Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 46 ЗК РФ. Основания прекращения аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Комментарии к ст. 46 ЗК РФ
1. Аренда земельного участка представляет собой договор, и потому на нее распространяются общие правила прекращения договора аренды, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации.
Договор аренды по общему правилу заключается на определенный срок и соответственно прекращается по истечении этого срока. При этом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если же срок аренды в договоре не определен, то согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для такого предупреждения).
Как известно, для отдельных видов аренды законом устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора: например, в соответствии со ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ в аренду на срок не более одного года. В таких случаях договор аренды прекращается по истечении этого предельного срока.
Переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Однако договор аренды земельного участка прекращается в случае смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.
Договор аренды земельного участка может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (если иное не предусмотрено законом или договором). Досрочное же расторжение договора по инициативе одной из сторон осуществляется только по решению суда в случаях, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. ст. 619 и 620), либо непосредственно договором аренды.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Что касается обязанностей по капитальному ремонту арендуемого имущества, о которых говорится в ГК РФ, то им, как представляется, в земельных правоотношениях соответствует обязанность проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв. По договору аренды, а также в силу закона или иного правового акта она может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Если такая обязанность возложена на арендатора, а он в установленные договором аренды сроки (а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки) указанных мероприятий не проводит, арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора. Если же эта обязанность договором возложена на арендодателя, то неисполнение ее является основанием для арендатора потребовать досрочного расторжения договора.
Кроме того, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда:
арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.
Примером того, что земельный участок имеет недостатки, которые не могли быть обнаружены при заключении договора, является ежегодное затопление его по время паводка; а непригодным для использования земельный участок сельскохозяйственного назначения может стать, например, в результате техногенной катастрофы, радиоактивного загрязнения.
Как уже отмечалось, договором аренды конкретного земельного участка могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем эти основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора или арендодателя .
———————————
См., напр.: п. 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
2. Земельный кодекс предусматривает дополнительно возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя в основном по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования (см. комментарий к ст. 45), кроме тех нарушений, которые в принципе не могут быть совершены арендатором: невнесения земельного налога (его уплачивает арендодатель), нарушения установленного режима использования земель с особыми условиями использования (за соблюдение этого режима несет ответственность арендодатель, он обязан внести особые условия в договор об аренде земельного участка).
В комментарии к предыдущей статье упоминалось о том, что с внесением Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ изменений в ЗК РФ перечень оснований прекращения отдельных прав на земельные участки перестал быть исчерпывающим, и это касается также оснований прекращения аренды. В частности, в соответствии со ст. 3.2 Закона о введении в действие ЗК РФ (см. комментарий), если в границы населенных пунктов включены земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в федеральной собственности, предоставлены на праве аренды федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям и полномочия по распоряжению и управлению которыми переданы органам государственной власти субъектов Российской Федерации, аренда таких земельных участков может быть прекращена по инициативе этих органов в порядке, предусмотренном ЗК РФ, независимо от оснований, содержащихся в п. 2 ст. 46 ЗК РФ. В этом случае органы государственной власти субъектов Российской Федерации при наличии заявления федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, права на земельные участки которых в соответствии принудительно прекращены, обязаны предоставить им в порядке, предусмотренном ст. 34 ЗК РФ, земельные участки, равнозначные по площади, целевому назначению и виду разрешенного использования.
Как и любой договор, договор аренды земельного участка может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке ст. 451 ГК РФ. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон при наличии одновременно условий, перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК РФ.
Комментарий к Статье 46 Земельного кодекса РФ
Основания прекращения аренды земельного участка можно подразделить на общие основания прекращения права аренды недвижимого имущества, установленные гражданским законодательством, и на основания, которые дополнительно вводятся земельным законодательством применительно к аренде только земельных участков, — они перечислены в п. п. 2 и 2.1 комментируемой статьи.
Договор аренды прекращается в случае истечения срока, на который он был заключен. Если же договор заключался на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества — за 3 месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для такого предупреждения). Если законом установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, то договор прекращается по истечении этого предельного срока, даже если в самом договоре срок аренды не определен.
Так, согласно ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (за исключением установленных этим Федеральным законом случаев), а для сенокошения и выпаса скота договор аренды указанных выше участков заключается на срок до 3 лет. Договор аренды земельного участка прекращается в случае смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.
Досрочное расторжение договора аренды возможно по требованию как арендодателя, так и арендатора, но только по решению суда. В ГК РФ предусмотрены случаи, когда арендатор и арендодатель могут требовать расторжения договора (ст. ст. 619, 620). В основном они так или иначе связаны с нарушением условий договора аренды.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; использует землю с существенным или неоднократным нарушением установленных в договоре условий пользования ею, а также ухудшает состояние земли или использует ее не в соответствии с назначением. Что касается обязанностей по капитальному ремонту арендуемого имущества, о которых говорится в ст. 619 ГК РФ, то им, как представляется, в земельных правоотношениях соответствует обязанность проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв.
По договору аренды, а также в силу закона или иного правового акта она может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Если такая обязанность возложена на арендатора, а он в установленные договором аренды сроки (а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки) указанных мероприятий не проводит, арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора.
ЗК РФ предусматривает дополнительно возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования (см. комментарий к ст. 45).
Пунктом 3 комментируемой статьи предусмотрено запрещение прекращения аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ, но только для случаев использования земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
Дело в том, что в других случаях прекращения прав на землю, о которых идет речь в предыдущей статье, либо имеют место государственные интересы, которые требуют незамедлительного изъятия участка, либо участок не используется для сельскохозяйственного производства, либо в результате совершенного правонарушения становится опасным использовать участок в сельскохозяйственных целях. Федеральными законами могут быть установлены и иные случаи, когда не допускается прекращение аренды земельного участка по указанному выше основанию.
Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом также по требованию арендатора. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка:
— если арендодатель не предоставляет ему земельный участок в пользование либо создает препятствия пользованию земельным участком в соответствии с его назначением или в соответствии с условиями договора. Например, фермер сдал в аренду временно не используемую им часть своего участка расположенному рядом сельскохозяйственному товариществу под распашку, но не убирает находящиеся на этой земле стройматериалы и сарай;
— если земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были обговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при заключении договора. Так, арендатор мог не знать к моменту заключения договора, что участок, к примеру, ежегодно затопляется весной при разливе реки, и это обнаружилось только в процессе пользования;
— если арендодатель не проводит мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, в то время как по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки;
— если земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Такое может произойти, если, например, земельный участок подвергся радиоактивному или химическому загрязнению вследствие аварии на расположенном поблизости промышленном объекте.
Договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания расторжения договора по требованию арендатора.
Основания расторжения по инициативе арендодателя
В соответствии с положениями ч. 2 ст. 45 ЗК РФ по инициативе арендодателя расторгнуть соглашение можно в случаях, если:
- Арендатор использует участок, нарушая при этом требования законодательства РФ, а именно:
- использует не по назначению либо таким образом, что это приводит к ухудшению характеристик земли или загрязнению окружающей среды;
- портит землю;
- не соблюдает требование по рекультивации;
- не исполняет обязанность по приведению участка в состояние, соответствующее целевому назначению;
- не пользуется землей, выделенной для сельскохозяйственной деятельности или жилищного строительства в течение 3 лет;
- возводит на участке самовольные постройки либо не исполняет требование о их сносе или приведение в соответствие с законом.
- Возникла необходимость изъятия участка для государственных или муниципальных нужд.
В свою очередь ст. 619 ГК РФ допускает следующие основания для досрочного расторжения арендных отношений по инициативе владельца земли:
- арендатор использует имущество, нарушая при этом условия договора, в том числе неоднократно;
- в результате использования характеристики имущества существенно ухудшаются;
- землепользователь более чем 2 раза подряд не перечисляет арендодателю плату.
Расторжение договора аренды земли в суде
Если участники сделки не смогли прийти к общему мнению по поводу расторжения арендного контракта на земельный участок, то инициатор аннулирования договора аренды должен оформить исковое заявление, которое направляется в судебную инстанцию по месту регистрации земли.
Порядок действий инициатора расторжения в представленном случае:
Шаг 1. Для начала истцу следует правильно оформить исковое заявление и собрать пакет необходимой для расторжения документации;
Шаг 2. Далее, согласно требованиям законодательства Российской Федерации, заявитель при подаче иска должен оплатить государственную пошлину. Размер госпошлины равен следующим показателям:
- Для физических лиц сумма государственной пошлины составляет 2000 рублей;
- Для юридических лиц — 4000 рублей.
Законность отказа от аренды земельного участка
Правила, регламентирующие расторжение договоров аренды, прописаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации, но нюансы, касающиеся сделок с земельными участками следует искать в Земельном Кодексе. Нужная информация содержится в 46-й статье документа, в которой говорится:
- решение о досрочном расторжении договора между частным лицом, арендующим землю, и муниципалитетом, являющимся владельцем участка, принимает только суд;
- если инициатором прекращения действия договора является только одна из сторон, вторая же выступает за сохранение прежних условий, дело передается в суд;
- если заключается соглашение о прекращении отношений, сторонам получится обойтись без суда.
Расторжение договора арендодателем. Уведомление о расторжении
Арендодатель также может выступать инициатором расторжения договора аренды земельного участка, согласно ст. 619 ГК РФ. В указанной норме предусматривается перечень оснований, по которым данная сторона может обратиться с подобным требованием в судебный орган.
К таковым гражданское законодательство относит следующие обстоятельства:
- Арендатор использует переданный участок не по назначению (например, вместо выращивания сельскохозяйственной продукции разместил на нем производство).
- Контрагент использует землю с существенным нарушением правил, обозначенных договором, либо систематически (неоднократно) их нарушает.
- В процессе использования земли, переданной в аренду, существенно ухудшаются ее свойства (это может случиться при использовании химикатов и пестицидов, наносящих вред почве и ее плодородности, и т. п.).
- Двукратная (и более) задержка оплаты аренды в соответствии с условиями договора или периодичностью, определяемой графиком арендных платежей.
Какими способами можно досрочно расторгнуть договор аренды земли?
Договор аренды земельного участка расторгается по окончании срока его действия.
Беспроблемным решением является разрыв договора по обоюдному согласию всех его участников. На практике возможны случаи, когда только одна из сторон желает расторгнуть его досрочно.
Механизм расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц, прописан в Федеральном законе от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (по тексту — №101-ФЗ).
Так, ст.14 №101-ФЗ содержит специальные правила расторжения такого договора в части земельного участка, находящегося в собственности 5 и более лиц.
Все действия, связанные с земельным участком, осуществляются по решению участников долевой собственности. Условия договора аренды земли также должны рассматриваться на общем собрании участников долевой собственности.
Например, для того чтобы собрание считалось правомочным нужно, чтобы на нем присутствовали участники, у которых доля в собственности составляет не менее 50% от общего числа (п.5 ст.14.1 Закона №101-ФЗ).
Расторжение договора аренды земельного участка
Если вы не достигли соглашения, то спор будет решаться в суде. В такой ситуации проигравшая сторона понесет значительные материальные потери. Ей придется выплатить требуемые другой стороной денежные средства, и возместить расходы, связанные с судебным разбирательством.
Поэтому так важно привлечь к участию в деле опытного юриста, который составит аргументированный и юридически грамотный иск, и профессионально представит вашу позицию на судебных заседаниях.
Договор аренды государственного или муниципального участка можно расторгнуть (прекратить) по общим основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством. Но есть особые основания и ограничения.
Если договор аренды заключен на срок более пяти лет, его можно расторгнуть только через суд в одном случае — при его существенном нарушении арендатором, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
Арендодатель при этом должен доказать существенность нарушения, в том числе если основанием для расторжения послужили обстоятельства, предусмотренные ст. 619 ГК РФ (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
Если арендатор устранит нарушение или его последствия в разумный срок, суд может отказать в требовании о расторжении договора (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
Если участок предоставлен для комплексного освоения или комплексного развитиятерритории, его аренда прекращается, в частности:
- при расторжении договора комплексного освоения территории или договора о комплексном развитии территории, заключенных в отношении этого участка. В последнем случае расторжение предусмотрено из-за неисполнения обязательств по договору тем, кто заключил его с органом местного самоуправления (п. п. 2.1 и 2 ст. 46 ЗК РФ);
- нарушении графика освоения территории, который предусмотрен договором ее комплексного освоения (п. 2.1 ст. 46 ЗК РФ);
- нарушении обязательства по комплексному освоению территории. В этом случае у любой из сторон договора есть возможность расторгнуть его, но для этого такое право должно быть предусмотрено договором (п. 7 ст. 39.8 ЗК РФ).
Если участок передан в аренду для имущественной поддержки СМСП, а также организаций, образующих инфраструктуру их поддержки, договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию государственных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления. Это требование может быть предъявлено, когда участок используется не по целевому назначению и (или) нарушены запреты, установленные ч. 4.2 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ. Такой участок должен быть включен в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренный ч. 4 ст. 18 данного Закона (п. 2.3 ст. 46 ЗК РФ).
Для договора аренды государственного или муниципального земельного участка законодательством могут быть установлены особые процедуры его прекращения (расторжения), в частности:
- при расторжении договора аренды публичного участка, зарезервированного для государственных или муниципальных нужд, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор по истечении одного года после соответствующего уведомления арендатора. Условие об этом должно содержаться в договоре аренды (п. 16 ст. 39.8 ЗК РФ);
- при передаче федерального участка в собственность субъекта РФ или в муниципальную собственность уполномоченный орган направляет арендатору уведомление о расторжении договора в течение 20 дней со дня поступления заявления о передаче участка. Договор считается прекращенным в течение пяти дней со дня получения этого уведомления. В данном случае речь идет об арендаторах — федеральных органах государственной власти, их территориальных органах, ФКП, ФГУП, ФГУ или созданных РФ некоммерческих организациях (п. п. 1, 2, 4 ст. 39.32 ЗК РФ);
- при изъятии участков в связи с решением о комплексном развитии территории, на которой они находятся, установлен особый порядок расторжения договора аренды, заключенного на срок меньше пяти лет (п. 7 ст. 56.12 ЗК РФ);
- при изъятии участка для государственных и муниципальных нужд также есть особенности прекращения прав арендаторов (гл. VII.1 ЗК РФ). В частности, для досрочного прекращения договора аренды нужно либо соглашение об изъятии, либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии участка (пп. 3 п. 1 ст. 56.11 ЗК РФ). Если в них предусмотрено денежное возмещение, то договор прекращается только после его выплаты (п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ);
- при прекращении аренды публичного земельного участка в связи с созданием (возведением) самовольной постройки арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора или его исполнения, если арендатор в установленные сроки не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ, или обязательства, предусмотренные договором аренды в соответствии с п. 7.1 ст. 39.8 или пп. 12 — 14 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ. Арендодатель направляет арендатору уведомление о расторжении договора в течение одного месяца со дня, когда от органа местного самоуправления поселения (городского округа или органа муниципального района) поступило уведомление о невыполнении указанных обязанностей. Исключение — случаи, указанные в п. п. 5, 7 ст. 46 ЗК РФ (п. 4 ст. 46 ЗК РФ).
Статья 46 Земельного кодекса. Основания прекращения аренды земельного участка
Чтобы запустить процедуру отказа от аренды земельного участка нужно:
- Оплатить арендную плату за весь срок пользования земельным участком;
- До окончания договора аренды подать заявление в простой письменной форме или на предоставленном бланке на имя главы Администрации, на территории которой расположен земельный участок, с формулировкой: «Прошу расторгнуть и не продлять со мной договор аренды №ХХХ от ХХХ числа»;
- Получить у секретаря входящий номер заявления и дождаться его рассмотрения (~ 30 дней);
- Далее Администрация составляет и подписывает «Соглашения о расторжении договора аренды №ХХХ» и отправляет вам не подпись. Как вариант, можно получить и подписать соглашения в Администрации;
- После подписания соглашения о расторжении договора аренды земля возвращается собственнику (муниципалитету) в том состоянии, в каком она была взята в аренду изначально, о чем подписывается соответствующий акт приемо-передачи;
- В конце подписанное 2-мя сторонами соглашение о расторжении договора аренды и акт приемо-передачи земельного участка подаются в МФЦ «Мои документы» для регистрации в РосРеесре;
- Когда соглашение о расторжении договора аренды будет зарегистрировано в Росреестре, рекомендую заказать выписку из ЕГРН и документально убедиться в изменениях.
Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
Расторжение договора пошлиной не облагается.
Если в процессе пользования арендатор занимался облагораживанием участка, то он может потребовать от арендодателя компенсации потраченных средств.
-
+1
- Аренда земельного участка для дома
- Аренда земельного участка для дома (13)
- Аренда земельного участка под бизнес (19)
- Земельные участки по госпрограмме (12)
- Земельные участки по льготе (9)
- Земли сельскохозяйственного назначения (13)
- Индивидуальное Жилое Строительство (25)
- Кадастровые работы (16)
- Отказ в аренде земельного участка (22)
- Отказ в переводе в собственность (6)
- Отказ в регистрации дома (5)
- Покупка земельного участка (26)
- Продажа земельного участка (15)
- Судебные иски и споры (10)
-
Арбитражный процессуальный кодекс РФ
-
Бюджетный кодекс РФ
-
Водный кодекс Российской Федерации РФ
-
Воздушный кодекс Российской Федерации РФ
-
Градостроительный кодекс Российской Федерации РФ
-
ГК РФ
-
Гражданский кодекс часть 1
-
Гражданский кодекс часть 2
-
Гражданский кодекс часть 3
-
Гражданский кодекс часть 4
-
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации РФ
-
Жилищный кодекс Российской Федерации РФ
-
Земельный кодекс РФ
-
Кодекс административного судопроизводства РФ
-
Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации РФ
-
Кодекс об административных правонарушениях РФ
-
Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации РФ
-
Лесной кодекс Российской Федерации РФ
-
НК РФ
-
Налоговый кодекс часть 1
-
Налоговый кодекс часть 2
-
Семейный кодекс Российской Федерации РФ
-
Таможенный кодекс Таможенного союза РФ
-
Трудовой кодекс РФ
-
Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации РФ
-
Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации РФ
-
Уголовный кодекс РФ
-
ФЗ об исполнительном производстве
-
Закон о коллекторах
-
Закон о национальной гвардии
-
О правилах дорожного движения
-
О защите конкуренции
-
О лицензировании
-
О прокуратуре
-
Об ООО
-
О несостоятельности (банкротстве)
-
О персональных данных
-
О контрактной системе
-
О воинской обязанности и военной службе
-
О банках и банковской деятельности
-
О государственном оборонном заказе
-
Закон о полиции
-
Закон о страховых пенсиях
-
Закон о пожарной безопасности
-
Закон об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств
-
Закон об образовании в Российской Федерации
-
Закон о государственной гражданской службе Российской Федерации
-
Закон о защите прав потребителей
-
Закон о противодействии коррупции
-
Закон о рекламе
-
Закон об охране окружающей среды
-
Закон о бухгалтерском учете
-
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)
-
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)
-
Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11
«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»
Все документы >>>
-
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)
-
Обзор судебной практики по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.06.2021)
-
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)
Все документы >>>
-
Федеральный закон от 13.07.2015 N 224-ФЗ (ред. от 02.07.2021)
«О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 29.06.2012 N 96-ФЗ (ред. от 02.07.2021)
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 29.07.2017 N 216-ФЗ (ред. от 02.07.2021)
«Об инновационных научно-технологических центрах и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Все документы >>>
-
Приказ Управления делами Президента РФ от 13.11.2019 N 442
«Об утверждении Положения о национальном парке «Крымский» (Зарегистрировано в Минюсте России 18.12.2019 N 56871)
-
Указ Президента РФ от 25.02.2003 N 250 (ред. от 31.12.2017)
«Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации»
-
Указ Президента РФ от 09.01.2011 N 26 (ред. от 11.04.2016)
«Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками»
Все документы >>>
-
Распоряжение Правительства РФ от 31.12.2020 N 3683-р (ред. от 27.08.2021)
«Об утверждении плана законопроектной деятельности Правительства РФ на 2021 год» (вместе с «Планом законопроектной деятельности Правительства Российской Федерации на 2021 год»)
-
Распоряжение Правительства РФ от 24.08.2021 N 2338-р
«О реализации инвестиционного проекта «Создание театрально-образовательного и музейного комплекса в г. Владивостоке»»
-
Распоряжение Правительства РФ от 30.04.2021 N 1152-р (ред. от 21.07.2021)
«Об утверждении плана мероприятий («дорожной карты») по внедрению социально ориентированной и экономически эффективной системы газификации и газоснабжения субъектов Российской Федерации»
Все документы >>>
К аренде земельных участков применяются:
- основания расторжения любых договоров аренды;
- основания, предусмотренные ст. 46 ЗК РФ для случаев прекращения аренды земельного участка.
При этом законодательство разделяет основания, предусмотренные для арендодателя и арендатора. Достижение сторонами соглашения о прекращении аренды – универсальное основание. Его применение не требует обращения в суд.
Скачать заявление на расторжение договора аренды земельного участка (образец)
Договор аренды земельного участка расторгается по инициативе арендодателя в судебном порядке:
- В ситуации существенного или неоднократного нарушения арендатором условий договора в рамках пользования земельным участком.
- При существенном ухудшении арендатором состояния земельного участка.
- В случае допущения арендатором более двух следующих подряд просрочек внесения арендной платы.
- По иным основаниям, если они предусмотрены договором аренды земельного участка.
Арендатор вправе обратиться с иском о расторжении договора в случаях:
- Непредоставления арендодателем земельного участка в пользование арендатору или создания препятствий для пользования землей в соответствии с целевым назначением и условиями договора аренды.
- Наличия у земельного участка неизвестных на момент подписания договора недостатков, мешающих использованию земли по назначению.
- Изменения состояния земельного участка до степени непригодности для использования по назначению при условии, что обстоятельства, приведшие к этому, не входили в зону ответственности арендатора.
- Наличия у арендатора иных оснований, предусмотренных условиями договора аренды.
Специальные основания прекращения договора аренды установлены ст.ст. 45, 46 Земельного кодекса:
- Арендодатель в судебном порядке вправе потребовать принудительного прекращения аренды и изъятия земельного участка у арендатора, если использование земельного участка:
- не соответствует целевому назначению земель;
- наносит вред окружающей среде;
- приводит к значительному снижению плодородия земель сельхозназначения или порче земель любого назначения;
- сопряжено с неисполнением арендатором обязанностей по рекультивации, улучшению земель и охране почв либо обязанностей по приведению земель в пригодное для использования по целевому назначению состояние.
- Аренда принудительно прекращается, а участок изымается по иску арендодателя и решению суда, если арендатор в течение трех не использует земельный участок по целевому назначению (основание действует только для случаев аренды земли, предназначенной для сельхозпроизводства, жилищного или другого строительства). Из 3-летнего срока исключается время, в течение которого участок не мог использоваться по назначению в силу исключительных обстоятельства, например, стихийного бедствия. Кроме того, при аренде земли строительного назначения исключается из указанного срока время освоения участка. Для некоторых категорий земель и их целевых назначений законами могут быть установлены более длительные сроки допустимого неиспользования арендуемого земельного участка.
Скачать исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка
Основания, касающиеся нецелевого использования земельного участка, нанесения вреда окружающей среде и снижения плодородия сельхозземель, не могут применяться в период проведения на этом участке сельхозработ, поэтому иск можно подать только после их завершения.
Кроме изложенного арендодатель вправе потребовать прекращения аренды, если земельный участок был предоставлен по договору о комплексном развитии территории, и такой договор оказался расторгнутым из-за неисполнения обязанностей лицом, заключившим его с органом местного самоуправления.
Гражданское и земельное законодательство сохраняет перечень оснований для расторжения договоров аренды земельных участков открытым. Новые, дополнительные, специальные основания могут быть предусмотрены законами. Кроме того, стороны вправе в договоре предусматривать такие основания его расторжения, которые не предусмотрены на законодательном уровне, и делать их, таким образом, обязательными.
Любые договорные отношения могут быть расторгнуты. Так, в соответствии с действующими правовыми нормами отношения сторон могут прекращаться в следующих ситуациях:
- по соглашению сторон;
- в результате судебного разбирательства;
- по инициативе одной из сторон, когда подобный случай прямо предусматривается законом или текстом сделки.
Арендные отношения имеют свои особенности. Поэтому это же касается и порядка их расторжения, а также условий, при которых это возможно.
О возможности прекращения отношений прямо говорит статья 46 Земельного кодекса РФ, которая указывает, когда именно сделка прекращается. Также стоит обратить внимание на статьи 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, которые устанавливают случаи, когда договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя и арендатора соответственно.
Статья 620 Гражданского кодекса РФ определяет основания для прекращения сделки по инициативе арендатора:
- арендодатель не предоставляет участок в пользование;
- арендатору чинятся препятствия в использовании участка, при которых он не может реализовать свои права;
- надел имеет недостатки, не оговоренные при заключении договора, которые невозможно было обнаружить при передаче;
- надел оказался в состоянии, при котором он не может быть использован по назначению, при наступлении обстоятельств, за которые арендатор не несёт никакой ответственности.
Аренда расторгается в строго установленном порядке. Так, расторжение производится в одностороннем порядке, порядок следующий:
- сторона, по воле которой отношения прекращаются, выбирает и обосновывает причину, по которой расторжение допускается;
- второй стороне высылается уведомление о расторжении сделки и даётся срок на ответ в 30 дней, если иной период не установлен текстом договора;
- по истечении оговоренного периода времени заключается соглашение о расторжении. Если вторая сторона не реагирует на уведомление, то придётся обращаться в суд.
Дело рассматривает либо суд общей юрисдикции, если сторонами являются физические лица, либо арбитражный суд, если участок использовался в коммерческой деятельности, по месту регистрации ответчика или по месту расположения участка.
Помните, что от правильности составления искового заявления может зависеть исход дела. Если вам нужна помощь в подготовке документов, то напишите об этом через форму ниже >>.
Соглашение о расторжении аренды
Наиболее удобным способом прекращения договорных отношений считается подписание двустороннего соглашения, что возможно в силу п. 3 ст. 407 ГК РФ. Если заинтересованные лица пришли к консенсусу о необходимости расторжения аренды, они должны выразить обоюдное желание в письменной форме.
В данном документе обязательно отмечается следующая информация:
- наименование соглашения;
- место и дата составления;
- персональные данные сторон, а если соглашение подписывает представитель, то указываются реквизиты его нотариальной доверенности;
- причины, по которым договор расторгается. Например, по основаниям, указанным в нормативно-правовых актах либо по иным обстоятельствам, предусмотренным соглашением;
- условия, по которым аренда может быть прекращена досрочно. Таковыми могут являться выплата арендной платы, приведение земли в соответствующее состояние, которое было до передачи ее в пользование;
- дату, с наступления которой аренда будет считаться расторгнутой;
- реквизиты и подписи контрагентов.
К данному соглашению стороны могут приложить дополнительные документы, например, акт приема-передачи надела.
Следует отметить, что отечественным законодательством не утверждена обязательная форма дополнительного соглашения о расторжении аренды, поэтому стороны вправе составить документ в произвольном виде.
Однако чтобы он имею юридическую силу, в нем обязательно должны быть указаны вышеперечисленные пункты.
Причины расторжения, если инициатор — арендодатель
Договор аренды участка земли расторгается в принудительном порядке по желанию арендодателя по следующим причинам:
- отсутствие или задержка платы за аренду как минимум 2 раза подряд;
- использование земли не по назначению, возможно, с нанесением вреда окружающей среде;
- порча участков;
- непроведение необходимых и обязательных действий по улучшению качества земель – охрана почв, рекультивация;
- отсутствие подготовки участков к целевому использованию;
- неиспользование земли по назначению в течение трехлетнего срока (речь идет об участках для с/х и строительных целей);
- самовольное возведение построек на участке;
- изъятие наделов в государственных целях.
Продление аренды земельного участка — в 2020 году, как это сделать, без аукциона, особенности лесных, рекреационных земель
Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон
или
в одностороннем порядке.
Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости
или
в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.
Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:
- физическое лицо;
- юридическое лицо;
- муниципалитет.
Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие.
То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе.
Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.
- Для усиления гарантий пользования, стороны вправе составить дополнение к
- договору аренды
- , которое регламентирует сохранение условий найма, возможность предоставлять арендатору
- субаренду
или
договор переуступки права аренды
третьим лицам. Обычно к таковому прибегают, когда действующие положения требуют корректирования
или
реконструкции. В этом случае дополнительный документ констатирует продолжение найма, при внесении изменений в действие соглашения.
Более сложные варианты продления договора аренды земельного участка могут возникнуть, если арендуются муниципальные земли.
Здесь целесообразно проявить инициативу в продлении сроков аренды, так как административный орган вправе выставить освобождающийся участок на аукцион. Не осведомлённый пользователь, пропустив официальные сроки аукциона, может лишиться права пользования.
Конечно, нарушение имущественных прав граждан со стороны властей недопустимо. Но определение их действий как ненадлежащих
или
беспечных, не является нарушением имущественных прав.
Поэтому муниципальные участки продляют использование при непосредственном участии арендаторов:
- по согласованию;
- при участии в торгах;
- через суд.
Другой комментарий к статье 46 ЗК РФ
Пункт первый комментируемой статьи в вопросе об основаниях и порядке прекращения аренды земельного участка отсылает к гражданскому законодательству. Так договор аренды прекращает свое действие:
в связи с истечением срока договора аренды (по смыслу п. 1 ст. 610 ГК РФ);
в связи с отказом от договора, если он заключен на неопределенный срок (абз. 2 ст. 619 ГК РФ);
в связи с истечением предельного срока, установленного законом (п. 3 ст. 619 ГК РФ);
досрочно по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ);
досрочно по требования арендатора (ст. 620 ГК РФ).
Пункт второй комментируемой статьи отсылает к дополнительным основаниям прекращения аренды земельного участка, которые хотя в ГК РФ не приводятся, однако прямо перечисляются в п. 2 ст. 45 ЗК РФ.
Основания для прекращения аренды земельного участка в 2020 году
ЗК РФ: (1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; (2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; (3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; (4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 — 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка
Процедура расторжения договоров любого характера регулируется Гражданским кодексом РФ. Что касается сделок с земельными участками, подробные рекомендации, а также условия расторжения договоров аренды земельного участка, содержаться в Земельном кодексе РФ.
Согласно ст. 46 ЗК РФ, причинами преждевременного расторжения договора аренды могут быть:
- Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование, а арендатором физическое лицо.
- Инициатива одной из сторон. В этом случае, скорее всего, также придется обращаться в судебные органы, так как мирным путем подобные вопросы решаются редко.
Как правило, в ходе разбирательства и для принятия решения суд будет опираться на Гражданский кодекс, но для конкретизации часто требуется обратиться к нормативным актам в области земельного законодательства.
Обращаться в судебные органы не придется, если стороны заключат дополнительное соглашение о расторжении к договору аренды. Поэтому, прежде чем написать исковое заявление, сторона-инициатор прекращения арендных отношений должна уточнить мнение второй стороны по договору. В противном случае суд не сможет принять иск.
В тексте договора аренды земли могут быть предусмотрительно прописаны условия для его расторжения. Если этот раздел включен в договор, то при преждевременном расторжении стоит опираться, в первую очередь, на него.
Аренда земли сельскохозяйственного назначения очень популярна, так как это наименее затратный, а иногда и единственный способ владения участком для физических лиц и организаций. Законодательно не ограничен объем земли, который можно использовать на правах аренды. При этом не имеет значения, какой юридический статус имеет арендатор.
Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения чаще всего происходит по двум причинам:
- Нецелевое использование земли арендатором
- Продажа участка, так как при заключении договора аренды земля не выходит из общего оборота, и собственник вправе ее продать.
В случае продажи земельного участка, находящегося в аренде, у арендатора есть право преимущественной покупки. Оно означает, что в первую очередь собственник обязан уведомить о намерении продать участок арендатора. Только в случае отказа арендатора приобретать участок земли в собственность, он может выставляться в свободную продажу.
Как правило, возможность дальнейшего выкупа участка предусматривается в договоре аренды. Однако если такого пункта в договоре нет, преимущественное право покупки у арендатора не отчуждается.
Одна из сторон договора аренды земли имеет право его расторгнуть только в соответствии с гражданским законодательством. Основания, по которым допускается досрочное расторжение, закреплены ст. 619, 620 ГК РФ.
Согласно законодательству, арендодатель имеет право прекратить действие договора аренды если:
- арендатор более двух раз подряд не вносит плату за использование участка;
- арендатор использует земельный участок не по назначению (например, если земля предназначена для сельскохозяйственных нужд, а съемщик вывозит на нее мусор);
- в период пользования земельным участком арендатором состояние земли ухудшилось;
- участок предназначается для ИЖС или ведения сельского хозяйства, а арендатор не использует его в течение трех лет.
Возможность расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке есть и у арендатора. Законодательно предусмотрены следующие основания:
- состояние и характеристики земельного участка по факту и по договору значительно различаются (к примеру, если участок для ведения сельского хозяйства в действительности для этого не предназначен);
- арендодатель намерено скрыл от арендатора недостатки земельного участка, которые препятствуют его использованию по назначению;
- арендодатель всячески препятствует использованию земельного участка и вмешивается в дела арендатора.
Есть еще одно основание для расторжения договора аренды земельного участка. Его могут изъять для муниципальных или государственных нужд. Это регламентировано ст. 55 ЗК РФ и ст. 51 ЗК РФ.
Процедура расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке происходит по определенному алгоритму. Рассмотрим его по пунктам.
Инициатор расторжения договора аренды обязан уведомить вторую сторону в срок, предусмотренный договором. Уведомление составляется в письменной форме с указанием причины расторжения в соответствии с пунктами договора.
Уведомление лучше направить заказным письмом с описью вложений и необходимостью подтверждения факта получения адресатом. Ожидать ответа от второй стороны договора нужно в течение месяца. Возможны следующие варианты развития событий:
- Вторая сторона согласна с нарушениями условий договора и обязуется исправить ситуацию в разумные сроки. Этот ответ целесообразно сохранить. Если действия по исправлению сложившейся ситуации не будут предприняты, отправитель первичного уведомления вправе обратиться в суд и предъявить обещание второй стороны в качестве доказательства.
- Вторая сторона опровергла факты нарушения условий договора и выдвинула встречные претензии. В этой ситуации следует пересмотреть свое отношение к делу или доказать обоснованность своих претензий.
- Вторая сторона согласна расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение о расторжении по обоюдному согласию.
- Вторая сторона проигнорировала уведомление. Это является прямым основанием обращения в суд для урегулирования вопроса.
Если стороны не могут договориться мирным путем без привлечения третьих лиц, необходимо подготовить исковое заявление в арбитражный суд. Таким образом, в дальнейшем возможно два варианта: расторжение договора через суд или по обоюдному соглашению.
Исковое заявление подается только после использования возможности досудебного урегулирования вопроса. Истец должен доказать, что предпринял необходимые действия, чтобы прийти к соглашению сторон. В суд необходимо предоставить подтверждение отправки уведомления второй стороне договора, а также обоснование требования расторгнуть арендные отношения.
Исковое заявление пишется на стандартном листе формата А4 и подается в суд по месту расположения земельного участка. Вы может воспользоваться консультацией юриста для грамотного составления искового заявления.
В общем порядке в правом верхнем углу прописываются данные истца, ответчика и органа, в который направляется заявление (данные мирового судьи). В самом иске излагаются основания по пунктам и требование расторгнуть договор аренды. К исковому заявлению следует приложить документы, подтверждающие основания, изложенные в требовании.
Судебное решение вступает в силу по истечению 10 дней. В этот срок можно подать заявление о пересмотре дела, если постановление суда по каким-то причинам не устраивает одну из сторон.
Если стороны договорились о расторжении без привлечения судебных органов, необходимо составить соответствующее соглашение. Оно составляется по следующему алгоритму:
- Указываются данные сторон и предмета договора.
- Прописываются основания расторжения в соответствии с положениями договора аренды.
- Уточняется факт компенсации ущерба (если таковой имелся).
- Соглашение закрепляется подписями сторон.
После вынесения судебного решения или достижения обоюдного соглашения о прекращении сделки, в случае, если договор признается расторгнутым, арендатор обязан вернуть собственнику земельный участок в том же состоянии, в котором тот был передан во временное пользование. Если собственника устраивает состояние участка, и он не имеет претензий, составляется акт приема-передачи.
Если в процессе пользования арендатор существенно улучшил состояние участка (к примеру, высадил садовые деревья), собственник, при согласии с повышением ценности земли, должен компенсировать затраты на облагораживание участка.
Государственная пошлина за расторжение договора аренды земельного участка не выплачивается. Это регламентировано письмом Минфина РФ от 21.07.2010 года. Пошлину потребуется заплатить за обращение в суд. Для физических лиц ее размер составит 200 рублей, для организаций – 4000 рублей.
По общим основаниям прекращения обязательств (указаны в статьях 407- 419 Гражданского кодекса РФ), договор аренды земли в соответствии с нормами гражданского законодательства может быть прекращен в ряде случаев:
- Истечения срока действия, на который заключался договор аренды;
- Досрочного прекращения договора аренды земельного участка по соглашению сторон, в одностороннем или в судебном порядке.
Отдельно следует отметить, что согласно положениям статьи 617 Гражданского Кодекса РФ, переход права на переданное в аренду имущество к другому лицу не может являться основанием для расторжения договора аренды.
Также, предусмотрено, что в случае, если лицо, находящееся в правовых отношениях аренды недвижимого имущества (субъект договора аренды земельного участка), погибает/умирает, то закрепленные за ним права и обязанности по договору аренды участка переводятся на его наследников по закону или завещанию, за исключением случаев, когда законодательством или непосредственно самим договором аренды предусмотрен иной переход арендных прав и обязанностей после смерти арендатора.
Положениями ст. 620 Гражданского Кодекса РФ предусматривается случаи досрочного расторжения договора аренды:
- «Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества»;
- «Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора»;
- «Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования» и т.д.
Кроме того, закрепленные в статье 611 Гражданского Кодекса Российской Федерации положения обеспечивают арендатора правом расторгнуть заключенный договор и требовать полного возмещения убытков, если хозяин земельного участка не предоставил вместе с землей необходимых документов, инструментов и прочих принадлежностей, без которых арендатор не может в полном объеме эксплуатировать по назначению взятую в аренду землю, и/или в большей степени, рискует потерять то, на что был в праве рассчитывать, исходя из условий заключенной сделки.
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Однако, неисполнение арендодателем при заключении договора аренды земельного участка обязанности по предупреждению арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). дает арендатору также право требовать расторжения договора и возмещения убытков либо соразмерного уменьшения арендной платы (ст. 613 Гражданского Кодекса РФ).
Договор аренды земельного участка может быть прекращен в судебном и во внесудебном порядке.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что в праве была надеяться при заключении договора.
Статья 620 Гражданского кодекса РФ определяет основания для прекращения сделки по инициативе арендатора:
- арендодатель не предоставляет участок в пользование;
- арендатору чинятся препятствия в использовании участка, при которых он не может реализовать свои права;
- надел имеет недостатки, не оговоренные при заключении договора, которые невозможно было обнаружить при передаче;
- надел оказался в состоянии, при котором он не может быть использован по назначению, при наступлении обстоятельств, за которые арендатор не несёт никакой ответственности.
Аренда расторгается в строго установленном порядке. Так, расторжение производится в одностороннем порядке, порядок следующий:
- сторона, по воле которой отношения прекращаются, выбирает и обосновывает причину, по которой расторжение допускается;
- второй стороне высылается уведомление о расторжении сделки и даётся срок на ответ в 30 дней, если иной период не установлен текстом договора;
- по истечении оговоренного периода времени заключается соглашение о расторжении. Если вторая сторона не реагирует на уведомление, то придётся обращаться в суд.
Дело рассматривает либо суд общей юрисдикции, если сторонами являются физические лица, либо арбитражный суд, если участок использовался в коммерческой деятельности, по месту регистрации ответчика или по месту расположения участка.
Помните, что от правильности составления искового заявления может зависеть исход дела. Если вам нужна помощь в подготовке документов, то напишите об этом через форму ниже >>.
Законом не установлено особого бланка уведомления о расторжении договора. Такой документ составляется в простой письменной форме и обязательно должен содержать:
- полные реквизиты стороны, которая составляет документ. Так, физические лица указывают фамилию, имя и отчество, а также адрес, организации – ИНН, ОГРН и место расположения;
- реквизиты второй стороны. Указываются те же реквизиты, что и касательно заявителя;
- данные о заключенной ранее сделке и об участке, в отношении которого он заключался, например, его дата и номер;
- указание на основание, по которому сделку предлагается прекратить, например, из-за фактического неиспользования участка, его порчи и так далее;
- список нарушений, которые были допущены второй стороной, если они имелись. Указывается, когда нарушений множество, например, помимо основного нарушения, вторая сторона не выполняла своих обязательств, что при иных условиях не стали бы причиной для расторжения, но в комплексе существенно нарушают интересы заявителя;
- ссылка на соответствующие правовые акты;
- список приложений.
Скачать уведомление о расторжении договора аренды (образец)
Документ предъявляется лично под роспись или направляется заказным письмом с описью вложения.
Особенности заключаются в наличии дополнительных оснований и условий прекращения (расторжения) договора. Например, договор аренды публичного земельного участка, заключенный на срок более пяти лет, можно расторгнуть только через суд при условии его существенного нарушения арендатором.
В части порядка прекращения особенности касаются в основном сроков уведомления арендатора о прекращении договора. Например, арендодатель при отказе в одностороннем порядке от бессрочного договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности и предоставленного для развития жилищного строительства, должен предупредить арендатора за один месяц.
Расторжение договора может являться следствием истечения его срока или выявленного одной из сторон желания о прекращении сделки. На преждевременное расторжение договора должны быть причины. О том, что собой представляет процесс прерывания сделки, и как его инициировать, расскажет эта статья.
Правила расторжения всех видов договоров прописаны в Гражданском кодексе (ГК). Однако более подробные рекомендации, а также дополнительные условия, при которых возможно расторжение договора аренды земельного участка, находятся в Земельном кодексе (ЗК). Здесь им посвящена 46 статья. В ней поданы причины, по которым одна из сторон может настоять на прекращении аренды.
- Решение о досрочном разрыве договора, в котором владельцем надела является муниципалитет, а арендатором – частное лицо, принимает суд.
- Когда инициатором расторжения выступает одна из сторон, дело разрешается в арбитражном суде. Как правило, в ходе подобных процессов избежать споров удается крайне редко.
Если же стороны заключают соглашение о расторжении ранее заключенного ими договора, в суд обращаться не приходится. Перед тем, как подавать иск, сторона, решившая расторгнуть договор, должна узнать мнение противоположной стороны на этот счет. Лишь в случае отказа дело будет рассмотрено в суде.
Следует также учитывать, что в тексте договора могут быть прописаны дополнительные требования к его расторжению. В таком случае, опираться нужно будет, в первую очередь, на них.
Далее мы расскажем о том, как расторгнуть договор аренды земельного участка.
Следующее видео расскажет вам о тонкостях и нюансах
Окончание срока действия – одна из причин, когда требуется расторжение договора аренды земельного участка. Но это происходит и в том случае, когда одна из сторон выражает явное желание расторгнуть отношения. Если происходит преждевременное прерывание сделки, нужно указать на серьёзные причины. Расскажем о том, как происходит процесс, как его начать, согласно действующему законодательству.
Положения ГК допускают возможность прекращения арендных отношений по решению нанимателя. Причин этому несколько:
- несоответствие реальному состоянию земли, указанному в соглашении;
- скрытие владельцем недостатков территории;
- нарушение сроков передачи земли;
- препятствие эксплуатации участка.
В договоре могут быть предусмотрены иные причины.
Быстрый способ расторгнуть договор найма — односторонний отказ. Но законодательная власть допускает это в исключительных ситуациях. Если обоюдного согласия достичь не удалось, необходимо обратиться в суд.
Основания для разрыва контракта судом:
- нарушение условий соглашения контрагентом;
- существенное изменение обстоятельств;
- прочие основания, предусмотренные договором.
При досрочном прекращении аренды судьей по требованию одного из участников определяются последствия расторжения сделки с учетом честного раздела затрат, понесенных при исполнении соглашения.
Когда судебное решение будет вынесено, наниматель обязуется вернуть землю в изначальном состоянии — в том, в каком брал в аренду. Если арендодателя все устраивает, претензии отсутствуют, оформляется акт приема – передачи.
Если при использовании арендатором качество земли было улучшено, владелец обязан компенсировать расходы на облагораживание территории. Госпошлина за расторжение договора не уплачивается.
Особенности расторжения договора аренды недвижимости
Согласно требованиям, установленным не столько земельным законодательством, сколько действующим Гражданским кодексом РФ, договор аренды должен быть заключен на срок оговоренный сторонами. Образец такого договора можно найти у любого юриста или в территориальном органе исполнительной власти, уполномоченном проводить регистрации соглашений с недвижимостью.
По результатам подобного соглашения арендатор и арендодатель обязательно должны вписать в текст заключаемого договора точный срок его действия.
В отдельных случаях, когда точный срок действия договора аренды не был установлен, он считается заключенным на неопределенный срок.
При заключении договора на неопределенный срок, точный срок действия аренды не устанавливается. Соответственно, любая сторона такой сделки имеет право в любой момент расторгнуть данные отношения.
Как арендатор, так и арендодатель должен уведомить вторую сторону о принятом решении отказаться от дальнейшего действия договора аренды за один месяц. Если речь идет об аренде объекта недвижимости, такого как постройка, здание, помещение или сооружение, предупреждение должно быть вынесено за три месяца до предполагаемой даты окончания отношений.
Федеральными законодательными актами, а также самим договором аренды, может быть предусмотрен иной срок вынесения предупреждения об окончании действия договора, заключенного на неопределенный период времени.
В отдельных случаях, урегулированных законодательством, устанавливается предельный срок действия договора аренды. Речь идет об отдельных объектах недвижимого имущества, к которым, в частности, относятся и земельные участки, а также всевозможные помещения и сооружения.
В подобных случаях, когда в договоре точно не определен срок его действия, а также если ни одна сторона не высказала своего желания прекратить данные отношения, аренда подлежит расторжению в связи с истечением предельного допустимого срока действия, установленного на законодательном уровне.
Как только срок действия аренды будет признан предельным, договор, заключенный должным образом, подлежит обязательному расторжению. Отдельная норма гражданского законодательства относится к договору аренды, заключенному на срок, превышающий максимально допустимую отметку, установленную на законодательном уровне.
В подобной ситуации срок действия договора автоматически приравнивается к предельному значению. По достижению данного срока договор аренды должен быть расторгнут, вне зависимости от даты окончания, предусмотренной в самом документе.
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Похожие записи:
-
