Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разрешение на строительство дома: требуется ли оно в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При желании гражданин может изменить статус своего дома, построенного на участке в СНТ, из садового в полноценный жилой. Для этого ему предварительно потребуется подать заявление о смене вида разрешенного использования территории на ИЖС, после чего оформить реконструкцию строения.
Требования к жилпостройкам
Существуют четкие требования к постройке дома на земле для садоводства.
Для постройки:
- Не более трех надземных этажей;
- Не выше 20 м всего здания;
- В состав жилья, как минимум должны входить: жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната, кладовка и пр. При этом спальная комната должна быть не менее 8 кв.м, гостиная не менее 12 кв.м, кухня не менее 6 кв.м;
- Высота от пола до потолка в жилой комнате и кухне не менее 2,7 м (в мансардном этаже — 2,3 м);
- Наличие естественного освещения (наличие окон) в жилой комнате и кухне;
- Наличие систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
- В жилье в отопительный период температура воздуха в гостиной должна быть не менее 20 градусов, в душевой не менее 24, в кухне и туалете не меньше 18. В садовом домике такого температурного режима не требуется. Кстати, этим и отличаются садовый и жилой дома.
Для зем.участка:
- Общая площадь не менее 300 кв.м;
- Отступ от стены здания до соседской межи не менее 3 м;
- Расстояние от стены до забора, идущего параллельно улице (в том числе автомобильной дороге) – 5 м;
- Отступ от инженерных сетей: от газопровода 2 м (низкого давления), 4 м (среднего давления), 10 м (высокого давления), от водоснабжения/водоотведения 5 м, от силовых и кабелей связи 0,6 м, от теплотрассы 2 м.
Можно ли строить на территории СНТ?
Садовые некоммерческие товарищества, следовательно, и участки, расположенные в них, бывают двух видов:
- садоводческие;
- огороднические.
Территории, которые были выделены для огорода, категорически нельзя использовать для капитального строительства. На таких участках нельзя построить какой-либо объект, предназначенный для жилья, причем как временного, так и долгосрочного.
Что касаемо садовых участков товариществ, то на них можно строить при соблюдении следующих условий:
- территория расположена в пределах границы населенного пункта;
- в местном градостроительном регламенте содержатся положения, разрешающие возводить объекты капитального и временного строительства на садовых территориях.
Перевод садового дома в статус жилого
Несмотря на то, что фактически технически дом не будет никак изменен, процедура все равно оформляется как реконструкция. При этом никто и ничто не запрещает гражданину действительно провести какие-либо работы:
- увеличить площадь помещения, добавив пристройки;
- надстроить мансарду;
- изменить планировку и т.д.
Уведомление об окончании строительства
Последнее уведомление об окончании строительства подать следует в течение месяца после того, как дом закончен. Оно содержит практически те же сведения, что уведомление о планировании, но уже фактические. К уведомлению прикладывается техплан, который делают приглашенные вами кадастровые инженеры. Их же можно попросить заполнить уведомление, чтобы избежать ошибок. Дополнительно может понадобиться соглашение о разделении участка на доли между правообладателями, если собственников несколько.
Это уведомление тоже рассмотрят в течение семи рабочих дней. Если во время строительства вы не отклонялись от плана, то одобрение практически гарантировано. В ответ снова будет составлено уведомление о соответствии. Оно понадобится для оформления права собственности на дом.
Уполномоченный орган самостоятельно направит в регистрирующий орган заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации за вами прав. Если это не будет сделано своевременно, вы можете направить заявление самостоятельно.
Следующий обязательный к соблюдению параметр – площадь застройки.
Данный параметр устанавливает предельный размер площади участка, которая может быть застроена.
Проще говоря, площадь застройки определяет некое пороговое значение, за которое нельзя переходить.
Как правило, площадь застройки определяется в процентном отношении от площади участка.
Пример.
Площадь застройки составляет 40%.
Земельный участок имеет общую площадь 10 соток.
Из данного примера следует, что владелец участка может застроить (то есть занять строениями) только 4 сотки.
Остальные 6 соток должны быть свободны от строений.
Площадь застройки – это параметр, который не имеет единого значения для разных населенных пунктов.
Иными словами, в разных городах, поселках, деревнях и т.д., и даже в разных территориальных зонах одного населенного пункта, площадь застройки может отличаться.
Право на строительство дома сохраняется при переходе прав на земельный участок и дом.
По общему правилу, право на строительство сохраняется при переходе прав за земельный участок. А также при переходе прав на объект ИЖС или садовый дом. Смотрите часть 13 статьи 51.1 ГрК.
Допустим покупаете земельный участок, для которого согласовано строительство.
Если 10-летний срок действия не истек, то получать новое согласование не нужно.
При этом нужно понимать следующее. Строить на купленной земле дом можно только с теми параметрами, которые были согласованы.
Проще говоря. Если предыдущий владелец участка согласовал строительство одноэтажного дома, то строить 2-х этажный не стоит.
Потому что после окончания стройки администрация не согласует завершение строительства. Регистрация прав собственности станет «колом».
На этом пока все.
Случаи, когда разрешение на строительство не требуется
Некоторые строения разрешено возводить без оформления разрешения. К таким объектам относятся:
- Строения вспомогательного назначения, которые принадлежат гражданам ‒ хозпостройки, используемые для личных нужд (бани, гаражи, сараи);
- Вспомогательные объекты, предназначенные для реализации коммерческих целей ‒ складские помещения, ангары, выставочные площадки;
- Строения, не относящиеся к капитальным постройкам ‒ каркасные конструкции, торговые павильоны, которые можно разобрать и транспортировать.
При этом перечисленные объекты должны соответствовать следующим критериям:
- Функциональная нагрузка меньше, чем у основного ОКС;
- Вспомогательное строение не может использоваться самостоятельно без главного здания;
- Конструктивные части дополнительного строения не влияет на эксплуатацию основного объекта;
- Вспомогательная постройка обособлена от главного капстроения;
- Наличие отдельного входа.
С какими проблемами придется столкнуться при оформлении по Дачной амнистии?
Как правило, у владельцев участков в СНТ проблем и хлопот с регистрацией дома сегодня чуть ли не больше, чем с его строительством. Ведь, если верить Земельному Кодексу РФ, только земли населенных пунктов являются подходящим местом для постоянного проживания физических лиц. Строительство частного индивидуального жилья допустимо только на официально разрешенной для этого территории. Равно как и прописка.
В 2011 году Конституционный суд РФ постановил, что граждане могут оформить постоянную регистрацию не только на землях поселений, при выполнении следующих условий:
- Собственник дома не владеет никакой другой жилой недвижимостью, где он мог бы зарегистрироваться;
- Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания и иметь статус жилого строения.
В каких случаях уведомление НЕ требуется
Если исходить из принципа «все, что не запрещено, разрешено», то в соответствии с нормами Градостроительного кодекса, уведомление о планируемом строительстве необходимо только для зданий, которые находятся под действием градостроительного регламента. Для всех остальных объектов такое разрешение не требуется. Таким образом, в перечень объектов, свободных от разрешительных процедур попадают:
- строения выполняющие вспомогательную функцию (гараж, баня, сарай, теплица и т. п.), расположенные на землях не предназначенных для коммерческого использования;
- объекты, не являющиеся капитальными;
- временные строения, возведенные для обеспечения каких-либо работ (добыча полезных ископаемых, земляные работы, прокладка коммуникаций и т.п.);
- объекты, в которых планируются не существенные изменения в проект строительства.
Нормы при возведении домов
Строительство дома в садовом товариществе, другом объединении или на дачах должно отвечать определенным требованиям. Во-первых, придется учитывать правила, принятые в данном садовом (дачном) объединении. Во-вторых, нужно соблюдать все нормы и требования пожарной безопасности.
В зависимости от материалов построек, могут различаться допустимые расстояния между ними. К примеру, между каменными, блочными домами они должны составлять не менее шести метров. Если оба строения из дерева, то более пятнадцати метров, для смешных построек – не меньше десяти. Имеются требования и к плотности застройки участков — не больше тридцати процентов.
Важно соблюдать требования к расстояниям между самими постройками. Оно определяется исходя из вида постройки, и составляет от восьми до двенадцати метров. От домов до границ смежных участков должна выдерживаться дистанция не менее трех метров. В зависимости от назначения дома (дачный или жилой) действуют различные строительные требования и нормы. У жилых строений должны быть коммуникации, помещения определенного размера. Имеет значение и высота потолков (для дач – 2,2 м., для жилых домов -2.5 м.).
Подробнее об этом читайте в другой статье.
Отступы при строительстве между постройками
На участке разрешено строительство только одного жилого дома. При планировании строительства стоит обратить внимание на наличие построек на соседних участках, если их нет достаточно отступить с каждой стороны 3 метра. При возведении одноэтажного жилого дома требуемый отступ от границы составляет 1 метр, при двухэтажной постройки — 1,5 метра, трёхэтажной — 2 метра. Если участок граничит с землями общего пользования, то необходимо соблюдение отступа в 5 метров.
Отступ при строительстве дома, совмещённого с гаражом от строений на другом участке — 3 метра, от забора — 1 метр. От окон комнат до любых капитальных строений, расположенных на соседском участке, необходим отступ в 6 метров. Выгребная яма располагается не ближе чем в 8–12 метрах от жилого дома.
Вам есть что скрывать за высоким забором?
Юрий Попов: «Нужны штрафы и санкции. Если это будет прописано в Кодексе об административных правонарушениях, то данная норма заработает, и дачникам придется приводить высоту заборов на своих участках в соответствие с установленными нормативами. Все знают, что у нас страна заборов — такова ментальность. Действительно, на участках в 6 соток заборы бывают по 2—3 метра высотой, и соседние участки остаются в тени — солнце не попадает, там ничего не растёт, а растёт количество соответствующих исков в суды. Что касается таких дел, то они идут где-то после тяжб, касающихся смежных границ, — это большое количество прецедентов…
… я бы пошел дальше и ввёл более радикальные ограничения — не сплошные, а просматриваемые заборы, и не выше 1,5 метров, то есть чуть ниже среднего роста взрослого человека. Что там скрывать — непонятно. Если на своих 6 сотках в Подмосковье не хочешь видеть соседа, то переезжай в соседние области и бери хоть гектар, там в округе никого не увидишь даже без забора».
Чуть позже Юрий Попов добавил, что проблему с соблюдением садоводческими некоммерческими товариществами нормативных актов решить просто — нужно перевести всех из СНТ в ИЖС. Тогда все индивидуальные участки окажутся жестко к градостроительным нормам. Останется только без послаблений контролировать их соблюдение и наказывать нарушителей. Обязательно нужно дополнить СНиПы нормативами об устройство заборов, издать другие НПА по данным сооружением. Кроме использования административного ресурса нужно также как можно больше предоставлять населению полезной информации об устройстве ограждений.
Кадастровые инженеры «Недкадастр» уточняют границы земельного участка, проводят геологические и геодезические изыскания при планировании строительства, сформируют ГПЗУ. Помогают в устранении разногласий между соседями из-за нарушения СНиП в досудебном и судебном порядке. Выявят обременения на участке в том числе принадлежность к охранным зонам и помогут согласовать проект.
СНТ делятся на садоводческие и огороднические участки. На огороднических земельных наделах возведение капитальных объектов полностью запрещено.
Отличия в характеристиках СНТ и ИЖС
Земельные участки, принадлежащие СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) и ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) имеет некоторые различия:
| Характеристика | СНТ | ИЖС |
| Определение | Садоводческое некоммерческое товарищество — некоммерческая организация, учреждённая гражданами на добровольных началах для содействия её членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства (Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ (ред. От 03.07.2016) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»). | Индивидуальное жилищное строительство – форма обеспечения граждан жилищем путём строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счёт (СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства 01.01.2000 г.). |
| Рыночная стоимость | Относительно невысокая | Высокая |
| Разрешение на строительство | Не требуется | Требуется |
| Электроснабжение | В зависимости от местоположения участка (имеется ли возможность присоединения электросетей) | Обязательно |
| Газоснабжение | В зависимости от возможности подключения | В зависимости от возможности подключения |
| Налоговая нагрузка | Ниже, чем ИЖС | Выше, чем СНТ |
| Наличие адреса | В милицейском адресе отсутствует название улицы, но присутствует название СНТ и номер участка (дома) | Полноценный адрес с наименованием улицы и номером дома |
| Возможность регистрации | Есть | Есть |
| Наличие инфраструктуры | Зависит от местоположения участка | Обязательно |