Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если жильцы не платят за квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Как действовать нельзя
Бывает, что наймодатели сами нарушают закон. А именно:
✘
Меняют замки
По договору наниматель имеет право жить в квартире. Пока срок договора не вышел, выселить его без суда не получится. Если владелец квартиры в отсутствие жильца меняет замки, он нарушает закон.
✘
Вскрывают двери без полицейских и свидетелей и выбрасывают вещи
Когда владелец в отсутствие жильцов вскрывает дверь и заходит в квартиру, его вполне могут обвинить в краже. Если квартирант подаст заявление в полицию, собственнику квартиры придется доказывать, что он ничего не взял.
Не получится обезопасить себя от обвинений, даже если выставить вещи за дверь. Поэтому замки вскрывают сотрудники МЧС в присутствии участкового и свидетелей.
✘
Угрожают расправой и переходят к насилию
Угрозы жизни и побои — уголовные преступления. За них приговаривают к обязательным работам или тюремному сроку.
Как избежать неуплаты
Естественно уделять максимально возможное внимание личностным особенностям друзей, которые решили пожить в вашей квартире. Не стесняться предложить им заключить официальный договор по найму жилья с четко оговоренными условиями, которые будут защищать и интересы собственника, и интересы нанимателя. В случаях, когда понятно, что Вас используют необходимо незамедлительно предлагать освободить квартиру.
Предположим, что знакомые неограниченно пользуются коммунальными услугами, портят имущество, если получаете жалобы от соседей на шум и в конечном итоге предлагают написать расписку о получении каких-либо средств за неудобства, Вы должны четко понимать, что следующим шагом будет шантаж.
Можно ли как-то себя уберечь от этого?
Исключить риск того, что попадутся бесстыжие квартиранты, увы, нельзя. Но, можно минимизировать вероятность появления таких проблем, если:
- составить договор найма;
- если договор составляется больше, чем на год, то дополнительно нужно зарегистрировать право обременения. Так с квартирой невозможно будет провернуть какую-то юридическую операцию постороннему лицу;
- платите честно налоги со сдачи квартиры в найм. Так, если дело дойдет до суда, правда и закон будет на вашей стороне полностью;
- берите залог в размере ежемесячной арендной платы. Не факт, что это покроет все убытки, но хотя бы их уменьшит в случае чего.
Если договор между сторонами не был заключен
При отсутствии официального договора или хотя бы расписки, взаимоотношения жильцов и собственника могут быть самыми непредсказуемыми. Последний может для их выселения подать иск в суд о том, что они незаконно заняли его помещение. В дело может быть вовлечен и участковый полицейский.
Чувствуя безнаказанность, наниматель может наносить существенный вред помещению. Он думает, что отсутствие договора остановит хозяина от обращения в правоохранительные органы и суд. Все описанные и другие ситуации можно разрешить или полюбовно или с помощью обращения с заявлением в правоохранительные органы или сразу в суд. В этом случае очень важно правильно составить обращение, описав ситуацию как можно объективнее.
Проблемы и сложности, которые могут возникнуть при сдаче квартиры в аренду
Помимо этого, необходимо выделить и такой, достаточно значимый момент, что арендаторы должны заранее за 1 месяц предупредить об освобождении жилого помещения. В силу действующего законодательства по статье под номером 674 ГК РФ, специальный договор найма помещения для проживания должен быть составлен в письменной форме, когда срок действия составленного договора составляет более 12 месяцев, тогда его необходимо будет зарегистрировать в обязательном порядке в Росреестр. Поэтому, любые устные договоренности по вопросу аренды квартиры или же любого другого жилого помещения в данном случае будут недопустимы.
В возможных случаях, когда жильцы не желают на добровольной основе покидать вашу квартиру или же иное помещение где они находятся и с бывшими жильцами вы не составили договора в письменной форме, а они не желают покидать вашу квартиру или же другое помещение, тогда волноваться должен сам арендатор, а не хозяин жилого помещения. Потому как никаких законных прав находиться в такой квартире у них нет. Все это строго регламентируется действующим законодательством по статье под номером 1 пункт 2 ЖК РФ.
Требуем официальный письменный отказ. От администрации учреждения, в котором лежит тело. И от представителей частной конторы. Если таковая ведёт с вами диалог.
В письменном отказе должны быть прописаны конкретные основания. Номера приказов и т.п. Желательно, постановления местных органов самоуправления.
Обязательно все это проверьте. Если ничего нет, то сразу пишем заявление в полицию и обращаемся в прокуратуру. Там уже разберутся что делать.
Если в письменном отказе будут ссылки. На какие-то приказы и т.п. То требуем выписки из приказов, и других документов, подтверждающих обоснованность требований.
Снимайте копии со всех полученных бумаг. И передавайте их нотариально заверенные копии. А не подлинники.
Выселение квартирантов через суд
Судебный процесс потребует тщательной подготовки, нередко обращения к специалисту, времени и материальных средств. Решение суда невозможно предусмотреть с абсолютной точностью, всегда могут возникнуть варианты. Суд обязательно выслушает обе противные стороны, свидетелей и примет к сведению документальные доказательства позиций враждующих сторон.
Исковое заявление пишется в свободной форме, но должно содержать обязательные сведения:
- личные данные истца;
- документ на квартиру;
- договор на аренду;
- перечень выявленных нарушений;
- требования по разрешению спорной ситуации;
- приложения и дополнительные сведения.
В принятии иска могут отказать, если присутствуют процессуальные нарушения или повод недостаточно обоснован. При подготовке иска рекомендуется обязательно получить консультацию юриста. Следует помнить, что судом будет поднят вопрос о том, предоставляет ли владелец квартиры декларацию о доходах в УФНС. Количество временно зарегистрированных лиц с этого года ограничено в зависимости от полезной площади. Владельцу могут грозить значительные административные взыскания, о чем прекрасно осведомлена сторона ответчика.
В связи со всеми сложностями суда, следует постараться достигнуть компромисса и пойти на взаимные уступки. Государственный сбор за подачу заявления незначителен и составляет 200 рублей.
Что делать, если арендатор не платит аренду
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.
Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.
Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.
Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.
Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.
Как взыскать долг с нанимателя
Доказательство для взыскания долга у вас уже есть. Это договор, подтверждающий намерение другого человека жить в вашей квартире за деньги, и выписка со счета с поступлениями — она подтверждает исполнение договора.
Проверьте, все ли в порядке с договором: совпадают ли реальные и указанные в договоре паспортные данные нанимателя, адрес квартиры, даты начала и окончания срока найма. Договор должен быть подписан нанимателем. Если это все есть, то договор работает и препятствий для обращения в суд нет.
Вы можете обратиться в суд за судебным приказом на взыскание суммы долга за проживание, за ЖКУ и процентов за пользование деньгами до даты подачи заявления.
При обращении за судебным приказом соблюдать досудебный претензионный порядок не нужно. Подробнее про судебные приказы мы уже писали.
Спорами до 50 тысяч рублей занимаются мировые судьи.
Заявление на выдачу судебного приказа подают по месту жительства нанимателя: это нужно, чтобы его можно было без проблем извещать. Это может быть адрес регистрации нанимателя или почтовый адрес, указанный в договоре.
Посмотрите в заключительных положениях вашего договора или в разделе о разрешении споров, нет ли там условия о рассмотрении споров в каком-то конкретном суде. Если оно есть, за деньгами придется обращаться туда.
Подробнее про выбор суда для защиты мы тоже писали в отдельной статье.
Арендатор не платит за квартиру. Как его выселить?
У моей семьи есть несколько квартир, которые мы сдаем. Я координирую все процессы: даю объявления, готовлю договоры, слежу за оплатой. Появилась проблема: заключил с одним арендатором договор на 11 месяцев, но он постоянно задерживает оплату — и за квартиру, и за ЖКУ. Мы пытались войти в его положение, но это происходит постоянно.
Расскажите, пожалуйста, как выселить арендатора по инициативе наймодателя? По закону это надо делать строго через суд, но это долго и связываться не хочется.
Статья 687 ГК РФ устанавливает порядок расторжения договора найма. Одно из оснований звучит так: «Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа».
Я не совсем понимаю, что значит фраза «невнесение платы более двух раз». Допустим, наниматель должен мне 20 тысяч рублей, а платит 5 тысяч. Формально это не невнесение платы, а недовнесение, так? Получается, мой единственный выход — брать то, что дают, а недоплату требовать через суд?
Добавлять в договор пункт о выселении при неоплате за определенное количество месяцев тоже глупо: любой, кто читал статью 687, понимает, что это условие незаконно.
Выселение силой чревато уголовным преследованием — обвинением в проникновении в жилище или краже имущества.
Не знаю, что делать. Помогите.
Выселить людей на улицу можно только по решению суда или с их согласия. Применять силу для выселения нельзя: придется отвечать за наставленные в процессе синяки и испорченные при выбрасывании вещи, а это уголовно и материально наказуемо. Тех, кто не хочет выезжать из квартиры, насильно могут выселить только судебные приставы-исполнители по исполнительному листу, выданному судом. Иначе никак.
Основание для такого выселения — расторжение договора найма жилого помещения в связи с неоплатой. Гражданский кодекс разрешает не принимать плату частями, а неоплата больше двух месяцев по краткосрочному договору — это уже основание для его расторжения с последующим выселением. В договоре вы можете сразу прописать условие о его расторжении, если наниматель не платит.
В статье 687 ГК РФ речь идет не просто о невнесении платы, а о ее невнесении в срок. Если наниматель трижды заплатил пятнадцатого числа вместо десятого, это основание для расторжения договора.
Мы уже писали, как взыскать долг с нанимателя: это можно сделать только через суд, ограничивать должнику доступ в квартиру нельзя. Так что не пускать нанимателя в квартиру за вещами я вам не советую: это его имущество, к тому же по закону он имеет право пользоваться квартирой до момента расторжения договора.
Коротко: как без суда выселить арендатора из квартиры
Если вы планируете заключать договор о найме сроком до года, то можете включить туда условие о расторжении по вашей инициативе и без суда. Для этого:
- Сформулируйте условия расторжения максимально полно и однозначно. Укажите конкретный срок, если речь идёт о просрочке платежей, и конкретную сумму — если о порче имущества. Приведите существенные причины: просрочку в один день суд вряд ли посчитает серьёзной.
- Чётко пропишите порядок исполнения условий расторжения. Уточните, как вы уведомите нанимателя о прекращении договора, в какой срок он должен освободить помещение и как передаст его вам обратно.
Квартирант не платит за квартиру и скрывается
До 2021 года было много приличных семейных квартирантов, кто годами снимал квартиры. Сейчас таких очень мало, большинство смогли купить квартиры по ипотеке. Большинство сегодняшних квартирантов — студенты или молодые семьи, их финансовое состояние очень нестабильно.
Это гражданское дело, и решается только в гражданском суде.
На практике это происходит сплошь и рядом. Почти каждый арендодатель хотя бы раз сталкивался с такими клиентами. Решается проблема только путем своевременного выселения таких жильцов. Арендатор ведь обычно по договору должен платить за будущий срок — месяц, квартал (а не по окончании срока проживания). Не смог оплатить в нужный день — согласитесь подождать 1-2 дня, а потом выселяйте. Как выселять — другой разговор, но не позволяйте садиться к себе на шею и давить на вашу жалость. Вы — не благотворительный фонд и не Красный крест.
А что квартира в плохом состоянии — это даже судом не решить. Никакими ГОСТами и СНИПами не прописано, что значит хорошее или плохое состояние квартиры, и это только ваше субьективное мнение. Сдавая квартиру, надо сразу быть готовым к худшему. Ни один квартирант не будет следить за квартирой так как вы. Конечно можно очень подробно описать все детали в договоре, запретить держать в квартире животных, но это вряд ли поможет.
Как вернуть деньги за аренду квартиры?
Как быть в ситуации, когда договор найма заключен, внесена оплата проживания, но проживать в данной квартире нет возможности? Дальнейшие действия и возможность возврата данных денежных средств зависят от того- почему вы не можете проживать в данной квартире.
Если основанием являются невозможные условия проживания- о которых вы не были предупреждены- например не предоставляются коммунальные услуги, температуры не соответствующие СанПинам и пр. , то необходимо составить уведомление о расторжении договора с указанием причин- аварийное состояние или состояние помещения непригодное для проживания, и сообщить требование о возврате уплаченных денежных средств.
Для себя подкрепите данные доводы фотографиями, свидетельскими показаниями, можно вызвать бригаду ЖЭК для составления акта. В таком случае, даже если арендодатель откажется возвращать денежные средства добровольно- можно будет потребовать их в судебном порядке.
В случае если ваши планы изменились или вы нашли другой вариант, но договор подписан, деньги уплачены, заселение произошло, то возврат денежных средств за весь период – добрая воля арендодателя. В противном случае, при надлежащем уведомлении о расторжении договора за срок, указанный в договоре, — дни до даты расторжения договора, указанного в уведомлении, подлежат оплате.
«Тихая программистка» устраивала ночные пьянки, не оплачивала «коммуналку», задерживала оплату. Пришлось идти в суд
Несмотря на определенный опыт в сдаче жилья, мы все же ошиблись снова. Правда, быстро распознали опасную ситуацию и приняли все меры, чтобы компенсировать ущерб и не доводить до капитального ремонта. А началось все с визита скромной с виду девушки. Она объяснила, что работает фрилансером-программистом, решила начать самостоятельную жизнь. Внешне выглядела скромной и порядочной, никаких подозрений не возникло.
Квартиросъемщица попросила лишь приобрести диван. Условились, что оплатим половину стоимости, но впоследствии он останется в квартире: все-таки она будет его использовать, а нам он постольку-поскольку. Девушка также просила стиральную машину, и я даже полез ее выбирать, но арендатор попросила взять паузу.
Опять-таки первые несколько месяцев все шло по обычному сценарию. Правда, в день оплаты приходилось звонить нам. Пару раз девушка просила отсрочку. Что ж, бывает, хотя это стало первым звоночком.
Где-то через полгода после очередной просьбы «заплатить завтра» решил проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Теперь это можно сделать легко и быстро с помощью ЕРИП. И вот тут ждал неприятный сюрприз: жировка не погашена, городской телефон отключен… Срочно приехали, заранее предупредив квартирантку.
Больше всего я опасался увидеть разруху, но в целом все выглядело достаточно неплохо. Девушка была растеряна, возле ног вился кот (кот? нас не предупреждали!), но пообещала быстро разобраться с проблемами. Несколько успокоившись, договорились о дедлайне.
Наученный горьким опытом, я контролировал ситуацию, постоянно держал связь с квартиранткой, уже понимая, каким будет финал. Вероятно, именно моя настойчивость не позволила проблеме приобрести хронический характер. Вскоре квартирантка сдалась: «Я съезжаю, мне нечем платить».
Позвольте, а когда же окончательный расчет? У вас долг перед нами, ЖЭСом — и все это отражено в договоре. «Рассчитаемся в день отъезда», — заверила нас девушка.
Конечно, никаких денег мы не увидели. Зато обивка дивана, которая была заботливо укрыта каким-то старым пледом, оказалось, прожжена в нескольких местах, окно на кухне треснуло («Наверное, я перестаралась, когда кашеварила»), заметили еще пару «косяков».