Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как происходит прием квартиры на вторичном рынке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.
Aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy кyпли пpoдaжи пpeдcтaвляeт coбoй coпpoвoждaющий дoкyмeнт пo зaключeнию пoдoбнoгo poдa cдeлoк.
Eгo cyть пpoявляeтcя в oбязaтeльнocти cocтaвлeния и дoпoлнeния ocнoвнoгo дoгoвopa пo кyплe-пpoдaжи.
Юpиcты c гoтoвнocтью oтвeчaют нa гpaждaнaм — зaчeм нyжeн aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы. Дoкyмeнт пoзвoляeт зaвepшить и пoдтвepдить пepeвoд имyщecтвeнныx пpaв coбcтвeннocти нa зaкoнныx ocнoвaнияx oт oднoгo влaдeльцa к дpyгoмy.
Блaнк пpиёмки тpeбyeтcя oфopмлять пo пpaвилaм:
- coблюдaть юpидичecкyю гpaмoтнocть;
- включaть в пoлнoм oбъeмe инфopмaцию o двyx cтopoнax coглaшeния;
- yкaзывaть инфopмaцию o пpoдaвaeмoм oбъeктe, ycлoвияx и oбязaтeльcтвax coглaшeния.
Aкт пpиeмки пepeдaчи квapтиpы пpи coглaшeнии cтopoн пoзвoляeт зaвepшить пepeдaвaть нeдвижимocть и пpaв нa нee пoкyпaтeлю. Укaзaнный дoкyмeнт зaвepшaeт финaнcoвый пpoцecc и пepeвoдит пocлeдyющиe pиcки c мoмeнтa пoдпиcaния нa нoвoгo coбcтвeнникa. Пpи cocтaвлeнии нeoбxoдимo yчитывaть вce нюaнcы и ocoбeннocти oфopмлeния бyмaг тaкoгo poдa.
Boпpoc — Oбязaтeлeн ли aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы?
Пpoдaвeц квapтиpы oткaзывaeтcя пoдпиcывaть пepeдaтoчный блaнк, нo пoкyпкy нe xoтeлocь бы pacтopгнyть. Moжнo yтoчнить — нyжeн блaнк или мoжнo oбoйтиcь лишь дoгoвopoм?
Oтвeт
Coглacнo cтaтьe 556 ГК PФ дoкyмeнт oфopмить нeoбxoдимo, инaчe нeдвижимocть нe бyдeт cчитaтьcя пepeдaннoй и вoзникнyть пpoблeмы c oфopмлeниeм нa нee пpaвa coбcтвeннocти.
Boпpoc — Нyжeн ли aкт пpиeмa пepeдaчи к дoгoвopy дapeния квapтиpы
Гpaждaнкa пoдapилa coвepшeннoлeтнeй внyчкe квapтиpy. Tpeбyeтcя ли aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy дapeния, чтoбы внyчкa cтaлa пoлнoпpaвнoй xoзяйкoй?
Oтвeт
Oфopмлeниe aктa пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy дapeния зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмaтpивaeтcя. Bce pacпиcывaeтcя в дapcтвeннoй, нo ГК нe зaпpeщeнo oфopмлять дaннyю бyмaгy пo жeлaнию.
Кто составляет акт приема-передачи при покупке квартиры
В этой сфере нет никаких ограничений. Если в сделке купли-продажи участвует нотариус, то и составление передаточного акта лучше доверить ему. Обе стороны будут защищены от рисков, связанных с указанием недостоверной информации в документе.
Как правило, покупатель сотрудничает с риелтором, который берет на себя ответственность за подбор недвижимости. Крупные риелторские агентства своим клиентам предлагают юридические услуги по составлению договоров купли-продажи и актов приема-передачи объекта.
Стоимость услуги зависит от рейтинга агентства. Например, в Краснодаре помощь в составлении документов стоит от 15 000 рублей. При составлении договора и акта передачи специалисты агентства выезжают на объект, фиксируют его состояние в присутствии покупателя и продавца.
Нужно ли передаточный акт на квартиру сдавать в Росреестр?
Передаточный акт подтверждает, что каждая из сторон сделки выполнила свои обязанности в указанные сроки: продавец передал объект в надлежащем состоянии, а покупатель его принял. Этот документ прилагается к договору купли-продажи, потому что без него сделка считается незавершенной.
Обратите внимание, если оговорен другой порядок перехода недвижимости от продавца к покупателю, это необходимо прописать в договоре, чтобы исключить подписание какого-либо дополнительного документа.
Согласно п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 551 ГК РФ, если у квартиры сменился собственник, это необходимо регистрировать в государственном органе. Для этого проводят передачу в Росреестр пакета документов с договором купли-продажи. Если передаточный акт составили и подписали с двух сторон, его приобщают к общему пакету документов.
Нужно ли передаточный акт на квартиру сдавать в Росреестр?
Акт приема-передачи жилья подтверждает выполнение обязанностей сторон сделки, т.е. продавец передал ее в установленный срок и в надлежащем состоянии, а покупатель принял. Документ является приложением к договору сделки, ее неотъемлемой частью, если не оговорен иной порядок перехода недвижимого имущества. Стороны вправе прописать его в договоре и исключить какой-либо дополнительный документ, подтверждающий факт передачи помещения.
Переход права собственности в отношении недвижимости в обязательном порядке подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Для этого в орган Росреестра в составе пакета документов передается договор купли-продажи. Если сторонами составлен и подписан передаточный акт, его можно приобщить к договору.
Регистрируется ли акт
Нужно ли регистрировать такую бумагу когда приобретаешь квартиру? Должен ли кто-то заверять его законность? Регистрация документов на квартиру нужна, так как она подтверждает наступление официальных прав владения. Но сам акт регистрировать не надо. Хотя иногда его наличия требуют органы Росреестра в некоторых регионах (прилагается к иным бумагам, необходимым для внесения сведений в реестр). Чтобы узнать, надо ли прилагать передаточный акт, ознакомьтесь с политикой территориального отделения регистрирующего органа.
Юридическая сила акта приема-передачи наступает, когда его подписывают оба участника. Нотариального платного заверения не требуется, и все же покупатель с продавцом могут обратиться к нотариусу, если захотят максимально обезопасить себя и подтвердить официальность составленного документа.
Личный опыт и практика риэлтора
Реальный показательный (вопиющий) случай из моей профессиональной практики. Как-то раз я комплексно сопровождала сделку по приобретению вторичного жилья, включая стадию подбора. Так вот, в рамках подготовительного этапа между собственником объекта и моей доверительницей были достигнуты предварительные договорённости о покупке квартиры со всем содержимым: со всей находящейся в ней мебелью, бытовой техникой (в том числе встроенной), сантехническим и климатическим оборудованием. Данные положения были зафиксированы в теле как авансового соглашения, так и основного ДКП. На деле же вышло, мягко говоря, не совсем так, как планировалось – обязательства, взятые на себя продавцом, были грубо нарушены.
На физической передаче ключей от жилого помещения выяснилось, что перед тем, как съехать, бывшие собственники квартиру конкретно пощипали: мебель, бытовая техника и сантехника частично отсутствуют. Из квартиры вывезли всё ценное, а точнее, пропали следующие обещанные вещи и предметы интерьера: дорогостоящий двухкамерный холодильник, стиральная машина-автомат, 2 дивана, 3 огромных шкафа-купе. Кроме того, были демонтированы кондиционеры и импортное сантехническое оборудование: смесители в ванной и на кухне, радиаторы отопления (их заменили на более дешёвые), даже распределительные гребёнки латунные в коробе умудрились поменять! Апофеозом действа стало полное исчезновение с потолка электротехнических и осветительных приборов – мы не досчитались одной люстры, бра и нескольких светодиодных ламп! В общем, как вы правильно понимаете, даже невооружённым взглядом были видны изменения, которые произошли в квартире в момент регистрации перехода права собственности. По моей настоятельной рекомендации, руководствуясь ст. 556 «Передача недвижимости» и ст. 557 ГК РФ «Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества», покупатель отказался подписывать акт приёма-передачи квартиры на таких неприемлемых для себя условиях и выдвинул ультиматум встречной стороне, в котором пригрозил в одностороннем порядке расторгнуть сделку и забрать деньги. В результате недобросовестным продавцам ничего другого не оставалось, как, скрипя зубами, приносить извинения и приводить за свой счёт жильё в исходное состояние.
Подобные ложные манёвры и обходные варианты на вторичном рынке, к сожалению, не единичны – аналогичные спорные ситуации, когда собственники изначально и осознанно с корыстным умыслом заманивают клиентов идеальным состоянием, а по факту пытаются передать, а точнее втюхать разбитое корыто, встречаются сплошь и рядом. Помните, что на вторичке до последнего не стоит расслабляться. Только в случае неукоснительного отстаивания собственной позиции и интересов можно рассчитывать на выгодную для себя сделку!
Значение акта приема-передачи для покупателя
Для покупателя квартиры акт приема-передачи, который часто называют передаточным, имеет исключительную важность по целому ряду причин:
- В акте указывается техническое состояние квартиры на момент покупки. Если окажется, что оно не соответствует условиям договора, у покупателя будет очень мало шансов принудить продавца исправить имеющиеся недостатки без подписанного акта. Особенно актуально это в случаях, когда жилье приобретается у застройщика. Если покупатель видит, что в квартире кривой пол или трещины в стенах, худшее из того, что он может сделать — написать в передаточном акте, что к техническому состоянию недвижимости претензий не имеется.
- Если обязанность подписать акт приема-передачи указана в договоре, сотрудники Росреестра просто не выдадут покупателю свидетельство на право собственности. Если же в соглашении не предусмотрено подписание акта, то никаких проблем с оформлением права собственности не предвидится.
- Без акта не удастся получить налоговый вычет. Этот документ обязательно потребуют сотрудники налоговой службы.
Особенности приема квартиры при покупке
При покупке квартиры никаких сроков подписания акта передачи законом не предусмотрено. Сторонам не нужно посылать друг другу уведомления, если конечно это не предусмотрено договором.
Гарантийный срок обычно также не предусматривается. Конечно, стороны могут указать подобное условие в договоре, но так как на практике очень сложно заставить продавца впоследствии исправить какие-либо недостатки квартиры (сложно порой даже найти его), вносить подобный пункт в соглашение нет смысла.
Покупателю необходимо просто внимательно осмотреть техническое состояние квартиры: стены, окна, потолки, счетчики и т. д., и при отсутствии существенных замечаний подписать акт.
Далеко не у всех есть знания и опыт для того, чтобы квалифицировано провести подобный осмотр. Поэтому зачастую покупатель берет с собой эксперта, который сможет заметить все имеющиеся недостатки.
Что делать, если недостатки выявлены после подписания акта?
Покупатель не всегда может осмотреть все и выявить существующие недостатки. К примеру, не удастся оценить состояние пожарной системы без специализированного оборудования. Отсутствие должного осмотра отражается в акте с описанием причины – неимение технической возможности.
Покупатель может привлечь к осмотру жилья экспертных специалистов, которые по итогу оценки оформят соответствующее заключение. Документ прикладывается к основным бумагам.
При обнаружении дефектов покупатель имеет право:
- потребовать снижения цены;
- потребовать устранения за счет продавца;
- устранить недостатки самостоятельно и обратиться к продавцу за денежной компенсацией.
Очень важно уведомить продавца о недостатках. Для этого можно направить ему письмо с описью вложений и уведомлением о доставке адресату.
При возникновении сложностей с оформлением сделки купли-продажи обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Гражданским законодательством закреплено, что жилье должно быть пригодно для жизни. То есть, исправным должны быть системы водоснабжения, отопления, вентиляции и т.д. Если что-то не работает, а продавец отказывается исправлять недостатки, потребуется обращение в суд. Акт приема-передачи квартиры станет документом-основанием для требования денежной компенсации.
Кто должен подписывать акт приема-передачи
Дольщик и застройщик.
Если у квартиры по ДДУ несколько собственников — подписать акт должны все. У каждого при себе должен быть паспорт. Если кто-то не может прийти, то нужно составить и нотариально заверить доверенность на того, кто придёт.
У представителя застройщика должна быть доверенность на право подписи. В доверенности должно быть указано:
- в списке полномочий — право подписывать смотровые листы и акты приемки-передачи;
- актуальный срок ее действия.
Обязательно ли оформлять акт приема-передачи?
Необходимость составления АПП квартиры при сделках купли-продажи утверждена ст. 556 ГК РФ. В ней указано, что обязательство продавца по передаче покупателю указанного в договоре объекта недвижимости будет выполненным после подписания подтверждающего документа, заверенного подписями сторон.
На момент подписания АПП покупатель соглашается с состоянием приобретаемого жилья и принимает связанные с ним риски и обязательства (оплата услуг ЖКХ и пр.), после чего любые возникающие претензии продавцу можно предъявлять только в судебном порядке.
Кроме акта, важно физически передать объект новому собственнику, что обычно оформляется в виде передачи ключей. Если после подписания продавец в действительности не передал квартиру, он считается не до конца исполнившим свои обязательства.
Если при приемке имущества покупатель обнаруживает значимые недостатки, он вправе требовать от продавца одного из возможных действий (согласно ст. 475 ГК РФ):
- компенсировать расходы будущему собственнику на устранение выявленных недостатков;
- устранить дефекты в оговоренные сроки за свой счет;
- соразмерно уменьшить стоимость квартиры;
- расторгнуть договор и вернуть уплаченные деньги, если устранение недостатков невозможно.
Условия можно указать непосредственно в акте приема-передачи или отказаться от его подписания и далее решать вопрос через суд. В таком случае отсутствие документа о передаче жилья будет дополнительным преимуществом для покупателя, поскольку продавец считается не выполнившим условия договора.
Акт приема-передачи квартиры на «первичке»
Передаточный акт на квартиру на «первичке» составляется Застройщиком, и служит приложением к Договору долевого участия в строительстве (ДДУ). Акт также входит в обязательный пакет документов для регистрации права собственности на новостройку.
Подписанный Акт приема-передачи квартиры в новостройке свидетельствует об исполнении Застройщиком своих обязательств перед дольщиком, а также о передаче ему обязанности по оплате коммунальных платежей за квартиру (еще не оформленную в собственность дольщика).
Особенность Передаточного Акта на «первичке» в том, что в самом Акте дольщик может зафиксировать свои претензии к качеству передаваемой квартиры. Перечень обнаруженных строительных дефектов или недоделок указывается либо в самом Акте, либо в прилагаемом к нему Смотровом листе.
В таком случае, несмотря на подписанный Акт, Застройщик обязан устранить указанные недоделки или компенсировать это дольщику материально.
- Наименование документа, дату и место (город) его составления;
- ФИО дольщика/соинвестора и реквизиты Застройщика;
- Ссылка на основной договор с Застройщиком (т.к. Акт является его неотъемлемой частью);
- Адрес дома, этаж и номер квартиры (по данным БТИ );
- Краткое описание квартиры (количество комнат, общая площадь по обмерам БТИ, наличие балконов/лоджий и т.п.);
- Отсутствие или наличие претензий к качеству квартиры (в самом Акте или в прилагаемом к нему Смотровом листе);
- Подпись дольщика и уполномоченного лица от компании-застройщика.
В Акт могут быть включены и другие пункты, главное – чтобы они не противоречили законодательству.
Передаточный акт на «первичке» составляется в трех экземплярах: один для Застройщика, один для Покупателя/дольщика, и один в составе пакета документов передается в УФРС для регистрации права собственности на квартиру в новом доме.
Зачем нужен передаточный акт
Факт подписания договора купли-продажи (дарения, мены и т.п.) и передачи денежных средств не является основанием возникновения права собственности на квартиру. Регистрация права осуществляется только в отделении Росреестра или МФЦ, после чего собственник становится законным владельцем. Однако обязательства по договору будут выполнены только после того, как произойдет окончательная передача имущества:
- самого помещения в надлежащем состоянии (в котором покупатель и видел ее изначально);
- всех ключей к помещению, подъездной двери, почтовому ящику, шкафам, нишам, электрощитовой и другим подсобным помещениям;
- имущества в квартире (коммуникации, мебели, бытовой техники – при наличии);
- документов, связанных с квартирой и/или имуществом, находящимся в ней.
Имеются в виду такие документы:
- паспорта на счетчики воды, тепла, света, газа;
- паспорт на газовую или электрическую плиту, которая передается вместе с объектом;
- квитанции, которые подтверждают факт оплаты коммунальных услуг вплоть до дня передачи квартиры – т.е. подписания акта;
- документы на бытовую технику, мебель и другие ценные предметы, если они передаются вместе с помещением.