Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Категория земли: как определить и что можно построить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кaтeгopии зeмeль — этo cиcтeмa клaccификaции вcex тeppитopий PФ, кoтopaя ocнoвaнa нa иx цeлeвoм нaзнaчeнии. B cвoю oчepeдь, цeлeвoe нaзнaчeниe — этo cиcтeмa xapaктepиcтик: экoлoгичecкиx, биoлoгичecкиx, гeoлoгичecкиx, кoтopыe oпpeдeляют цeль и cпocoб экcплyaтaции зeмли. Oбщee кoличecтвo кaтeгopий — 7.
Земли сельхозназначения
Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.
В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.
В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:
- Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
- земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
- участки, занятые под хозяйственные строения;
- пашни;
- сенокосы;
- пастбища;
- сады;
- залежные земли.
Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.
Проведение таких мероприятий возможно только по тем основаниям, которые перечислены в действующем законодательстве (статья 14 Федерального закона «О переводе земель…»). В соответствии с положениями этой статьи следует выделить такие основания:
• Определение категории участка в соответствии с данными, содержащимися в базах Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на основании информации, содержащейся в существовавших ранее кадастровых документах на этот участок;
• Отнесение надела к той или иной категории в соответствии с заявлением его владельца на основании имеющихся у него документов, подтверждающих право собственности на участок, в которых указана категория участка (актуально для внесения сведений в ЕГРН при смене собственника участка, если иных документальных подтверждений присвоенной категории участка нет);
• Перевод земельного надела из одной установленной категории в другую (например, из земель сельхозназначения или земель запаса в земли населенных пунктов);
• В случае выявления фактической ошибки в отнесении тех или иных земельных участков к различным категориям (обнаружено противоречие между государственными реестрами земель лесного фонда и сельхозназначения и ЕГРН – будут использованы сведения, содержащиеся в ЕГРН).
Комментарии к ст. 7 ЗК РФ
1. Российское земельное право основывается на принципе целевого использования земель. В комментируемой статье исчерпывающе определяется перечень из семи целевых категорий. Количество категорий является неизменным с 1991 г., когда указанный перечень был установлен ЗК РСФСР. Положения о составе земель имеют основополагающее значение для всех других актов земельного законодательства при регулировании соответствующих отношений.
Понятие, состав и основные правила использования земель каждой из указанных в п. 1 ст. 7 категорий установлены в специальных нормах Кодекса, которые сгруппированы в пяти последних его главах.
При этом каждый земельный участок может быть отнесен только к одной определенной категории земель.
Отнесение земель к той или иной категории, перевод их из одной категории в другую осуществляются по правилам ст. 8 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
2. Целевое назначение каждой категории земель определено в соответствующих статьях ЗК РФ. Кроме того, особый правовой режим установлен законодательством для зон с особыми условиями использования территорий — охранных, санитарно-защитных зон, зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранных зон, зон охраны источников питьевого водоснабжения, зон охраняемых объектов и иных зон.
Порядок осуществления зонирования территорий, о котором упоминается в комментируемой статье, регулируется Градостроительным кодексом РФ. В соответствии с ним градостроительное зонирование — это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов; а территориальные зоны — это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Согласно ст. 37 Градостроительного кодекса существует несколько видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
На условно разрешенный вид использования земельного участка необходимо предоставление разрешения в порядке, предусмотренном ст. 39 Градостроительного кодекса.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
Зонирование территории для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений подчиняется правилам ст. 12 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Порядок проведения зонирования территорий регулируют и другие федеральные законы.
3. Среди федеральных законов, к которым отсылает п. 3 ст. 7 Кодекса, прежде всего следует назвать Федеральные законы от 30 апреля 1999 г. «О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации» и от 7 мая 2001 г. «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации».
В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации» коренные малочисленные народы Российской Федерации — это народы, проживающие на территориях традиционного расселения своих предков, сохраняющие традиционные образ жизни, хозяйствование и промыслы, насчитывающие в Российской Федерации менее 50 тыс. человек и осознающие себя самостоятельными этническими общностями. Единый перечень коренных малочисленных народов Российской Федерации утверждается Правительством РФ по представлению органов государственной власти субъектов Федерации, на территориях которых проживают эти народы.
Согласно ст. 1 указанного Федерального закона территории традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации — это особо охраняемые природные территории, образованные для ведения традиционного природопользования и традиционного образа жизни коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.
Для осуществления коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации исторически сложившихся и обеспечивающих неистощительное природопользование способов использования объектов животного и растительного мира, других природных ресурсов законом выделяются территории традиционного природопользования таких народов, входящие в состав земель особо охраняемых природных территорий. Кроме того, законодательством могут быть установлены особенности правового режима и иных категорий земель в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов и этнических общностей.
Так, в соответствии с п. 5 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из таких земель, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, при этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается. Пунктом 6 этой же статьи установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет.
Виды использования земель для ИЖС, огорода и бизнеса по классификатору
Для целей индивидуальной застройки и ведения личного хозяйства подойдут участки, имеющие коды 2,0 – 2,7 в разделе 2 по классификатору. Эти цифры означают, что земля может использоваться в следующих целях:
- постройка малоэтажных жилых домов (до 3-х этажей, не подразумевающих квартирного деления);
- выращивание плодовых, ягодных, овощных и других сельскохозяйственных культур (садоводство и огородничество);
- подсобная постройка (возведение сараев, гаражей и т.д.);
- постройка садовых зданий;
- ведение личного подсобного хозяйства и организация участка;
- постройка временных передвижных сооружений с возможностью подключения к общим техническим сетям (вагончики, кемпинги и т.д.).
При планировании предпринимательской деятельности подойдет земельный участок, имеющий вид разрешенного использования, предусмотренный в разделе 4 классификатора (коды 4.0-4,9). Целевое назначение таких участков допускает размещение объектов капитального строительства, возводимых для торговли, транспортного обслуживания, отдыха, развлечений и т.д.
Как определить категорию земли
Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра. Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка. После чего получить данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн. Также можно заказать выписку из Росреестра, в которой содержатся сведения о категории земельного участка. Ее стоимость — 250 руб.
Целевое предназначение земельного участка определяется региональными властями. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать необходимые документы (дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк, кaдacтpoвый нoмep oбъeктa), подать их в Росреестр и дождаться официального решения.
Кто определяет категории земель
Принцип деления земель на категории, поскольку они находятся под особой охраной и контролем государства, учитывают уполномоченные органы власти. Законодатель разграничивает полномочия чиновников в этом отношении, определяя юрисдикцию тех или иных органов в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на интересующий земельный участок.
Так, в соответствии со ст. 7 ЗК, установление категории земельного участка, а также ее изменение осуществляет:
- правительство – в отношении территорий, являющихся государственным имуществом;
- региональные органы исполнительной власти – в отношении земельного фонда, являющегося имуществом субъекта федерации и земель сельхозназначения муниципалитетов и частных лиц;
- местные органы власти (управление городской или сельской администрации) – в отношении остальных земель муниципального имущества, а также участков, находящихся в частном владении, кроме сельскохозяйственных наделов.
Отнесение территорий к той или иной категории, а также перевод между ними осуществляется путем принятия решения полномочного органа. По результатам его рассмотрения принимается постановление о присвоении категории земельного участка или переводе из одной в другую.
Такие решения могут быть приняты в случае:
- подачи заинтересованным лицом ходатайства о переводе территорий в другую категорию;
- выявления земель, находящихся в той или иной собственности, не отнесенных к какой-либо категории (ст. 14 ФЗ № 172).
Процедура изменения целевого назначения
Предусмотренное законодательством деление земель по целевому назначению не всегда позволяет собственникам и пользователям использовать землю в поставленных целях.
Если предполагаемая деятельность не соответствует видам разрешенного использования, нужно изменить тип эксплуатации или перевести территорию из одной категории в другую. В противном случае нарушителю угрожает административная ответственность.
Когда речь идет об участках в частной собственности, решение по ним принимает местная администрация: земельный комитет, управление, департамент и иной уполномоченный орган. Он же осуществляет присвоение категории земельного участка в случае ее отсутствия.
Изменение целевого назначения может означать смену ВРИ или самой категории участка, если предполагаемая деятельность на нем невозможна в рамках установленной категории.
Процедура перевода регламентируется правилами застройки и землепользования, принятыми на местном уровне. В любом случае она требует подачи ходатайства в администрацию муниципалитета, в котором следует указать:
- кадастровый номер;
- присвоенную и желаемую категорию участка;
- существующие и желаемые виды использования;
- причины, которыми обусловлена необходимость перевода;
- сведения о правах на землю.
Обычно решение о переводе принимается с учетом результатов общественных слушаний, которые проводятся в течение 1 месяца. Решение администрации оформляется постановлением.
Несмотря на формальную простоту перевода, крупными игроками земельного рынка активно лоббируется отмена категорий земель. По их мнению, процедура перевода из одной категории в другую слишком сложна.
В парламенте на протяжении последних лет обсуждается законопроект, согласно которому земли будут делиться на зоны, определяемые местными правилами застройки и землепользования. По мнению авторов, это значительно упростит процедуру перевода земель.
Земли населенных пунктов: виды разрешенного использования
Территория усадеб имеет четкую границу. Эти участки предназначены для проживания жителей и расположения необходимой инфраструктуры.
Все жилые комплексы разделены на зоны. Они перечислены в ст. 85 Земельного кодекса РФ. Таких территориальных зон земель поселений девять:
- Спальные районы.
- Общественные и деловые зоны.
- Производство.
- Инженерная и транспортная инфраструктура.
- Зоны отдыха.
- Зоны, предназначенные для сельскохозяйственного использования.
- Зоны специального назначения.
- Военные объекты.
- Другие сюжеты.
Каждая зона имеет собственное разрешенное использование. Горожан интересуют только жилые и сельскохозяйственные зоны, так как они могут быть переданы в собственность.
На участках, расположенных в жилых зонах, применяются следующие виды допустимого использования:
- ИЖ (ИЖС);
- ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
- ДПП (застройка кровли).
Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?
Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.
С 2019 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.
| Категории земель по целевому назначению | Виды разрешенного использования | |||
|---|---|---|---|---|
| Садоводство | Огородничество | Ведение личного подсобного хозяйства | ИЖС | |
| 1.5, 13.2 | 13.1 | 1.16 | 2.1 | |
| Земли сельскохозяйственного назначения | Можно выращивать сельхозкультуры “для себя”, можно построить жилье, но право регистрации в нем не предусмотрено. | Возведение только временного и не капитального строения. Прописаться нельзя. | На участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сад. Разрешение на строительство на земле не предусмотрено.
Есть возможность построить дом для временного пребывания без права прописки. |
— |
| Земли населенных пунктов | Дом должен быть признан офиц. пригодным для проживания и иметь статус как “жилое”.
В этом случае прописаться можно. |
Разрешение на строительство можно получить, а так же в дальнейшем прописаться. | Предусматривается регистрация, прописка. Земля должна быть обязательна застроена, нельзя просто развести огород или организовать сад. |
Использование земельного участка: разрешенные виды
Если вы находитесь в стадии выбора земли для строительства загородного дома, важно заранее разобраться в категориях и назначении участков.
ИЖС, ЛПХ, СНТ – непонятные и странные аббревиатуры для простого обывателя. Земельное и градостроительное законодательство – вообще темный лес для несведущего человека. Но если вы находитесь в стадии выбора земельного участка для дальнейшего строительства, необходимо изучить этот вопрос хотя бы по основным положениям.
- При определении земельного участка важно ориентироваться в таких понятиях, как тип, категория и назначение земли. В зависимости от экономических целей и предназначения все земли поделены на:
- · сельхоз угодья
- · земли лесного хозяйства
- · промышленные земли
- · земли населенных пунктов для индивидуального строительства
- · земли охранной зоны
- · другие
- И вот, вы уже выбрали живописное место с лесом, прудом и обустроенной инфраструктурой, присмотрели несколько интересных вариантов, а теперь обратите внимание на категорию земель, где эти варианты расположены.
Если вы задались целью построить жилой дом, вам подойдут земли только из категорий сельскохозяйственных наделов или земель населенных пунктов. Данные виды участков также делятся на подвиды разрешенного использования.
Особенности действующих ВРИ
ВРИ определяет правила использования конкретного участка и типы объектов, которые можно возводить на земле. Данная норма накладывает следующие ограничения:
- собственники обязаны использовать землю в соответствии с принадлежностью участка;
- собственники не вправе возводить сооружения, тип которых противоречит ВРИ.
Во всех регионах России (точнее, в отдельных муниципалитетах) земля поделена на определенные территориальные зоны, в каждой из которых выделены участки. Правила пользования последних определяют органы местного самоуправления. Также власти устанавливают:
- тип объектов недвижимости, которые можно возводить на конкретных участках;
- габариты построек.
Эти данные органы обязаны передавать в Росреестр, который заносит такую информацию в соответствующие базы данных.
ВРИ земель определяется с учетом исторически сложившихся условий (правил) использования подобных объектов. При этом местные власти не всегда поступают таким образом. Характер использования земель, согласно закону, может определяться с учетом задач, которые должны решить конкретные участки, или целей развития региона. То есть ВРИ всегда определяется в индивидуальном порядке.
После разделения земли по территориальным зонам и категориям соответствующие органы формируют документы градостроительного зонирования, которые регламентируют:
- виды разрешенного использования, которые собственники могут выбрать самостоятельно;
- ВРИ, которые собственники могут оформить на конкретный участок после получения соответствующего разрешения;
- виды деятельности, которые запрещены на конкретном участке.
Земли населенных пунктов: виды разрешенного использования
Земли населенных пунктов имеют четкую границу. Такие участки предназначены для проживания граждан и размещения необходимой инфраструктуры.
Вся земля населенных пунктов подразделяется на зоны. Они перечислены в ст. 85 ЗК РФ. Таких территориальных зон земель населенных пунктов девять:
- Жилые зоны.
- Общественно-деловые.
- Производственные.
- Инженерные и транспортные инфраструктуры.
- Рекреационные зоны.
- Участки сельскохозяйственного использования.
- Зоны специального назначения.
- Военные объекты.
- Иные земельные участки.
Каждая из зон имеет свои виды разрешенного использования. Для граждан интересны только жилые и сельскохозяйственные зоны, так как именно они могут быть переданы в собственность.
Земельные участки, расположенные в жилых зонах, имеют следующие виды разрешенного использования:
- ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
- ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
- ДНП (дачная застройка).
Строительство возможно на каждом из таких участков. Однако есть существенные отличия.
Применение классификатора и его значение
Каждый землевладелец знает, в соответствии с какими целями он может использовать свой участок. То есть целевое назначение земель определено априори, до момента их приобретения. Пользование землями осуществляется на основании их назначения, но этого недостаточно.
Кроме назначения, которое определяет лишь общий контекст , применения участка, просматриваются частные дефиниции, ограничивающие землепользователя более узкими рамками.
Для того чтобы нормировать регламент использования земель и ограничить творческую свободу, создан классификатор видов разрешённого использования. Его необходимость продиктована тем, что общего определения назначения недостаточно.
Без строгих ограничений граждане и строительные организации, будут нарушать общий фон районов произвольными застройками, а в некоторых случаях могут нарушать установленные санитарные и сейсмологические нормы, например, при возведении построек в ненадлежащих местах.
Классификатор – это стандарт нормативного использования земельного участка. Например, земли под ИЖС предполагают строительство дома. Но дома значительно отличаются друг от друга. Если это участок в коттеджном посёлке – естественно, на нём можно возвести только коттедж.
А если это дачный участок (см. ), на котором предусмотрены лишь дачные домики – то для постройки коттеджа нужно дополнительное разрешение. Для того чтобы вести достоверный учёт разрешённого использования земель в кадастровых записях, классифицируются в соответствии со специальным перечнем, где представлены варианты.
Каждый класс разрешений определяется соответствующим шифром или кодом.
И наоборот – каждому коду соответствует набор разрешений на использование.
Плюсы и минусы ИЖС, ОНТ и СНТ
Участки ИЖС, а также ЛПХ, расположенные в населенных пунктах, — идеальный вариант для возведения собственного дома. Никаких проблем с регистрацией объекта недвижимости и пропиской не возникнет. Такие объекты наиболее ликвидны, поэтому при необходимости они продаются дороже и быстрее.
Участок ДНТ, ДНП, СНТ часто стоят дешевле аналогичных по площади участков ИЖС. Меньшая кадастровая стоимость — меньше земельный налог на участки СНТ. К минусам объектов в садовых товариществах можно отнести членские взносы, которые идут на обслуживание дорог и сетей в населенном пункте, сложности с получением постоянной регистрации и подведением коммуникаций.
Участки ОНТ совсем не подходят для проживания, закон не разрешает строить на них капитальное жилье. Самовольно возведенным капитальным строениям грозит снос в судебном порядке.
Можно ли изменить вид использования земельного участка
Изменение вида разрешенного использования с ЛПХ на ИЖС возможно. Пакет документов, которые необходимо собрать, и перечень инстанций, в которые нужно обращаться зависит от местоположения, необходимости вносить изменения в ПЗЗ и других факторов. Чаще всего процедура изменения ВРИ нецелесообразна, и на землях ЛПХ, и на землях ИЖС можно строиться.
Вопрос, как переоформить участок СНТ на ИЖС, не актуален вообще. Дело в том, что СНТ — объединение граждан для управления собственностью, а ИЖС — вид категории использования ЗУ. Если какое-либо переоформление затевается с целью не платить членские взносы, оно обречено на провал. Собственнику участка в любом случае придется оплачивать пользование общей инфраструктурой в СНТ, даже если он не состоит в товариществе.