Законы об ИЖС в 2022: что изменилось

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Законы об ИЖС в 2022: что изменилось». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Смена категории земли — сложная и длительная процедура, которая сопряжена с определенными затратами и не всегда гарантирует достижение желаемого результата. Одним из альтернативных способов законного использования земель сельхозназначения является юридическое закрепление участка под ИЖС, не прибегая при этом к изменению его категории.

При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.

Терминология:

• ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
• ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
• СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.

Преимущество ИЖС в сфере строительства

Постройка жилья не только улучшает жилищные условия, но и укрепляет возможности владельцев ЗУ по освоению территории. Законами РФ предусмотрена возможность возведения жилого дома на следующих землях с/х категорий:

• Садовый ЗУ. Возведение объектов капитального строительства ограничено (если участок включен в особую территориальную зону). Можно выстроить садовый дом, гараж, хозпостройки. Но он является нежилым строением и предназначен для сезонного использования, и в нем нельзя зарегистрироваться.
• Огородный участок. Аналогичная ситуация: разрешено строительство некапитальных сезонных построек без права регистрации проживания.
• Дачный участок. Можно возвести садовый или жилой дом, а также хозяйственные постройки (теплица, баня, сарай). Если дом оформлен как садовый, то прописаться в нем вы не сможете. Для устранения запрета дом придется реконструировать, чтобы превратить в капитальное жилье, утеплить, провести коммуникации.

Уполномоченный орган имеет два месяца с момента подачи заявления, чтобы изучить поданные бумаги. Результат может быть положительным или отрицательным:

• Если владелец получил согласие на изменение статуса ЗУ, то надел регистрируется в Росреестре. Это становится основанием для получения адреса и регистрации объекта недвижимости.
• Заявитель получает отказ в переводе категории. В этом случае остается возможность оспорить неподходящее решение в суде.

Иногда документы возвращают для корректировки. Это происходит не позднее, чем через две недели после подачи бумаг на рассмотрение. Документы возвращаются на доработку в следующих случаях:

• В оформлении документов допущены ошибки.
• Заявление написано человеком, который не является владельцем ЗУ, и не может им распоряжаться.
• Надел находится в долевом владении, но согласие лиц, имеющих долю, отсутствует.

Расширены сведения в ЕГРН

С начала 2022 года в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — включают новые сведения:

• О кадастровых инженерах, проводящих учёт недвижимости. Теперь в справку из ЕГРН будут вписаны данные ответственного за кадастровые работы.
• Об аварийности многоквартирных домов. В выписках ЕГРН отразят, признан ли дом аварийным или непригодным для проживания, подлежащим сносу или реконструкции. Эти сведения помогут покупателям избежать сделок с проблемной недвижимостью.

Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов

Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).

Также по дачной амнистии права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.

Граждане, использующие такие дома для постоянного проживания, могут бесплатно получить участок, если он принадлежит государству или муниципалитету. Регистрация права собственности на участок и дом на нем будет осуществлена одновременно.

Условия оформления такого права:

• жильё должно быть в пределах населённого пункта;
• юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
• право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.

Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.

Граждане также могут упрощенно получить собственность на участки, которые были предоставлены им до 30 января 2001 года. Для этого необходимо предоставить в Росреестр любой документ, который подтверждает предоставление гражданину такого участка.

Каким требованиям должен соответствовать земельный участок?

Для перевода в ИЖС земля ЛПХ должна отвечать следующим требованиям:

1. Находиться в черте населённого пункта.
2. Относиться к землям сельскохозяйственного назначения.
3. На участке не должно быть каких бы то ни было построек, высота которых превышает 3 этажа.
4. Отсутствие на участке каких бы то ни было производственных помещений (при наличии таковых, перед началом процесса перевода они должны быть снесены).

Под категорический запрет перевода в ИЖС подпадают такие типы земель:

• земли, используемые под посев зерновых культур;
• луга;
• пастбища;
• стратегически важные участки земли, испытательные полигоны и т. д.

Причины и основания отказа

Почему заявителю могут отказать:

• заявку написал и предоставил человек, фактически не имеющий подобных прав (не владелец, не арендатор, не бессрочный пользователь);
• поданные документы имеют помарки, неточности, повреждения, не все или не соответствуют принятым требованиям;
• указанный надел фактически расположен далеко, нет поблизости никаких населенных пунктов, поэтому перевести его на ИЖС невозможно (стоит помнить, что все ИЖС обязательно должны располагаться рядом с каким-нибудь поселком или селением);
• экологическая экспертиза вдруг выдала негативное (отрицательное) заключение – такое происходит, если строительство может в будущем принести какой-то вред окружающей участок природной среде;
• особая земля – одни наделы выглядят как обычный пустырь, другие, наоборот, похожи на полноценные пастбища или сочные луга, тогда администрация посчитает перевод нерациональным.

Сроки и стоимость переоформления

Как в вышеупомянутом материале сказано, срок обработки заявления о переоформлении участка земельного не может быть более 2-х месяцев. Если решение принято отрицательно, то заявитель получит ответ в течение месяца. Цена за перевод земли из одной категории в иную может зависеть от нескольких факторов, а именно:

• наличие межевания. С 1 января 2018 года оно обязательно и стоит от 15 до 75 тыс. рублей. Все зависит от удаленности территории от города, сложности участка, и конечно от стоимости работ самого кадастрового сотрудника (инженера).
• дополнительные экспертизы и документы;
• изменение данных определенного участка в Госреестре.

Причины отказа в переводе

К сожалению, ходатайства о переводе земель сельхозназначения в другую категорию удовлетворяются далеко не всегда.

Перечислим основные причины отказа госорганов в изменении категории земли:

• Есть ограничения либо запреты на законодательном уровне, не позволяющие перевести участок в другую категорию.
• Испрашиваемое целевое назначение земли не соответствует утвержденным планам на дальнейшее использование территории.
• Государственная экологическая экспертиза дала отрицательное заключение.

Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Если основания для перевода участка в земли поселения есть, то алгоритм перевода стандартный. Первым шагом будет обращение в местные органы власти с ходатайством об изменении целевого назначения земли (п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ). В нем следует указать:

• кадастровый номер земельного участка;
• категорию земли, в состав которых входит земельный участок (земля сельхозназначения) и категорию земли, в которую предполагается осуществить перевод участка (земли населенных пунктов);
• обоснование перевода земельного участка – перевод земли из сельхозназначения в ИЖС для строительства жилых домов;
• подтверждение права заявителя на земельный участок.

К ходатайству необходимо приложить следующие документы (п. 4 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):

• выписку из государственного кадастра недвижимости и кадастровый паспорт этого участка;
• копия удостоверения личности заявителя — физического лица, либо выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ – для предпринимателя или юрлица соответственно;
• выписка из ЕГРН о правах на земельный участок;
• согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка (в случае необходимости);
• иные документы, согласно требованиям регионального законодательства.

1. Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются правообладателями (собственниками земельных участков и объектов капитального строительства) самостоятельно.
2. Лицо, желающее изменить ВРИ земельного участка, обращается в местное МФЦ с заявлением о смене ВРИ ЗУ и прикладывает комплект документов, удостоверяющих его права на данный ЗУ.
3. Если территориальная зона по ПЗЗ вашего населенного пункта предполагает в качестве основного или вспомогательного ВРИ ЗУ, за сменой которого обращается заявитель, то в ЕГРН вносятся изменения. Если не предполагает, то заявитель получит отказ.
4. После смены ВРИ земельного участка, у него изменится кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость устанавливается в зависимости от ЦН и ВРИ земельного участка, а рассчитывается на основании массовой кадастровой оценки проводимой не чаще чем раз в 5 лет и актуализируется исходя из поправочного коэффициента, установленного правительством вашей области.

В каких случаях возможно произвести смену категории земли?

Стоит подчеркнуть, что изменить категорию земельного участка удается не всегда. В отношении всех категорий действуют установленные ограничения или прямые запреты. Воспользоваться правом перевода можно в исключительных случаях:

• консервации участка или определенной территории, которые необходимы для удовлетворения интересов региональных и государственных властей;
• создании ООПТ (особо охраняемых природных территорий), природных и культурных памятников;
• формировании черты населенных пунктов;
• размещении на территориях объектов, которые представляют общественную значимость;
• при строительстве дорог и прочих объектов, включая добычу полезных ископаемых, при условии наличия проекта рекультивации;
• выполнении обязательств и договоров международного характера;
• признания с/х земель непригодными для занятия сельским хозяйством и возведения на них промышленных предприятий;
• включении территорий в состав лесного/водного фонда при их непригодности для ведения с/х.

Порядок перевода одной категории земли в другую

Правила перевода земель закреплены в ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Не имеет значения, кому принадлежит участок: государству или гражданину, правила одни для всех.

1. Подготовка документов.

Первым делом необходимо подготовить ходатайство и собрать пакет документов. От того, насколько правильно и точно вы подготовите документы, будет зависеть положительный результат. Составлять прошение можно самостоятельно в произвольной форме, а можно воспользоваться типовой формой, которую можно скачать здесь — образец ходатайства.

Главное не забыть указать в ходатайстве информацию, касающуюся:

• кадастрового номера участка;
• подтверждения полномочий заявителя;
• категории земли, которая присвоена ей сейчас;
• причин перевода;

Кроме ходатайства необходимо подготовить еще ряд документов:

• Паспорт заявителя (собственника).
• Доверенность, если заявителем выступает не владелец участка.
• Номер свидетельства ЕГРЮЛ (если хозяином является организация).
• Выписка из ЕГРН, полученная не более, чем за 1 месяц до дня подачи заявления. В ней должны содержаться сведения о кадастровом номере, адресе участка, его площади и других важных характеристиках, которые могут помочь идентифицировать конкретный участок;
• Документы о проведенном межевании (если эти данные не зафиксированы в выписке из ЕГРН);
• Результаты экологической экспертизы (в случае необходимости). Список документов может быть расширен в индивидуальном порядке. Сотрудники уполномоченного органа вправе самостоятельно затребовать некоторые виды справок по их усмотрению.

В случае возникновения вопросов всегда можно обратиться к юристу или другому специалисту, который подскажет, как грамотно оформить документ.

1. Куда обращаться с ходатайством.

Рассмотрением прошения занимаются представители уполномоченного органа. Подача прошения производится в различные инстанции. Чтобы не растеряться, важно знать, кто является собственником. Если земля государственная, то ситуацию, касающуюся смены ее категории, должно решать Правительство. Если собственником выступает субъект федерации, то в дело вмешивается вышестоящий орган. Если речь идет о юрлице или физлице, то ходатайство рассматривает орган местного самоуправления. Проще говоря, изучением дел, инициированных рядовыми гражданами, занимаются представители сельсоветов, горсоветов, т.е. местная администрация.

1. Получение результатов.

Если собранная комиссия даст добро на проведение процедуры по смене категории, то заявителю предоставят акт о переводе. При отказе должен прийти акт об отказе в переводе. О том, оспорить отказ, читайте ниже. Затем необходимо передать имеющиеся документы в Росреестр, чтобы на законных основаниях изменить статус земли. Длительность процедуры составляет в среднем 1-3 месяца.

Сколько потребуется времени и денег?

Вся процедура оформления перевода земельного участка из одной категории в другую может длиться от двух до трех месяцев, в зависимости от того, в какой исполнительный орган направлено ходатайство – местный или федеральный. Быстрее, в течение месяца, процедура осуществляется только при отказе, так как в этом случае не надо ждать, когда бюрократическая машина сформирует соответствующее постановление.

Стоимость перевода с/х земель в категорию земли населенного пункта, на которой разрешено индивидуальное жилищное строительство, достаточно высока и составляет около 30% кадастровой стоимости земельного участка.

Это компенсация, покрывающая разницу между налогами, которые государство получало с земли сельскохозяйственного назначения, имеющую высокую кадастровую цену, и налогами, которые оно будет получать при переводе её на обладающую меньшей кадастровой стоимостью категорию земель населенных пунктов.

Кроме того, возможно дополнительно придется заплатить за услуги геодезистов (при необходимости межевания), профессионального юриста, если решено воспользоваться его услугами, и нотариуса. В сумме все расходы на оплату труда специалистов могут составить до 100 тысяч рублей.

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2021 году — стоимость, цена, участка

Однако изменить назначение земли не такая уж и простая задача, для этого требуется пройти ряд формальностей. Если этого не сделать, власти скорее всего не разрешат владельцу возвести хотя бы садовый домик. А если возможность строительства и будет предусмотрена, прописаться в коттедже на сельхоз земле не получится.

Здесь можно скачать образец заявления о переводе земельного участка в другую категорию.
Продаем готовый участок под застройку в СНТ.Параметры участка: площадь участка 8,03 сотки (факт).Размер участка 23,3 м (по фронту) на 34,5 м (в глубину)Месторасположение:2,5 км от Истры в сторону Москвы и 3,5 км от Новоиерусалимского монастыряОтличное стародачное место.51 км Волоколамское/ 49 км Новорижское/ш., 29 км от МКАД, 1 км от ЦКАД,от станции Рижской ж/д «МАНИХИНО-1» 1,1 км в сторону Волоколамского шоссе (12 минут пешком)50 минут от дома до ст. метро «Тушинская» своим ходом (пеший шаг + электропоезд)Рядом с лесом, огорожен забором: из сетки рабица.Электричество 380 В (в 2021 году проведена модернизация всей эл. сети в СНТ),Вода (колодец 7 колец)Подъезд круглый год, стоянка для 4-х машин: камень, битый кирпич, песок, щебень.Добротный ухоженный участок. Фруктовые деревья (яблони + вишни + сливы + смородина).

Похожие записи:

• Какие выплаты за четвертого ребенка в 2023 году
• Оформление временной прописки несовершеннолетнего ребенка
• Фасет 03. Классы (категории) квалификации