на покупку жилья, можно быстрее выйти на сделку и зафиксировать его стоимость. Это особенно актуально на рынке с активным ростом цен, отметил СЕО онлайн-сервиса управления ипотекой Refin.Online. «Кроме того, свободные деньги можно направить на что-то другое. Например, на ремонт квартиры, на который многие заемщики часто вынуждены брать новый кредит», — добавил эксперт.

Плюсы и минусы ипотеки без первоначального взноса

«Следует понимать, что по такому кредиту однозначно будет выше переплата как за счет более высокой ставки, так и за счет того, что в кредит придется брать большую сумму, чем при наличии первоначального взноса», — добавила Екатерина Щурихина.

Основной минус такой ипотеки состоит в большей стоимости кредита, соответственно, и большей итоговой переплате. В целом же такой кредит ничем не отличается от других: нужно также своевременно вносить платежи и помнить, что в случае систематической неуплаты можно лишиться недвижимости.

«Заемщик сможет рефинансировать такую ипотеку только в случае, когда соотношение долг/стоимость недвижимости станет 20/80. Соответственно, потенциальная выгода от рефинансирования также будет меньше, чем при оформлении ипотеки с первоначальным взносом», — добавил Михаил Чернов.

Больше всего при такой ипотеке рискуют банки — для них увеличивается риск невозврата, поскольку заемщик изначально не вкладывает собственных средств. «На наш взгляд, внедрение программ без первого взноса для широкого круга заемщиков может негативно повлиять на уровень просрочки по кредитам на рынке, поэтому мы не планируем изменений этого критерия со своей стороны», — отметили в ВТБ.

Какие банки дают ипотеку без первоначального взноса?

В 2019 году немногие банки готовы предоставить ипотеку без первоначального взноса, причем большинство потребует в залог другое имущество или выдаст такой кредит только льготникам, за которых деньги внесет государство – по сути в этом случае банк получит первоначальный взнос, только не от самого заемщика, а от государства.

Есть ли ипотека без первоначального взноса в банках вашего региона, и на каких условиях эти учреждения готовы выдать вам кредит, вы можете выяснить самостоятельно или обратившись за помощью к ипотечным брокерам.

К примеру, насчет варианта покупки квартиры за 80-85% рыночной стоимости без первоначального взноса можно договориться в Сбербанке, ВТБ, Банке Открытие, Абсолюте, Райффайзенбанке, Юникредите.

И кому дают такую ипотеку?

Каждый банк предъявляет свои требования к заемщику и к залогу по ипотеке. Как правило, основные моменты, которым должен соответствовать заемщик, такие:

• Возраст не меньше 18 лет и не больше 85 лет на момент окончания выплат по кредиту.
• На момент обращения за кредитом работа у одного работодателя от 1 месяца, общий стаж должен быть не меньше 3 месяцев, но чаще банки требуют стаж продолжительностью 6 месяцев или 1-2 года.
• Достаточная зарплата заемщика и уровень дохода семьи в целом – ипотечный платеж должен быть не выше 40% от зарплаты заемщика, хотя некоторые банки, например ВТБ, допускают размер платежа до 65% от дохода. В Сбербанке рассчитывают так: вычитают из дохода действующие кредитные обязательства, оставляют на проживание семьи, независимо от состава, примерно 6-7 тысяч, оставшаяся сумма может стать ежемесячным платежом по ипотеке. Допустим, если доход семьи – 20 тысяч рублей, максимальный платеж может составлять около 13 500.
• Наличие других кредитов допускается с ограничениями – общая ежемесячная сумма по займам, включая ипотечный платеж, не должна превышать 40-65% зарплаты. Размер ограничения зависит от конкретного банка. В ежемесячной сумме учитываются и кредитные карты – по ним вычитается 5-10% лимита карты. В некоторых банках есть ограничение по числу кредитов, к примеру, не более 5 действующих договоров и карт на семью без учета запрашиваемой ипотеки.

Условия выдачи ипотеки без первоначального взноса в разных банках будут отличаться не так уж сильно. В основном банки готовы давать примерно одинаковые суммы на примерно одинаковые сроки, отличаться будет только процентная ставка. Когда определитесь, какие банки дают ипотеку без первоначального взноса в вашем регионе, в первую очередь сравнивайте предложения по ставкам.

Какие нужны документы для ипотеки без взноса?

При рассмотрении заявки на ипотеку без взноса менеджеры учитывают доход семьи, расходы, кредитный рейтинг, платежную дисциплину по ранее взятым кредитам, оценивают, сможет ли заемщик выполнить финансовые обязательства. Банки выдают ипотеку на срок свыше года, поэтому взвешивают риски. Из документов для оформления ипотеки без вноса понадобится следующее:

• заявление на ипотеку;

• справка с работы о доходе;

• копия трудовой книжки, заверенная работодателем;

• паспорт;

• выписка из ЕГРН;

• договор купли-продажи;

• выписка из ПФР.

Банк ВТБ одобряет ипотеку без первоначального взноса для семей с детьми по госпрограмме. Процентная ставка — от 5,7%. Разрешается купить недвижимость на первичном и вторичном рынке жилья. Для получения ипотеки заполните заявление по форме банка, прикрепите справку с работы о доходах. Общий трудовой стаж — от шести месяцев и стаж на последнем месте работы — от трех месяцев.

Условия по ипотеке.

• Срок кредитования — до 30 лет.

• Страхование жизни и здоровья.

• Поручительство не требуется.

• Сумма — до 30 млн руб.

• Комиссия за выдачу ипотеки отсутствует.

По схеме с завышением цены в договоре (или снижением цены продажи) могут работать не только частные продавцы, но и застройщики, реализующие квартиры на первичном рынке. При этом взаимоотношения продавца, покупателя и банка могут быть выстроены в полном соответствии с законом. Например, до недавнего времени семья, не имеющая средств на начальный взнос, могла купить в ипотеку новую квартиру в Среднеуральске. На размер первого взноса (15% от стоимости объекта) покупатель получал субсидию в некоммерческом фонде. Эти средства перечислялись застройщику, а банк выдавал остальные 85% стоимости квартиры в виде кредита покупателю. Изюминка данной схемы в том, что покупателю не надо возвращать деньги некоммерческому фонду. Деньги, полученные в виде начального взноса (15% от стоимости квартиры) застройщик сам возвращал в фонд. Фактически покупатель получал 15-процентную скидку от стоимости квартиры, тогда как в договоре стояла полная стоимость объекта (т.е. выше на 15% чем стоимость реальной покупки).

Ещё одна бонусная программа действовала до недавнего времени в ЖК «Университетский». Семья с одним ребёнком, при покупке жилья в этом жилом комплексе получала скидку в размере 230 тыс. руб. причём эта скидка могла быть оформлена как первый взнос по ипотеке, или как часть первого взноса.

Зачем банкам первоначальный взнос

Всем известно, что основная часть банков старается одобрять кредиты на недвижимость исключительно тем клиентам, которые могут сразу внести процент от стоимости выбранной квартиры из своих сбережений. Условия по суммам минимального первоначального взноса у разных банков отличаются, однако обычно кредитующие организации предлагают клиентам самостоятельно выплатить примерно 10–20% от полной стоимости недвижимости. Чем объясняются такие требования?

Суть в том, что ипотека представляет собой высокий риск для финансовой организации и клиента. Данные займы чаще всего берут на долгое время, в этот период могут произойти любые изменения у заемщика и в сфере недвижимости.

Жилищные объекты способны стать гораздо дешевле, клиент может потерять трудоспособность, в итоге кредитор рискует не только остаться без прибыли, но и лишиться собственных денежных средств. Чтобы уменьшить риски в подобных случаях, компании стараются выдавать займы по ипотеке в сумме, меньше оценочной стоимости выбранной квартиры.

Кредит на недвижимость без начального платежа для финансовой организации является рискованным процессом по следующим причинам:

• Рынок жилья довольно нестабилен. Цены на объекты недвижимости периодически повышаются и падают. Если кредитующая организация выдает долгосрочные займы в момент роста цен, то в дальнейшем не получится реализовать недвижимость по той цене, которая поможет погасить задолженность клиента, неспособного возвращать долги в период кризиса.
• Ипотеку без первоначального взноса берут заемщики невысокого качества. Банковские учреждения уверены, что, если клиент не в состоянии накопить средства на первоначальный платеж, значит, он неграмотно распределяет свои средства, это может привести к невозврату денег по кредиту из-за отсутствия финансовой дисциплины.

Срок ипотечного кредита напрямую влияет на размер переплат — с его увеличением растёт и сумма, которую нужно заплатить банку за пользование деньгами. Это приводит к идее взять ипотеку на более короткий срок. Но важно правильно оценить свою платёжеспособность. Если вы не будете вовремя погашать ипотеку, сумма долга увеличится. Обычно банки с первого дня просрочки обсуждают с клиентом сложившуюся ситуацию и могут предложить процедуру реструктуризации долга.

Чтобы не попасть в непростую ситуацию, лучше брать ипотеку на срок с запасом. Срок должен рассчитываться из понимания комфортной финансовой нагрузки, чтобы оставались средства на нормальную жизнь и возможный форс-мажор. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях: еде, одежде, отдыхе. У вас всегда будет возможность погасить ипотеку досрочно, сократив при этом размер переплат.

Как работает завышение для ипотеки

Ипотека без первоначального взноса с завышением обычно берется по следующей схеме:

1. Покупатель просит продавца завысить стоимость квартиры в договоре купли-продажи (ДКП) и написать расписку, что продавец получил от него деньги в сумме разницы между фактической и завышенной ценой в качестве первоначального взноса.
2. Покупатель, в свою очередь, дает расписку продавцу, что взял у него эту же сумму в долг. Таким образом продавец страхует себя от расторжения сделки, при котором он обязан вернуть покупателю всю сумму средств, указанную в ДКП.
3. Покупатель предъявляет расписку продавца сотрудникам банка, получает ипотеку и уплачивает продавцу сумму, равную 100% фактической стоимости жилища.

Какие программы господдержки помогут взять ипотеку?

В качестве первоначального взноса можно использовать как собственные накопленные средства, так и средства из федерального или регионального бюджета в рамках программ господдержки:

• Материнский капитал можно использовать на оплату первоначального взноса по ипотеке. На данный момент материнский капитал составляет 524,5 тыс. рублей при рождении или усыновлении первого ребенка и 693,1 тыс. рублей при рождении или усыновлении второго ребенка.

Практика завышения стоимости квартиры активно продвигается риелторской средой. Мотивы посредников понятны — продать объект и получить процент за оформленную сделку. Поэтому и обещают услуги «своего» оценщика, оформить кредит в «собственном» банке. Возможно, непреднамеренно вовлекая стороны в некую «схему».

Выход из ситуации предложили сами банки — кредитование без первоначального взноса. Получить такой кредит могут:

• молодые семьи с малолетними детьми по программе господдержки улучшения жилищных условий;
• заемщики, оформившие материнский капитал;
• военнослужащие, участвующие в накопительной системе;
• претенденты на рефинансирование займов других банковских структур;
• покупатели готового и строящегося жилья в новостройке, аккредитованной в банке.

Тогда ипотека без первоначального взноса с завышением оценки рыночной цены кредитуемого объекта не требуется. Участники сделки достигают своих целей, не прибегая к сомнительным ухищрениям.

Риски продавца при завышении по ипотеке

Нужно отметить, что в таком раскладе, как завышение стоимости квартиры при ипотеке, риски продавца весьма существенные.

Неправильно составленная расписка может привести к убыткам. А если дело касается крупных сумм, то доверять рукописным бумажкам между частными лицами и вовсе не стоит.

Вы же помните, что продавец пишет расписку, что им была получена энная сумма в качестве авансового платежа? Если вдруг банк откажет в ипотеке, а незадачливый покупатель окажется непорядочным, то он может стребовать с продавца уже «уплаченный» им аванс.

Поэтому в расписке обязательно должно быть условие, что в случае расторжения сделки аванс останется продавцу в качестве «морального и материального» ущерба. Правда, этот факт также вызывает существенные подозрения – кто в здравом уме и трезвой памяти согласится подарить тысячи рублей только за то, что сделка не состоялась?

Ещё один риск касается тех продавцов, которые владеют недвижимостью менее трёх лет – им необходимо заплатить тринадцатипроцентный налог в казну государства. Естественно, завышение стоимости увеличит и размер налоговых отчислений.

Если квартира побывала «в руках» не одного хозяина и несколько раз продавалась-перепродавалась, то проверить её юридическую чистоту может быть затруднительно. В случае когда появляется скрытый собственник и отсуживает себе недвижимость, принадлежащую ему по праву, то сделка купли-продажи в судебном порядке признаётся недействительной – продавцу придётся вернуть покупателю полную сумму, указанную в договоре (а вы же помните, что она завышена?).

Не забывайте, что продавец является полноправным участником сделки. Если он поддаётся на уговоры покупателя о завышении стоимости жилплощади, то вступает в мошенническую схему по собственному желанию, а значит, и отвечать за мошенничество будет в равной мере с подстрекателем.

Условия сильно зависят от выбранной ипотечной программы.

Если заемщик решил обратиться к банкам, предлагающим прямое получение ипотеки на вторичное жилье под залог приобретаемой недвижимости (например, программа «Ипотека 0-7-7» от Транскапиталбанка), условия будут довольно жесткими:

• Приобрести вторичное жилье можно только по определенному, заранее установленному банком адресу. Перечень доступных квартир выдается сотрудниками банка в отделении.
• Максимальный срок кредитования — 25 лет.
• Необходимо предоставить как официальную справку о доходах по форме 2-НДФЛ, так и справку по форме банка. Более того, нужно принести сотрудникам банка заверенную копию трудовой книжки с записью об общем рабочем стаже не менее года, а на последней должности — не менее трех месяцев. Только подтвердив платежеспособность заемщика, банк может быть более или менее уверен в отсутствии значительных рисков.
• Процентная ставка именно в Транскапиталбанке — от 7% годовых.
• Максимальная сумма займа — 20 млн рублей.

Если заемщик уже имеет в собственности недвижимое имущество и он обращается в банк по программе «Кредит под залог недвижимости», банком выдвигаются следующие условия:

1. Клиенту понадобится предоставить максимум документации, подтверждающей наличие денежных средств и стабильного дохода — официальная справка о доходах по форме 2-НДФЛ, копия трудовой книжки с записями о стаже (см. выше), выписка со счета, если на нем имеются средства, справки о доходах за предыдущий год и так далее.
2. Сотрудники банка могут прямо сказать заемщику — если не будут привлечены поручители или созаемщики, шанс на выдачу кредита очень мал. Банк так поступает для наличия хотя бы минимальных гарантий полного и своевременного погашения задолженности.
3. Процентная ставка по кредиту, по сравнению со стандартными условиями, повышенная — от 11,9% годовых и выше.
4. Максимальный срок погашения задолженности установлен в среднем на уровне 25 лет.
5. Максимальная сумма займа сильно ограничена по сравнению со стандартными ипотечными условиями — в среднем 7-15 млн рублей.

Таким образом, банк предпринимает много усилий для того, чтобы всячески минимизировать свои риски. Именно по этой причине условия кредитования без первоначального взноса более жесткие по сравнению со стандартной ипотекой.

В связи с высокими рисками, даже если заемщик оформит имеющуюся недвижимость в залог, шанс на отказ в выдаче ипотеки довольно высок.

1. Вторичное жилье зачастую бывает ветхим, из-за чего банк не может быть до конца уверен в сохранности жилья в долгосрочной перспективе.
2. Отсутствие первоначального взноса означает невозможность быстро реализовать недвижимость в случае, если заемщик окажется неблагонадежным. Ведь главное условие быстрой реализации собственности — снизить на нее цену; это невозможно сделать без убытков, если не был уплачен первоначальный взнос.

Поэтому банки предъявляют очень серьезные требования именно к платежеспособности клиента; самые распространенные причины отказа связаны именно с этим фактором:

• Заявитель предоставил не весь пакет документов и/или некоторые из предоставленных документов оказались подложными (например, клиент не может принести справку 2-НДФЛ из-за своего неофициального дохода).
• Доход заемщика недостаточен для ежемесячных платежей по ипотеке. Причем банки рассчитывают платежеспособность заемщика таким образом, чтобы ежемесячный платеж занимал не более 30-40% от общего дохода клиента. Если он занимает 50% и более, это может послужить причиной для отказа.
• Если доход заемщика невысокий, может потребоваться привлечение поручителей или созаемщиков. Если же привлечь таковых невозможно, шанс на отказ в кредитовании многократно возрастает.
• Плохая кредитная история указывает на финансовую безответственность гражданина, поэтому таким клиентам банки отказывают в выдаче ипотеки.

Чтобы максимально увеличить шанс на одобрение кредита, а также получить преференции в виде пониженных процентных ставок, заемщик может:

• во-первых, оформить комплексное страхование;
• во-вторых, еще до подачи заявки на ипотеку стать «зарплатным» клиентом банка;
• в-третьих, он может получить специальные условия, если является работником из бюджетной (государственной), федеральной или муниципальной сферы.

Нецелевые кредиты под залог имеющейся недвижимости

Хороший вариант – получить кредит под залог имеющейся недвижимости. Такие займы выдаются на любые цели, поэтому ставки по ним, как правило, выше ипотечных. Отчитываться за трату денег перед банком не нужно, а первый взнос по такой ипотеке не предусмотрен.

Недвижимость, которую можно передать в залог:

• квартира, таунхаус – наиболее ликвидный залог, под который одобрят большую сумму кредита;
• загородный дом и апартаменты, которые соответствуют внутренним требованиям банка о доступности, возможности круглогодичного проживания и так далее;
• земельный участок;
• нежилая недвижимость – гараж, парковочное место, имеющие отдельную регистрацию в ЕГРН;
• коммерческая недвижимость.

Минимальные процентные ставки по крупнейшим банкам с ипотекой без первоначального взноса под залог недвижимости мы собрали ниже.

Сбербанк	11,3%
ВТБ	10,9%
Альфа-Банк	13,99%
Россельхозбанк	9,1%
Банк «Открытие»	9,9%
Росбанк	9,89%
Дом.РФ	9,5%
Банк «Санкт-Петербург»	10,7%

Завышение стоимости жилья

Этот способ приобретения недвижимости без первоначального взноса один из самых популярных и рассчитан на широкий круг потенциальных покупателей жилья в ипотеку. Если в остальных способах, рассмотренных ниже, есть масса ограничений, то здесь их меньше.

Суть способа заключается в следующем:

• Находим квартиру по цене, желательно ниже рынка. Это может быть квартира, которую нужно срочно продать, или без ремонта, или в спальном районе и т.п.
• Делаем оценку квартиры для банка по завышенной цене.
• Договариваемся с продавцом, чтобы он подписал расписку, что мы ему уже внесли первоначальный взнос.
• Предоставляем документы в банк и получаем ипотеку.

Итак, мы с вами рассмотрели 9 способов оформления ипотеки без первоначального взноса. Будьте внимательны изучая рекламные объявления агентств недвижимости и компаний-застройщиков. В своих объявлениях они могут предложить вам какой-то еще один новый способ оформления ипотеки без первого взноса или “железные” гарантии одобрения ипотеки в банке, что чаще всего является маркетинговой уловкой.

Еще раз внимательно изучите все перечисленные выше способы и когда будете общаться с риэлтором, то сможете сразу распознать какой вариант он вам предлагает, а какой искусно выдает за что-то новенькое.

Выбирайте агентство недвижимости или строительную компанию по рекомендациям друзей и знакомых, которые имеют положительный практический опыт в этом вопросе.

Похожие записи:

• Как законно отказать клиенту в обслуживании
• Неполный рабочий день в отпуске по уходу за ребенком
• В Уфе начали вызывать в военкомат на сверку данных