Отличия договора аренды от договора оказания услуг

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отличия договора аренды от договора оказания услуг». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Предмет договора аренды

2. Что делать, если арендатор не платит арендную плату

3. В чем разница между договорами?

4. Платежеспособность арендатора и нанимателя

5. Договоры аренды и действующее законодательство

6. Форма договора аренды

7. Чем отличается договор найма от договора аренды, особенности сделок

8. Комментарий к Ст. 606 ГК РФ

9. Преимущество заключения нового договора на съем жилья

10. Договор финансовой аренды

11. Элементы договора аренды

12. Договор аренды и право

Лизинг – это финансовая аренда. Он представляет собой одну из разновидностей арендных правоотношений, главной особенностью которых является то, что арендодатель в них изначально не является собственником сдаваемого в аренду имущества. На момент оформления лизинга само имущество может даже и не существовать. Имущество и место его приобретения, как правило, выбирает сам арендатор.

Главная функция арендодателя же в лизинге заключается в выделении собственных или привлеченных денежных средств на приобретение выбранного арендатором имущества, которое и будет сдаваться в аренду. Собственно, в этом как раз и проявляется финансовая сторона данного вида арендных правоотношений. По сути арендуется не само имущество, а деньги, на которое оно приобретается.

Предмет договора аренды

Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.

Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.

Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.

Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:

в договоре не указан срок аренды;
срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.

Что делать, если арендатор не платит арендную плату

Конечно, за нарушение сроков оплаты в договоре должны быть предусмотрены такие санкции как пени за день просрочки. Требовать от арендатора уплаты арендной платы надо сначала в досудебном претензионном порядке. Поводом для обращения в суд может быть не просто однократная задержка арендной платы, а доказательства того, что арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд, и что арендодатель письменно требовал погашения задолженности. Но не всегда споры сторон по причине несвоевременной оплаты проходят в цивилизованном порядке.

На практике бывают ситуации, когда арендодатель после окончания срока договора аренды удерживает имущество арендатора для того, чтобы добиться получения арендной платы. Например, в сданном цехе находится оборудование арендатора, а арендодатель, решив не дожидаться решения суда о взыскании арендной платы, перекрывает доступ в помещение до тех пор, пока арендатор не погасит задолженность.

Прав ли в этом случае арендодатель? Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 считает, что действия арендодателя в этом случае обоснованы. Согласно статье 359 ГК РФ право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.

Возможность удержания имущества арендодателем есть и в том случае, когда предмет спора (арендная плата) не имеет прямого отношения к оборудованию, и даже если права на удерживаемое имущество переданы третьим лицам, например, оборудование было продано арендатором. Так что, у арендодателя есть законный механизм истребования арендной платы, а арендатор должен знать о такой возможности.

Обратите внимание, что удерживать имущество арендатора можно только в случае окончания договора аренды, и если сам арендатор не вывез свое имущество. Прекращение доступа арендатора в помещение в период действия договора аренды незаконно, т.к. это нарушает его основное право – возможность пользования арендованной недвижимостью.

Арендодатель также не имеет права указывать в договоре аренды в качестве гарантии своевременной оплаты такое условие как отключение арендатору электроэнергии, воды или газа. Если такое отключение будет произведено, то арендатор может потребовать возмещения убытков в связи с невозможностью пользоваться арендованным объектом.

В чем разница между договорами?

Все вопросы, касающиеся темы найма жилых помещений, регламентируются Гражданским кодексом РФ. Именно на него ориентируются юристы, составляя договоры найма, оформляя сделки, прописывая порядок заключения и расторжения, решая спорные вопросы в связи с возникающими имущественными отношениями между сторонами и т.д.

Договор найма – это документ, который оформляется при передаче владельцем помещения жилого назначения во временное пользование другому лицу на определенный срок и за определенную плату.

Если хотя бы одна из сторон (а может, и обеими сторонами) в данных отношениях является юридическим лицом, тогда оформляется уже договор аренды.

ВАЖНО! Продукция, полученная стороной-арендатором во время действия соглашения в результате использования арендуемого помещения, является его собственностью. Арендодатель не вправе претендовать на него.

Соответственно, договор аренды/найма – это подтверждение того, что между сторонами достигнута договоренность, с четким и понятным раскрытием условий подобного рода сотрудничества.

Платежеспособность арендатора и нанимателя

Самые главные риски при сдаче квартиры в коммерческий наем или аренду связаны со срывами платежей и образованием задолженности. Поэтому важно еще на этапе переговоров удостоверится в финансовой надежности второй стороны. Существуют сайты, с помощью которых можно быстро и бесплатно проверить информацию о будущем арендаторе или нанимателе:

Федеральная налоговая служба – позволяет узнать:
- дату постановки на учет, сведения о видах деятельности, руководителе и прочее;
- данные о приостановлении операций по счетам и банкротстве;
- задолженность по налогам физических лиц.
Главное управление по вопросам миграции МВД России – дает возможность проверить действительность предоставленных паспортных данных.
Арбитражные суды РФ – дает доступ к судебным делам, можно подробно изучить каждое дело, ход его рассмотрения, решение суда, исполнительные листы и суммы.
Служба судебных приставов – содержит базы данных о задолженности по исполнительным производствам.

Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);
Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;
Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;
Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;
ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;
Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Форма договора аренды

Формы заключения договора отличаются в зависимости от своей значимости, статуса участвующих сторон и срока действия соглашения. Так, если договор аренды заключается между двумя физическим лицами, и срок, предусматривает пользование имуществом более года, а так же, если предметом аренды является недвижимость, то оформление обязательно в письменной форме.

Если предполагается последующий выкуп арендованного имущества, то в таком случае бланк договора аренды должен оформляться по форме соглашения о купли – продаже.

Срок, на который заключается договор аренды, не имеет серьезного значения. Но по сложившемуся правилу, если нет конкретно оговоренных сроков, каждый из участвующих сторон может расторгнуть заключенный договор в любое время, и в одностороннем порядке. При этом он обязан предупредить второго участника о своем решении минимум за месяц.

Чем отличается договор найма от договора аренды, особенности сделок

Оба договора определяют правовые отношения между собственником жилья и лицом, арендующим эту жилплощадь
По своей правовой природе аренда и найм выполняют одну функцию.
Они способствуют установлению правоотношений, по которым, одно лицо (владелец имущества) передает второму, право им пользования за определенное вознаграждение.
Несмотря на такие схожие функции, они имеют существенные различия между собой.

Порядок заключение договора найма жилого помещения, а также соответствующие права и обязанности регулируются отдельной главой Гражданского кодекса под номером 35. Согласно ей данный договор заключается только между физическими лицами.

То есть с одной стороны его подписывает владелец недвижимости, с другой стороны наниматель.

Его основными принципами являются следующие нормы:

соглашение может быть долгосрочным, сроком на 5 и более лет, а также, краткосрочным, не более одного года; такое соглашение не нужно регистрировать в специальном государственном реестре;
для того, чтобы прекратить правоотношения по такому договору, если срок действия его не закончился, нужно решение суда;
если данное соглашение будет заключено между физическим и юридическим лицом, оно будет недействительным, то есть не порождает никаких прав и обязанностей лиц, которые его подписали;
для прекращения такого соглашения по решению суда, необходимы четкие основания, перечень которых установлен действующим законодательством.

Мнение юриста-эксперта
Одним из отличительных признаков договоров найма от договора аренды жилого помещения является возможность нанимателя жилья зарегистрировать, или по другому — прописать квартиранта и членов его семьи.
Прописка может быть необходима нанимателям для получения каких либо льгот, в том числе и субсидий, постановку на очередь в детский сад или для обращения в поликлинику по месту жительства.

Комментарий к Ст. 606 ГК РФ

1. Значение. Сдача имущества в аренду является одним из проявлений правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Причины возникновения арендных отношений могут быть различными, начиная от нежелания арендодателя расстаться со своим имуществом и заканчивая невозможностью для арендатора купить необходимое имущество из-за его высокой цены.

Конструкция договора аренды позволяет, таким образом, эффективно включать в гражданский оборот имущество без перехода права собственности на него. Этим договор аренды отличается от группы договоров, направленных на отчуждение имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента).

2. Характеристика. Договор аренды является:

— консенсуальным;

— возмездным;

— двусторонне обязывающим.

3. Владение и пользование арендованным имуществом. По договору аренды требуется, как правило, чтобы собственник передал арендатору не только правомочия пользования, но и владения имуществом. Тогда арендатор сможет наиболее эффективно эксплуатировать находящееся в его непосредственном обладании имущество.

В редких случаях мыслимо представить ситуации, когда собственник в силу специфики предоставления имущества не утрачивает обладания им, например, при предоставлении арендатору движимого имущества в помещении, которым продолжает владеть собственник, или при сдаче в аренду отдельных помещений в принадлежащем собственнику здании.

В то же время даже при предоставлении арендатору имущества только в пользование арендатор приобретает права титульного владельца арендованного имущества и, соответственно, пользуется правомочиями, предоставленными ст. 305 ГК.

Наука.

Представляется, что передачу владения как правомочия собственника по договору нужно отличать от передачи имущества во владение (рассматривать ли его как особое вещное право или как фактическое состояние). Показательно с этой точки зрения, что в проекте Гражданского уложения Российской империи (которому было знакомо владение как особый институт вещного права) давалось определение имущественного найма как договора, по которому наймодавец обязуется предоставить нанимателю всего лишь временное пользование определенным имуществом. Предоставление арендатору владения имуществом вытекает, без сомнения, из самой сущности арендных отношений.

4. Вещно-правовые элементы в конструкции договора аренды. Договор аренды порождает не только обязательственное отношение между сторонами, но и вещное отношение между арендатором и неопределенным кругом лиц. Заслуживает внимания положение, содержащееся в ст. 1725 французского Гражданского кодекса, смысл которого заключается в том, что арендодатель не отвечает за самовольное нарушение посторонним лицом права пользования арендатора, который сам обязан охранять имущество от таких нарушений (подобная норма была включена в проект Гражданского уложения Российской империи). В современном российском гражданском праве норма ст. 305 ГК предоставляет арендатору как титульному владельцу, чье право основано на договоре, возможность защищать это право с помощью вещно-правовых исков.

Наличие в договоре аренды вещно-правовых элементов не означает, однако, что арендатор лишен возможности защищать свое нарушенное третьими лицами или собственником право с помощью обязательственных исков: так, если арендодатель создает препятствия пользованию уже переданным имуществом, арендатор вправе вместо негаторного иска предъявить обязательственно-правовой иск о расторжении договора (подп. 1 ст. 620 ГК РФ). Конкуренции исков в данном случае не будет, поскольку иски направлены на достижение разных результатов.

5. Существенным условием договора названо только условие об объекте аренды, т.е. о предмете договора (ст. 607 ГК РФ).

Договор будет считаться заключенным, даже если в его тексте не упомянуты условия о сроке и об арендной плате. Тем не менее срок и арендная плата относятся к видообразующим признакам договора аренды (В.В. Витрянский), как это следует уже из определения договора, содержащегося в комментируемой статье. Поэтому законодатель позволяет определить условия о сроке и арендной плате диспозитивно (ст. ст. 610 и 614 ГК РФ).

Преимущество заключения нового договора на съем жилья

Отдельно рассмотрим законодательные нормы в отношении преимущественного права продления (перезаключения) договора арендатором и нанимателем.

При наличии договора найма и его по истечении наниматель квартиры обладает особым правом заключения договора с новым сроком. Эта норма, указанная в 684 статье Гражданского кодекса, не может быть отменена в тексте договора между наймодателем и нанимателем. И если владелец жилья передумал его сдавать, он обязан известить нанимателя за три месяца до истечения договора. Если же наниматель не будет извещен своевременно и добровольно не откажется снимать жилплощадь, то после истечения договор найма законом считается перезаключенным с сохранением прежних условий и на аналогичный срок.

В случае своевременного предупреждения нанимателя и истечения срока найма, наймодатель не в праве сдать жилье другим квартиросъемщикам на протяжении одного года. Если квартира все же будет сдана новым квартирантам, то у недавнего нанимателя имеется право оспаривания этого договора в суде и истребования убытков. Впрочем, практически доказать факт сдачи оказывается сложно – квартировладелец и квартиранты заявят безвозмездную передачу жилья на время, в рамках дружеской или родственной договоренности.

Договор финансовой аренды

Согласно статье 665 ГК Российской Федерации, договор лизинга, или иными словами договор финансовой аренды указывает на то, что арендодатель обязан приобретать в собственность указанное арендатором имущество у установленного им продавца и предоставить арендатору данное имущество за плату во временное владение и пользование.

Замечание 3

Помимо того, что регулированием отношений, которые возникают согласно договору финансовой среды, занимается ГК РФ, все это также осуществляет Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге (Была принята в Оттаве, 28 мая 1988 г.), Федеральным законом от 29.10.1998 Л 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» и другими документами.

Сделка финансового лизинга определяется Конвенцией УНИДРУА следующим образом:

оборудование определяется арендатором. Он же осуществляет выбор поставщика, не полагаясь при этом на опыт и суждение арендодателя;
арендодатель осуществляет приобретение оборудования в связи с договором лизинга. Поставщик также осведомлен об этом, заключен или должен быть заключен между арендодателем и арендатором;
цикличные платежи, которые необходимо выплачивать согласно договору лизинга, рассчитывают, в особенности, учитывая амортизацию всей или значительной части цены оснащения.

Суть лизинга заключается в том, что арендатор указывает арендодателю, чтобы второй приобрел нужное именно арендатору оснащение или иное имущество, которое предоставляет в аренду. Таким образом, осуществляется форма финансирования деятельности арендатора.

Субъекты, которые принимают участие в договоре лизинга:

лизингодатель (арендодатель) представлен физическим или юридическим лицом, которое за счет привлеченных или своих личных средств покупает в ходе исполнения договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату. Такое имущество приобретается на конкретный срок и согласно определенным условиям владеть им и пользоваться в соответствии с указанным временем с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;
лизингополучатель (арендатор) представлен физическим или юридическим лицом, которое согласно договору лизинга обладает обязательство приема предмета лизинга по назначенной цене, на конкретный срок и согласно определенным условиям во временное владение и в пользование согласно договору лизинга;
продавец представлен физическим или юридическим лицом, которое согласно договору купли-продажи с лизингодателем осуществляет продажу лизингодателю в конкретный срок имущество, проявляющееся как предмет лизинга. Продавец обладает обязательство передачи предмета лизинга лизингодателю или лизингополучателю согласно условиям договора купли-продажи. У продавца есть возможность сразу быть лизингополучателем в пределах одного лизингового правоотношения.

Элементы договора аренды

Законодатель, конструируя последовательность построения статей ГК, в общих положениях об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ) применяет традиционный способ правового регулирования арендных правоотношений, используя при этом идею выдающегося русского юриста Черепахина Б.Б. о том, что «прием регулирования должен соответствовать регулируемым интересам» . Так, цепочка логического построения статей имеет строгую последовательность: договор аренды (ст. 606); объект аренды (ст. 607); арендодатель (ст. 608); форма и госрегистрация договора аренды (ст. 609); срок договора аренды (ст. 610), а затем следует комплекс статей, регулирующих основу аренды, т.е. ее объект, в виде имущества: ст. ст. 611 — 613; 615 — 616; 622 — 624 ГК РФ. В промежутках между этими статьями в Кодексе есть другие статьи: арендная плата (ст. 614 ГК), а также правовые нормы, касающиеся сохранения, расторжения и прекращения договора аренды (ст. ст. 617 — 621 ГК РФ).

См.: Черепахин Б.Б. К вопросу о частном и публичном праве. По изд. 1925 г. Д-Юре, 1994. С. 25.

Начнем наше исследование с рассмотрения элементов договора аренды. Так, договор аренды включает в себя следующие элементы: стороны (арендодателя и арендатора), предмет (объект) договора, форму договора (письменную форму договора, с необходимостью в отдельных случаях осуществлять его государственную регистрацию), цену договора (арендную плату).

О сторонах договора аренды. Гражданский кодекс в ст. 608 формулирует понятие арендодателя следующим образом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодатель — любой субъект гражданского права: как физическое, так и юридическое лицо. В роли арендодателя как юридического лица может выступать государство, национально-государственное, административно-территориальное и (или) муниципальное образование, а также коммерческие или некоммерческие организации.

Договор аренды и право

В гражданском законодательстве РФ все виды договоров аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. Но вместе с тем, для регулирования таких правовых отношений применяются различные ведомственные нормативные акты, международные конвенции, в некоторых случаях – материалы судебной практики. Отдельные виды договоров аренды имущества, равно как и соглашения об аренде отдельных видов имущества (к примеру, аренда предприятий, лизинг, аренда или прокат транспортного средства) регулируются общими положениями, прописанными в Гражданском кодексе РФ. Каждый договор найма (аренды) должен соответствовать следующим условиям:

Имущество передается арендатору во временное пользование за оговоренную плату.
Арендатор приобретает право пользования, но не собственности.
За арендодателем сохраняется право распоряжения имуществом, в том числе, он вправе осуществить его отчуждение, изъять из пользования или владения.
Право пользования имуществом, взятым в наем на основании договора аренды, может давать арендодателю право последующего выкупа.