Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли купить жилье у родственников за материнский капитал». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вопросы предоставления меры государственной поддержки в виде средств материнского (семейного) капитала регламентируются федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». В частности, ч. 3 ст. 7 данного нормативного документа приводит перечень возможных вариантов направления МК, одним из которых в соответствии с п. 1 является улучшение жилищных условий.
Допускается ли приобретение доли квартиры или дома у родственников
Закон не содержит однозначного ответа, можно ли приобретать на МК доли, но косвенно этот ответ в правовом акте сформулирован. Объектом сделки купли-продажи может выступать только жилое помещение, которым, по Жилищному кодексу, является изолированное помещение, пригодное для проживания граждан. Но это не означает на запрет покупки доли в жилой недвижимости.
Справка! В совокупности со сложившейся судебной практикой (в частности, Определение Верховного Суда от 15.09.2015 по делу № 84-КГ15-8) допускается приобретение доли, если ее размер предполагает возможность выделения в натуре изолированной части объекта недвижимости. Т.е. на практике приобрести ½ однокомнатной квартиры не получится, поскольку половину комнаты изолировать невозможно.
В случае же родственных отношений возможна ситуация, когда один из родителей-обладателей МК является собственником доли в квартире, а собственник другой доли – бабушка или дедушка ребенка, на которого выдан сертификат. В этом случае гражданин имеет полное право приобрести долю (например, комнату) в квартире или доме, при условии, что после сделки они станут единственными владельцами недвижимости (или, как минимум, приобретаемую долю можно выделить в натуре, например, в качестве отдельной комнаты).
Какие условия нужно соблюдать при покупке доли у родственников?
Покупка доли в праве собственности (а не отдельного жилого помещения: комнаты, квартиры, дома или части дома) не препятствует направлению средств материнского капитала на погашение обязательств по договору при условии, что жилое помещение пригодно для проживания, а фактически используемая семьей в результате такой покупки жилая площадь становится больше.
Агапов обращает внимание на то, что выкупить долю в квартире можно только в том случае, если она четко поделена на части. В документах на собственность должно быть указано, какая доля принадлежит продавцу. Нельзя выкупать часть квартиры, когда она принадлежит нескольким людям на праве общей собственности без распределения долей. Недопустимы сделки между мужем и женой, также нельзя покупать долю в квартире, которая со временем должна перейти одному из супругов.
Еще одно важное условие — приобретение части жилья должно обеспечивать семье получение отдельного жилого помещения (комнаты) или всей квартиры.
Эксперт отмечает, что практика, когда приобретаемое за счет средств материнского (семейного) капитала жилое помещение, оформляемое в собственность детей, покупается у их близких родственников (например, бабушек или дедушек), может вызывать сомнения у органов ПФР при рассмотрении представленного пакета документов. Однако закон такие сделки не запрещает.
Какие еще условия необходимо соблюсти
Самое важное и первое — использовать средства материнского капитала на улучшение жилищных условий можно только после того ребенку исполнится 3 года. Здесь имеется в виду ребенок, появление которого дало семье право на получение материнского капитала.
Обход этого условия – обращение в потребительские кооперативы и получение займов под маткапитал. Это вполне законно и пользуется своим спросом, однако за «услуг» кооператив обязательно возьмет свой процент, и чаще всего – не маленький. Второй способ – покупка с отсрочкой платежа, когда часть средств вносится из собственного бюджета, а остаток прописывается в договоре и перечисляется Пенсионным Фондом после исполнения малышу трех лет. При этом нужно, чтобы типовой договор купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа был заполнен по всем правилам, иначе ПФР может отказать в перечислении средств впоследствии (право на маткапитал сохранится, просто деньги продавец не получит).
К слову, покупка с отсрочкой для сделки с родственниками – практически отличный вариант, ведь именно долгосрочность в этом случае – подтверждение серьезности намерений.
Еще одно условие – обязательное оформление приобретенного жилья в долевую собственность. То есть в числе прочих документов покупатель обязан предоставить в ПФР письменное обязательство оформить приобретаемую недвижимость в долевую собственность всех членов семьи. На выполнение обязательства относится шестимесячный срок, после этого ПФР вправе провести проверку, и если обязательство не будет соблюдено – завести уголовное дело на владельца сертификата на маткапитал.
Из этого исходит следующая проблема: дети, косвенно вовлекаются в сделку, а по закону возмездная сделка имущественного характера в принципе не может проводиться между несовершеннолетним ребенком и его близким родственником. Под родственниками подразумеваются в этом случае:
- непосредственно сами родители ребенка;
- отчим или мачеха по отношению к ребенку;
- усыновители по отношению к усыновленным детям;
- дедушка или бабушка по отношению к внуку/внучке;
- братья или сестры по отношению друг к другу, в том числе не полнородные, то есть имеющие родственную связь только по одному из родителей.
То есть, исходя из этого, получается следующее: продавцом может быть только такой родственник, который не находится в прямой связи с самим покупателем или его детьми (будущими сособственниками жилья). Нельзя приобрести за счет маткапитала дом или квартиру у старшей совершеннолетней сестры ребенка, его бабушки и т.д.
Однако, и это условие вполне можно обойти: просто в качестве покупателя выступает лишь один из супругов. Сделка проводится следующим образом:
- второй супруг пишет согласие на покупку дома за материнский капитал;
- проводится сделка купли/продажи, в ходе которой супруг становится единоличным собственником жилья;
- оформляется право собственности в Росреестре (сегодня это не обязательно делать самостоятельно, в нотариальной конторе также помогают зарегистрировать право на объект в Росреестре через систему межведомственного взаимодействия);
- оформляется обязательство (также у нотариуса) о том, что покупатель обязуется выделить доли детям и – второму супругу в шестимесячный срок с момента перечисления средств Пенсионным Фондом РФ;
- после этого покупатель с готовыми документами обращается в Пенсионный Фонд и пишет заявление на распоряжение средствами материнского капитала.
При этом получается, что в сделку дети не вовлечены, значит, она не может быть признана незаконной.
При покупке родителями с участием детей (то есть их непосредственном участии в сделке, когда покупателями выступает вся семья) — риск есть, ибо такая сделка априори недействительна. И, обнаружить факт родства могут только теоретически (Например, если не доброжелатели напишут в органы и т.п.). Но это потом, уже после сделки. Сам ПФР подобные родственные связи не установит, просто потому что у ведомства нет таких полномочий.
Возможные проблемы с законом и предусмотренное наказание
Помните! В целом законодательство не ограничивает человека приобретать недвижимость у своих близких родственников. Однако при использовании средств материнского капитала сотрудники Пенсионного фонда тщательно проверяют все нюансы сделки.
Ведь некоторые люди пытаются обмануть государство, обналичив средства капитала незаконным образом.
Чаще всего держатели материнского капитал сталкиваются с отказом со стороны ПФ РФ при направлении средств на приобретение квартиры у родственников. В принципе теоретически совершить подобную сделку можно. Однако на практике подобные случаи встречаются очень редко.
Увеличить шанс одобрения можно, если сразу выделить каждому члену семьи собственную долю в помещении. Сотрудники ПФ РФ будут тщательно наблюдать за бывшим держателем средств материнского капитала после направления его на приобретение недвижимости у родных людей.
Достоверность направления денег будет проверена в обязательном порядке. Если после приобретения квартиры собственник не выделил каждому долю или по факту владельцем остался продавец, то сделка признается мнимой, что описано в статье 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При обнаружении нецелевого использования средств материнского капитала бывшего держателя привлекают к уголовной ответственности по статье 158.2 УК РФ «Мошенничество».
Получить налоговой вычет при совершении подобной сделки нельзя. Однако в соответствии с действующим законодательством ограничений в обмене недвижимости на деньги нет.
Таким образом, сын имеет полное право купить квартиру у своего отца за счет средств материнского капитала. Однако при проверке все члены семьи должны быть прописаны в данном виде недвижимости, иметь собственную долю, а также постоянно проживать в нем.
Чтобы не попасть в разработку следственных органов, следует отказаться от совершения сделки с близкими родственниками. В ином случае обналичивание средств материнского капитала карается по закону в соответствии со статьей 159.2 Уголовного кодекса Российской Федерации.
За совершение подобного преступления бывший держатель МК получит:
- 300000 штрафа,
- 480 часов обязательных работ,
- 2 года и 5 лет исправительных, принудительных работ соответственно,
- 4 года лишения свободы.
Понятие родства: семья, близкие и дальние родственники
С точки зрения закона родственники бывают разные. Самая близкая степень родства — собственная семья. Это супруг (или супруга) и дети: совершеннолетние или нет.
Внутри семьи сделки строго запрещены — вообще без вариантов.
Купить на материнский капитал жилье у мужа, жены или детей нельзя.
Что касается остальных родственников, то есть ряд ограничений.
Существует понятие ближнего и дальнего родства.
К ближним родственникам относятся родители, бабушки, дедушки, родные братья и сестры.
К дальним родственникам — все остальные: дяди, тети, двоюродные братья и сестры, шурины, племянники и прочие соплеменники.
Сделки с дальними родственниками не вызывают вопросов у государства, так что покупка пройдет в обычном режиме.
Как оформить документацию
Главное условие оформления соглашения о купле-продаже недвижимости с помощью сертификата – регистрация передачи прав на квартиру до перевода денег. Непосредственный процесс приобретения дома или квартиры (а также части жилья) осуществляется с такой последовательностью:
- Подготавливают и подписывают соглашение о купле-продаже жилой площади. Там отмечают, что расчёт производят при помощи государственной поддержки – сертификата.
- Оба участника заключаемого договора идут в регистрационную палату и переводят недвижимость на имя покупателя.
- Когда переход прав осуществлён, покупатель приносит заполненное заявление Пенсионному фонду. Именно здесь согласовывают заявки на покупку дома за счёт сертификата.
- Если служащие Пенсионного фонда считают сделку действительной, деньги из сертификата зачисляют второй стороне.
Перед походом в отделение Пенсионного фонда следует собрать следующие бумаги:
- сертификат на государственный мат.капитал;
- ксерокопии свидетельств о браке и о рождении/усыновлении детей;
- соглашение о купле-продаже дома или квартиры;
- если жильё приобретается с помощью кредита, то нужна копия кредитного договора;
- обязательство с подписью нотариуса о распределении доли детям;
- выписка из банка с расчётным счётом получателя.
Покупка второй квартиры за сертификат
Иногда у семьи, которая получает материнский капитал, уже есть квартира или дом, и тогда появляется закономерный вопрос: возможно ли купить ещё одну недвижимость за счёт выделенной государством денежной поддержки. В действительности покупка квартиры с использованием материнского капитала в этом случае возможна. Законодательство не запрещает приобретать второе, третье или даже четвёртое жильё хоть у родственников, хоть у чужих людей. Важным является только то, чтобы в купленной недвижимости выделялись доли для детей.
Ещё одно важное обстоятельство: вторая квартира, купленная за деньги капитала, должна находиться в таком же районе города или села, где располагается первая. Например, если дом расположен в центральном районе города, приобретать второе жильё следует также близ центра.
Подводные камни сделок с использованием средства материнского капитала
Не каждый продавец согласен ждать минимум два месяца, чтобы получить денежные средства. Выходом из ситуации выступает привлечение кредитной суммы. Погашение задолженности в последующем происходит при помощи средств материнского капитала, когда деньги удастся использовать. Если в соглашении фигурируют близкие родственники, вероятность одобрения заявки существенно снижается.
Обратите внимание: Если гражданин берет ипотечный кредит, проблем с пенсионным фондом возникнет меньше. Однако придется оплачивать проценты из своего кармана.
Но если удастся выполнить соглашение в течение короткого периода, стоимость квартиры будет небольшой, избежать излишних трат получится. Покупка квартиры ниже кадастровой стоимости невозможна. Такую сделку признают недействительной.
Нормативное регулирование
Законом не закрепляются прямые запреты на покупку или продажу жилища у близкой родни. Об этом свидетельствует Федеральный закон № 256-ФЗ «О мерах поддержки семей с детьми». Но в случае с использованием маткапитала все строже. Законом установлено табу на приобретение недвижимого имущества у законного супруга или супруги. Такой запрет вполне оправдан и логичен. В таблице представлены родственники по степени «дальности», по установленным законом правилам.
| Близкие | Дальние |
|---|---|
| • мама и папа; • бабушка и дедушка; • сестра и брат; • муж и жена; • сыновья и дочери. |
• тети и дяди; • кузены и кузины (двоюродные, троюродные сестры и братья и т.д.); • племянники и племянницы; • прочая родня. |
Особенности покупки доли в квартире у родственника
Сегодня на вторичном рынке недвижимости представлено много квартир, находящихся в долевой собственности, или же отдельно продающихся комнат в многокомнатных квартирах.
Произошло это по нескольким причинам:
- продажа приватизированной комнаты, входящей в состав коммунальной квартиры;
- приватизация квартиры, повлекшая разделение ее на доли между всеми в ней проживающими;
- раздел совместно нажитой квартиры при разводе супругов;
- наследование части квартиры, когда недвижимость делилась между наследниками, как правило, при отсутствии нотариально заверенного завещания.
Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у членов семьи
Порядок заключения договора при приобретении недвижимости между родней будет точно таким же, что и в случаях, когда участниками оной выступают лица, не имеющие кровной связи.
И несмотря на то, что закон не запрещает покупать доли подобным образом, в рамках рассматриваемых нами условий, при которых используется материнский капитал, необходимо соблюдение следующих нюансов.
Правило 1. Сделка должна быть реальной, а не мнимой, то есть совершаемой лишь для того, чтобы впоследствии получить возможность распоряжаться обналиченными средствами материнского капитала, не меняя при том порядок эксплуатации жилого пространства.
Получается, Пенсионный Фонд страны признает действительными договоры, в рамках которых семья покупает у родных людей помещение, от которого последние в официальном порядке полностью отказываются.
Впрочем, не стоит забывать, что специалисты органа при этом будут тщательно отслеживать историю конкретного недвижимого объекта, и произведут все контрольные мероприятия, чтобы не допустить простого обналичивания средств подобным образом.
Пришлось матери идти в суд. Но городской суд встал на сторону чиновников. Областной суд с таким решением согласился. А вот Верховный суд РФ заявил, что пенсионные чиновники были не правы. И доказал это.
Все началось с иска жительницы Челябинской области, который она принесла в суд Коркино. Гражданка просила обязать местное управление Пенсионного фонда отменить свой отказ перечислить деньги материнского капитала «в счет уплаты основного долга по договору купли-продажи».
В суде истица рассказала, что ей принадлежала 1/3 часть квартиры. Столько же ее брату и матери. Она договорилась с матерью на покупку ее доли. После государственной регистрации права собственности на долю, которая почти равнялась материнскому капиталу, Пенсионный фонд должен был эти деньги перечислить продавцу. Местное управление Росреестра все зарегистрировало, но дальше вышла заминка. Управление Пенсионного фонда отказалось по заявлению гражданки перечислять ее материнский капитал. В отказе чиновники написали, что 1/3 купленной доли «принадлежит лицу, не являющемуся членом семьи» нашей истицы. Чиновники добавили, что Жилищный кодекс «не относит к жилым помещениям долю в праве собственности на жилой дом или квартиру».
Не забываем выделять долю
Один из самых важных моментов в использовании материнского капитала при покупке жилья — выделение долей всем членам семьи. Если квартира куплена за наличный расчёт без привлечения кредитных средств, то доли надо выделять сразу. Если с использованием ипотеки, то после того, как с квартиры снимут обременение, то есть, после её полного погашения.
Мама пишет нотариально заверенное обещание, которое представляет в Пенсионный фонд, в котором обязуется выделить доли. Размер доли может быть любой, но не меньше суммы, выпадающей на каждого члена семьи. Например, 4 человека в семье. Материнский капитал 466 617 рублей. На каждого должно приходиться не менее 116 654 рублей от общей стоимости. Сколько это будет в процентном отношении — не важно.
После покупки дома на средства материнского капитала, необходимо оформить разделение имущества между детьми и родителями. Единого размера долей законодательством не установлено, поэтому определяться они могут несколькими способами:
- разделение имущества на количество членов семьи, например, если она состоит из 4 человек, каждому полагается по 1/4 части от дома;
- оформление на детей долей от всей общей недвижимости;
- выделение доли в зависимости от материального вклада в купленную недвижимость.
При делении дома на всех членов семьи: родителей и детей, учитываются санитарные нормы, устанавливающие размеры площади, приемлемые для одного человека. Минимальная доля на каждого из членов семьи составляет 6 кв. м, а максимальная — 18 кв. м.
При покупке дома у дальних родственников, в договоре купли-продажи изначально оговаривается момент перехода имущества в собственность, с указанием членов семьи и полагающихся им долей. После окончания сделки документ вступает в силу и все условия договора признаются действительными.
Сложнее разделить дом, оформленный в ипотеку, для этого необходимо:
- Снять с квартиры обременение, для этого нужно обратиться в росреестр с договором на продажу и документами, свидетельствующими о праве собственности.
- Обратиться к нотариусу для оформления соглашения на раздел имущества.
- Подать в росреестр следующие документы: заявление от собственника, нотариальное соглашение, паспорта родителей и свидетельства о рождении детей, свидетельство о праве собственности, бумаги о проведенной сделки купли-продажи, квитанцию об уплате госпошлины в размере 2 000 рублей.
- Обратиться в ЕГРП для получения выписки, в которой будут указаны новые собственники имущества.
Покупка доли, с использованием госсубсидии — маткапитала, у родных законом России не запрещается. Однако существует ряд ограничений, в том числе на сделки с ближними родственниками. Для минимализации последствий и возможных препятствий рекомендуется совершать сделки с дальними родственниками.
Статья детально раскрывает законодательные положения для осуществления покупки за счет использования пособия, требуемые для процедуры условия и регламентируемые законом исключения. Приводятся частные случаи, даются исчерпывающие комментарии, как поступить в той или иной затруднительной ситуации.
Информация будет актуальна на любом этапе движения к поставленной задаче приобретения жилья за счет средств материнского капитала, так как включает понятную пошаговую информацию, начиная со сбора необходимых документов, заканчивая сроками и вариантами оплаты.
Законодательные запреты
Покупка жилья у родственников предполагает и целый комплекс правовых ограничений:
- нельзя заключать договор купли продажи имущественных объектов с близкими родственниками;
- нельзя приобщать к совершению коммерческих сделок несовершеннолетних детей;
- если дом или квартира покупается с участием финансовых активов государства, он должен быть утвержден в форме совместной собственности, при этом доли обладателей жилой площади могут варьироваться по соглашению сторон. Такая норма предусмотрена ст.10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».