Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доля в квартире в Казахстане: права собственника и как продать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).
Переходите к подписанию договора купли-продажи
Договариваясь о сделке, назначьте дату, время, место ее проведения, обговорите способ передачи денег. Для расчетов можно использовать банковскую ячейку или аккредитив. Выберите дату для похода к нотариусу — сделки с комнатами должны быть нотариально заверены, к тому же нотариус правильно составит договор купли-продажи. На сделку продавец должен принести:
- выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, или свидетельство о собственности старого образца;
- документы, подтверждающие основание для возникновения права собственности;
- кадастровый паспорт и технический план;
- справки из паспортного стола с указанием прописанных в других комнатах;
- отказы соседей или уведомления о сделке, отправленные им с отметкой о вручении;
- согласие на сделку супруга при соответствующем семейном статусе;
- разрешение на продажу от органов опеки, если в комнате прописаны несовершеннолетние.
Договор заключается в трех экземплярах: по одному покупателю и продавцу, третий — для регистрации в Росреестре.
Как делится наследство?
В первую очередь, наследство переходит к лицам на условиях универсального правопреемства. По гражданскому кодексу существует несколько очередей наследников (жилье делится в равных долях):
- первая очередь — дети наследодателя (также те, кто родился живыми после смерти наследодателя), супруг и родители. Эти люди получают наследство в равных долях. Также по праву представления могут наследовать жилище внуки и их потомки;
- вторая очередь — если нет наследников первой очереди, то жилье переходит к полнородным и неполнородным братьям и сестрам, бабушке, дедушке (как по папе, так и по маме). Если нет братьев и сестер, то наследуют их дети — племянники и племянницы. Жилье также делится в равных долях;
- третья очередь — действует, когда нет наследников первой и второй очереди. В нее входят родные тети и дяди наследодателя (получают в равных долях) и по праву представления теть и дядь — двоюродные братья и сестры;
- наследники последующих очередей — если всех вышеописанных наследников нет, то право наследования получают родственники третьей, четвертой и пятой степени родства.
Факторы, влияющие на оценку доли в квартире
Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.
К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.
Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.
Основные затраты на оформление сделки
| № п/п | Вид затрат | Примерная цена |
|---|---|---|
| 1 | Предпродажная юридическая консультация | 3 000 р. (на нашем сайте – бесплатно) |
| 2 | Подготовка договора нотариусом | В зависимости от региона обращения (от 5 000 р.) |
| 3 | Нотариальное удостоверение | От 0,5% от суммы сделки |
| 4 | Государственная регистрация | 2 000 р. |
Что такое коммуналка и история ее появления
Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.
Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.
В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.
Продажа коммунальной квартиры: 9 этапов
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно придерживаться следующего руководства:
1) Убедиться в наличии права собственности, взяв выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре, которая с 1-го января 2017-го является достаточным правоподтверждающим документом на жилье и заменяет собой ранее выдаваемые свидетельства и акты. Так что на заметку покупателям комнат в коммуналках и любой другой недвижимости – потребуйте у продавца выписку из ЕГРН и тщательно изучите эту бумагу.
Продавец же должен понимать, что при указании его в графе «Правообладатель» в разделе 2 выписки из ЕГРН, он является собственником недвижимости. В противном случае перед продажей придется сначала приватизировать жилье.
2) Определить цену на недвижимость – сделать это продавец может самостоятельно либо через обращение в специализированную организацию, которая произведет оценку.
3) Направить соседям уведомление о продаже своей доли, ведь по закону у собственников других жилых помещений в коммуналке есть первоочередное право выкупа.
4) При отказе соседей получить соответствующую бумагу и подготовить необходимые для проведения сделки документы, о которых говорится выше и без которых не обойтись при регистрации будущей сделки в Росреестре.
5) Найти покупателя за пределами своей коммуналки, обговорив с ним условия продажи и обязательно уведомив, что реализуется комната, а не вся квартира. Прописанную же в уведомлении стоимость жилья уже нельзя уменьшать.
6) Оформить с покупателем предварительный договор, указав там все обстоятельства и условия сделки, в том числе по возвращению задатка/аванса. До заключения ДКП обеим сторонам нужно тщательно изучить все собранные документы и прописать в соглашении:
- место и дату сделки;
- сведения об оформивших договор сторонах (имя, отчество, фамилию, адреса регистрации и паспортные данные);
- характеристики и цену предмета договора;
- условия ДКП, вроде порядка и сроков оплаты и передачи недвижимости.
Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:
- документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
- бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
- документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
- выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.
Кто продает, и кто покупает «коммуналки»
Среди желающих продать коммунальную квартиру можно выделить две категории собственников:
• Собственников, которые изначально получали не целую квартиру, а только отдельную комнату в большой квартире (минимум двухкомнатной) и в процессе приватизации получали свидетельство о праве собственности именно на отдельную комнату, а не на всю квартиру;
• Собственники, которые получили комнату в квартире в наследство или приобрели её до изменения жилищного законодательства (ст. 82 ЖК РФ), запретившего разделение лицевых счетов в 2005 году, то есть с того периода, когда был прекращен перевод единых квартир в разряд коммунального жилья.
Среди покупателей так же выделяется несколько категорий, которым интересна не квартира целиком, а именно комната.
К ним относятся:
• Бывшие супруги, после развода и раздела (продажи) совместной собственности не имеющие средств на покупку отдельной квартиры;
• Держатели сертификатов материнского капитала, желающие инвестировать полученные средства в недвижимость;
• Студенты, для которых индивидуальное жилье необходимо только на период обучения в ВУЗе;
• Люди, часто бывающие в городе по служебной необходимости (в командировках) и не желающие пользоваться гостиницами или съёмным жильем.
Составление договора и образец документа
Договор – обязательный и, безусловно, один из самых важных этапов заключения сделки. Для заключения договора купли-продажи недвижимости лучше всего привлечь нотариуса или юриста для того, чтобы он помог грамотно составить его и прописать все условия сделки.
Очень важно, чтобы договор был правильно прописан, потому что малейшее нарушение, неточность и договор не будет зарегистрирован государственным учреждением.
Договор купли-продажи долей в квартире пишется в стандартной форме, которая установлена законодательством Российской Федерации. Договор обязан содержать в себе следующую информацию:
- дата, место его составления;
- обязательная информация о сторонах – их паспортные данные, контактная информация;
- обязательно должен быть указан предмет договора. Нужно описать как можно детальней, что продаётся, в каком состоянии, какие технические характеристики, где находится квартира, что в ней продаётся вместе с жилой площадью, прочее);
- нужно указать, на каком основании продавец желает осуществить продажу, какими он правами наделён касательно предмета договора;
- обязательно нужно указать всех собственников;
- указать кадастровую стоимость жилья;
- прописать условия сделки и штрафы, санкции, сроки;
- дополнительные условия;
- ответственность сторон за невыполнение условий договора;
- подписи.
Выкуп доли в квартире — реальность
Долевая собственность — это не только право совладельцев распоряжаться и пользовать общим имуществом, но и головная боль вследствие жилищных споров. Доли могут иметь равный и разный размер, не имеют обозначенных границ в квартире и поэтому часто не определяются отдельной комнатой, что делает невозможным нормальное совместное проживание.
Выкуп доли агентством недвижимости — единственный вход при наличии разногласий и отказе других собственников воспользоваться преимущественным правом покупки, обойти которое можно только при помощи оформления договора дарения.
Схема покупки аналогична. При определении стоимости значение играет размер доли — например 1/3 в трехкомнатной квартире перспективнее 1/5, наличие свободного доступа в квартиру для осмотра и ряд факторов — юридическая история, количество и «проблемность» сособственников, проживающих/зарегистрированных лиц.
При заинтересованности агентства доля выкупается за собственные или привлеченные средства с выплатой денег продавцу в течение 3-7 дней.
Дешевле всего оцениваются доли, предоставляющие право на регистрацию и фактическое проживание. Дороже — объекты с теоретически возможным проживанием, но без выделения отдельной комнаты, например 1/3 двухкомнатной квартиры. Наиболее высоким спросом пользуются доли с определением порядка пользования — например 1/3 в трехкомнатной квартире.
Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2023 году
Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
- уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
- документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
- нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
- согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
- нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.
Этапы проведения продажи комнаты в коммунальной квартире
Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:
- Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
- Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
- Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.
В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.
- Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.
В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.
- Заключается предварительный договор, где прописываются все обстоятельства. Обязательно следует указать на условия возврата задатка. В случае отказа от продажи продавец должен вернуть его в двойном размере.
- Собрать все необходимые для сделки документы и оформить договор купли-продажи.
- Подписать акт приема-передачи помещения, произвести полный расчет.
- Зарегистрировать переход права собственности на комнату к новому владельцу в МФЦ.
Добровольный выкуп: все начинается с уведомления
По сути, это выкуп части недвижимости по соглашению. Данный метод является самым легким. Достаточно договориться с участником сделки, то есть с владельцем приглянувшейся доли. Получилось? Тогда проблем не будет, но важно следовать определенному порядку.
Помните, что у каждого совладельца жилплощади есть право провести первоочередной выкуп. При наличии права собственности он является основным претендентом на проведение сделки. Если никаких претендентов на выкуп, кроме вас, нет, всё еще проще. Но при наличии других сособственников владелец доли, которую вы хотите выкупить, должен уведомить их о намерении продать свои метры. Уведомление передается лично под подписью, через почту или нотариуса.
У других собственников есть месяц, чтобы принять решение.
Важно! Если вы знаете, что другие имеют право на выкуп доли, проверьте, знают ли они об ее продаже. Уведомление сособственников — обязательный этап (это называется преимущественным правом). Если пренебречь им, сделка может быть легко отменена.
Если этап уведомления закончен в вашу пользу (вы единственный претендент на выкуп или другие официально отказались от него), можно действовать дальше.
Подводные камни и риски
- Необходимо проверить, прописаны ли в комнате лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы или пропавшие без вести. После возвращения такие лица могут оспорить сделку.
- Следует внимательно изучить историю сделок с данной недвижимостью. Если в какой-то момент купля-продажа недвижимости была совершенна незаконно, то дальнейшие операции могут быть оспорены.
- Следует собрать информацию о соседях, ведь в случае коммуналки асоциальные поведение соседей может доставить много неудобств.
- В случае перепланировок, не учтенных в документации, могут возникнуть большие сложности в процессе купли-продажи. Проблемы подобного рода следует урегулировать заранее.
- При передачи любых сумм (аванс или для других целей) следует выписывать расписки и фиксировать такую передачу в договоре купли-продажи.
Процедура купли-продажи комнаты не представляет большой сложности. Однако как и в любой сделке с недвижимостью существуют свои скрытые риски, которые следует учесть перед заключением сделки.
Претенденты на улучшение жилищных условий
Получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире в приоритетном и в представленном ниже порядке могут следующие категории граждан (ч. 1 — 3 ст. 59 ЖК РФ):
- проживающие в коммунальной квартире наниматели и (или) собственники, которые на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях;
- проживающие в коммунальной квартире наниматели и (или) собственники, которые могут быть признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления;
- граждане, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.
Первым двум категориям граждан освободившаяся комната может быть предоставлена по договору социального найма, третьей категории — только по договору купли-продажи.
Срок рассмотрения заявления
Срок подготовки договора социального найма составляет не более 30 рабочих дней, договора купли-продажи — не более 80 рабочих дней (при продаже по льготной стоимости — не более 43 рабочих дней) (п. 2.7.1 Административного регламента; п. 1.14 Регламента).
С предложением о выкупе к нам обратился Дмитрий А.
Предложил комнату на выкуп в коммунальной квартире по ул. Кирочная 11.
Комната принадлежала его отцу , который умер 10 лет назад. в Комнате Дмитрий не проживал последние лет 5, по стандартной причине — не мог найти общий язык с соседями. Фактически комната использовалась как склад. Была захламлена, и в целом находилась в печальном состоянии.
Документов на право собственности по комнате не было никаких. Так же были пропущены сроки наследования. Но клиент был прописан на данной жилплощади всю свою жизнь, а родство с отцом подтверждалось свидетельством о рождении. Мы Заказали срочную выписку ЕГРН, в тот же день пообщались с соседями, которые подтвердили , что действительно знают Дмитрия и ,что в комнате проживал его отец.
Клиенту срочно нужны были деньги, так как его девушка ожидала рождение ребенка. Ждать восстановления всех документов, + оформление наследства с пропущенными сроками ,+ поиск покупателя — на это у него просто не было времени.
Был поставлен вопрос о выдаче задатка и о том, как можно скорее получить весь расчет за продажу.
Мы предложили -Дмитрию примерно 80% от рыночной стоимости. Полная оплата в течение 7 дней.
Выдали задаток в день обращения — 200 000р.
Оформили доверенность на представление интересов , на сбор необходимых документов и всех действий связанных с поручением оформления наследства. Юрист восстановил утраченные документы. Часть была в архиве города, часть у нотариуса. На восстановление документов и вступление в наследство ушло около 5 ти дней. Через неделю вышли на сделку и клиент получил полный расчет.
За комнату 12 метров в плохом состоянии, с утраченными документами, клиент получил 80% от рынка через 7 дней после обращения.
После чего данная комнат была отремонтирована и продана по адекватной цене.