Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Электронная регистрация сделки при покупке жилья в новостройке: инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Инвестор – это дольщик, чьи вклады, представленные в денежном выражении по условиям договора, покрывают стоимость объекта недвижимости. Риски для него могут быть существенными в случае, когда застройщик просит плату за объект сразу после подписания договора. При этом ставит во главу мотивации удобство массового оформления соглашений, заключенных с остальным дольщиками.
Причины отказа в регистрации и что делать
Процедура предполагает четкое исполнение всех оформительских этапов, правильности документации. Если чего-то будет не хватать, или будут найдены ошибки, то может последовать отказ в регистрации. Когда делается отказ, то заявителя об этом письменно ставят в известность регистрирующие органы. В ответе обязательно должны быть изложены аргументы, по какой причине возник отказ.
Возможные случаи, когда отказывают в постановке на регистрационный учет объект недвижимости о ДДУ:
- Когда возникают права кредиторского требования при банкротстве застройщика, ликвидации строительного предприятия.
- Пакет бумаг предоставлен не в полном объёме.
- Найдены ошибки в заявлении.
- В каком-то документе, что прилагался к заявлению, найдена подделка.
- Нелегальность оформления каких-либо документов, состоящих в обязательном пакете для регистрации.
- Подача пакет осуществлялась человеком, который на это не имеет право.
- Уже по объекту недвижимости один договор был зарегистрирован в Реестре. Дважды одновременно никто не делает учетных записей в базе данных по одному и тому же объекту недвижимого имущества.
По правилам заявления подают только следующие лица:
- дольщики;
- застройщики;
- представитель инвестора, действующий строго по доверенности, выписанной через нотариуса.
В случае просроченных сроков действия бумаги-основания, её следует продлевать. Если документ быть утерян, делается дубликат, куда вписывается собственник, получивший квартиру. Все полученные регистратором бумаги тщательно проверяются. Возможность получить оригинал или копию выписки из ЕГРН открывается только после того, как электронная регистрация ДДУ (договора долевого участия) будет проведена полностью и по всем правилам.
Процесс передачи объектов долевого строительства
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
Договор не зарегистрирован — что дальше?
Если после обращения к регистратору вы не смогли получить выписку ЕГРН по своему договору, а онлайн-запрос не показал ваш ДДУ в списке зарегистрированных, то первое, что нужно сделать — отложить оплату за квартиру. Далее обратитесь в строительную компанию, чтобы проверить, по какой причине отсутствует регистрация. Если застройщик не может дать четкого ответа, то советуем вам подумать о поиске новой квартиры у более надежного застройщика.
Может случиться так, что ваш договор элементарно потерялся по дороге от застройщика до Росреестра. Это не редкость, ведь строительные компании обычно относят сразу несколько договоров на регистрацию. Если ваш ДДУ на самом деле потерялся, то дубликат договора вам без проблем выдадут в Росреестре или МФЦ.
Изменения в ФЗ–214 в 2023 году
Раньше покупка квартиры в строящемся многоэтажном доме была рискованной сделкой. Дело в том, что многие нечестные на руку застройщики привлекали для строительства дома средства новых дольщиков.
В итоге оказывалось, что деньги потенциальных покупателей, которые заключили договор позже остальных дольщиков, уже были потрачены, но строительство дома так и не сдвигалось с места.
Чтобы обезопасить граждан от мошеннических схем застройщиков, правительство РФ решило внести изменения в закон. Так, уже с 2018 года и по сегодняшний день застройщиков начали контролировать банки, но только те, у которых имеется разрешение на выделение средств для долевого строительства.
Специальные сотрудники банков контролируют, куда застройщики тратят деньги. И если раньше человек мог заключить договор напрямую с застройщиком, то сегодня многие предпочитают воспользоваться счетом эскроу.
Это счет, на который человек кладет деньги в банк, а застройщик получает их, но только после того, когда он введет недвижимость в эксплуатацию.
Получается, что сегодня договор заключается в трехстороннем порядке – между застройщиком, банком и потенциальным покупателем квартиры.
-
Более низкая стоимость жилья. Купить квартиру в строящемся доме дешевле, чем в готовом. На этапе котлована цена может быть ниже на 20-30%.
-
Безопасность сделки (описано выше).
-
Гарантия неустойки за задержку сдачи объекта. Если дом будет сдан не вовремя, договор ДДУ дает право на компенсацию за неисполнение обязательств.
-
Гарантийный срок на квартиру составляет до 5 лет.
Что обязательно должно быть прописано в договоре ДДУ
ФИО и паспортные данные покупателя.
Основные характеристики многоквартирного дома (проектная декларация размещенная на сайте наш.дом.рф):
- Кадастровый номер земельного участка под застройку;
- Адрес объекта;
- Этажность;
- Срок сдачи дома в эксплуатацию;
- Материал наружных стен и перекрытий;
- Класс энергоэффективности и сейсмостойкости;
Информация о квартире, которая будет передана в собственность:
- Номер квартиры;
- Количество комнат и площадь квартиры;
- Высота потолков (не обязательно);
- Наличие балкона или лоджии (не обязательно);
- Тип отделки и ее особенности (материалы);
- План квартиры;
- Срок гарантии на жилье.
Срок передачи квартиры дольщику.
Стоимость квартиры, срок и порядок ее выплаты.
Эскроу-счет, название и реквизиты банка, куда нужно направить средства.
Различаются несколько видов договоров долевого участия. Как правило, каждый из видов «тянет» за собой заключение последующих договоров. Каждый из промежуточных договоров, по своей сути, это хорошо проработанная хитрость застройщиков.
Дело в том, что строительство объектов жилой недвижимости – это многоэтапная процедура и застройщик стремится свести к минимуму собственные траты по каждому из этапов. Более того, застройщик стремится к получению выгоды даже в случае, если объект вообще не будет построен, хотя в этих случаях уже можно говорить о мошенничестве.
В соответствии с этапами деятельности застройщика появились и распространились следующие виды договоров ДДУ:
- договор о намерении (предварительный ДДУ или ПДДУ);
- технический ПДДУ;
- собственно ДДУ.
Порядок заключения договора с застройщиком
После детальной проверки информации о возведении многоквартирного дома и непосредственно о застройщике, гражданам предлагается заключить договор на долевое участие в строительстве. Условия данного соглашения предлагаются истцу для ознакомления в виде типового проекта, который входит в обязательный перечень документации застройщика по ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ.
Даже после оформления договора в виде письменного документа и его совместного подписания, соглашение сторон не вступает в силу автоматически. Закон № 214-ФЗ предусматривает обязательную регистрацию такой сделки в органах Росреестра. Именно с момента регистрации договор между гражданами и строительной компанией приобретает юридическое значение и признается заключенным.
Порядок действий сторон на каждом этапе оформления договорных отношений можно представить в виде пошаговой инструкции:
- согласование условий договора, в том числе положений о цене, качестве и срокам сдачи объекта;
- подписание документа с обеих сторон;
- совместное обращение в органы Росреестра или Многофункциональный центр с заявление о регистрации договора;
- получение результата регистрационных действий – оригинала договора с отметкой регистрирующего органа.
Что делать, если договор не зарегистрирован
Если стороны столкнулись с тем, что договор не прошел обязательную процедуру регистрации, саамы простым вариантом станет обращение в органы Росреестра и совершения необходимых действий. Проблемы могут возникнуть только в случае, если ранее должностными лицами Росреестра уже был вынесен отказ в проведении процедуры.
Чтобы при повторном обращении избежать риска отказа, дольщику и застройщику необходимо устранить причины, по которым были возвращены документы:
- надлежащим образом подтвердить полномочия представителей, подписавших договор;
- изменить условия соглашения, чтобы они не противоречили закону.
Какие гарантии дает ДДУ?
1. Защита от двойных продаж.
После подписания ДДУ регистрируется в Росреестре. Это значит, что государство зафиксировало ваше право после оплаты получить конкретную квартиру. Следовательно, ее не смогут продать еще раз другому покупателю.
2. Право на получение неустойки за просрочку передачи квартиры.
Если застройщик не передал вам квартиру в срок, указанный в ДДУ, вы можете потребовать неустойку за каждый день ожидания.
3. Право расторгнуть договор.
Если застройщик не выполняет своих обязательств или выполняет их плохо, вы можете расторгнуть договор без каких-либо штрафов, получить назад свои деньги, а также неустойку и компенсацию.
4. Прозрачная документация.
По закону об участии в долевом строительстве застройщик обязан публиковать в СМИ и интернете проектную декларацию на строящийся дом, а также предоставлять документацию о себе любому обратившемуся человеку.
Что должно быть в ДДУ?
Обязательные пункты:
- Определение объекта строительства.
- Характеристики квартиры или иной недвижимости в соответствии с проектной документацией – адрес дома, номер квартиры, ее площадь, планировка и т.д.
- Срок передачи помещения.
- Стоимость договора, сроки и порядок ее уплаты.
- Гарантийный срок объекта строительства.
- Способ, которым застройщик будет обеспечивать свои обязательства по ДДУ – залог на строящийся объект и земельный участок, а также либо поручительство банка, либо страхование ответственности застройщика.
Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке дольщиком?
Если дольщик решил по каким-то причинам расторгнуть ДДУ, ему следует:
- Предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию.
- Если застройщик не согласен, то составить уведомление о расторжении договора.
- Отправить его застройщику по почте, заказным письмом с описью вложения.
- К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
- Застройщик должен перевести деньги в течение 20 дней.
- Если через 20 дней денег вы не получили, можно обращаться в суд.
- Для этого нужно составить иск к застройщику (с требованиям вернуть деньги, проценты и компенсацию).
- Предъявить иск в суд по месту нахождения застройщика.
- Если суд вынесет решение в вашу пользу, застройщик должен вернуть деньги в течение 10 дней со вступления в силу судебного решения.
- Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления судебного решения.
В каких случаях в регистрации могут отказать
Важная причина уметь получать информацию – договор долевого строительства не может быть заключён дважды на один и тот же строящийся объект.
Вероятно, можно заключать несколько договоров на долевое строительство с одним и тем же застройщиком или с разными строительными организациями, но от одного лица, но это может вызвать обоснованные подозрения.
Сфера недвижимости и долевого строительства связана с серьёзными денежными вложениями и представляет интерес не только для компетентных государственных органов, но и для мошенников и различных обманных схем.
Регистрация договора долевого строительства – это ответственная процедура для дольщика и для застройщика.
По общему правилу.
Госпошлина при регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия
Основное правило, которое нужно знать каждому заявителю при обращении в регистрационную службу, что государственная пошлина уплачивается до подачи заявления о регистрации права собственности на квартиру, иначе регистратор не примет заявление с остальными документами.
Только в случае, если заявление подается в электронной форме, пошлина уплачивается после его подачи, однако до начала принятия документов к рассмотрению.
Госпошлина взимается в соответствии с Налоговым Кодексом РФ. Ее размер определяется ст. 333.33 НК РФ и за проведение регистрации права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве жилого дома, составляет 2 000 рублей.
Если будущих владельцев несколько, то сумма сбора делится между ними соразмерно их доли в праве собственности на квартиру.
Пример
Супружеская пара П., их двое совершеннолетних детей и мать супруги, несколько лет назад заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с целью последующего приобретения четырехкомнатной квартиры в общую долевую собственность по 1/5 доли каждому. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, семья решила самостоятельно обратиться с заявлением в Росреестр для регистрации права собственности на приобретенную недвижимость.
За совершение данного юридического действия п. 22 ст. 333.33 НК РФ предусмотрена уплата государственной пошлины в размере 2000 рублей. Поэтому, прежде, чем подать заявление, каждый из собственников должен уплатить указанный обязательный сбор, пропорционально своей доли в праве собственности на четырехкомнатную квартиру, то есть по 400 рублей.
Уплатить госпошлину можно в любом банковском учреждении, банкомате или наличными непосредственно в кассе регистрирующего органа.
Требования к застройщику по ФЗ-214
В первую очередь этот ФЗ под номером 214 налагает повышенные требования на застройщика:
- Застройщик обязуется осуществить долевое строительство в срок, недвусмысленно прописанный в договоре, либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, а после получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязуется передать его дольщику.
- Застройщик не может заключать договор долевого участия, пока у него не будет иметься разрешение на строительство, пока у него не будет размещена в необходимых местах проектная декларация и не зарегистрировано право собственности на участок (или не присутствует легитимный договор аренды). Это делается чтобы избежать возможность продажи несуществующих объектов.
- Застройщик никак не может осуществлять «двойную» продажу квартир. Раньше, когда заключение договора долевого участия необязательно протекало в письменной форме, застройщики могли проделывать такие не слишком легальные операции.
Изменения ФЗ-214 в 2017 году
Разберем все наиболее важные изменения в ФЗ № 241 от 30.12.2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 1 января 2017 года по ФЗ № 304 от 03.07.2016 года:
- Освобождение застройщика от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта — в статью 6 закона внесли условие, при выполнении которого застройщик освобождается от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта. Раньше на этом могли наживаться недобросовестные участники долевого строительства, которые, даже при сданном объекте строительства, под различными предлогами отказывались подписывать акт приема- передачи (далее – АПП) объекта долевого строительства и требовали на этом основании выплаты пени. Но это нововведение недобросовестные застройщики могут использовать и против добросовестных участников, предлагая им принять или недостроенный объект, или с недоделками, и затягивать срок сдачи объекта без риска для себя уплачивать пени. Для того, чтобы в суде дольщик мог доказать факт, что он не уклонялся от подписания АПП, он должен обязательно сделать следующее:
- за месяц до сдачи объекта направить застройщику письмо о готовности приехать и принять его;
- при просрочке сдачи в первый же день потребовать передать объект;
- если при приемке квартиры, другого объекта обнаружены претензии к качеству, то требуйте составления акта осмотра по недостаткам, и на его основе составляйте дефектную ведомость, и приемлемого срока их устранения.
Сколько стоит «уладить формальности»?
Как правило, те, кто покупает жилье, слабо разбираются в процессах, связанных с документальным оформлением, речь идет, прежде всего, о двух наиболее важных процессах. Это регистрация договора, а затем, после сдачи дома в эксплуатацию, регистрация права на собственность. Последний процесс – это конечная точка, после которой дольщик превращается в полноправного владельца недвижимости или в собственника, имеющего право распоряжаться жильем, но ограниченного в правах – например, в случае привлечения ипотечного кредитования.
Многие потенциальные покупатели жилья на первичном рынке совершенно не представляют – что нужно делать, какие документ собирать и куда обращаться. Кроме того, не все располагают временем, необходимым для оформления. Поэтому для них было бы намного удобнее, если бы кто-нибудь взял на себя все эти хлопоты. Что и предлагает застройщик – за определенную сумму он берет на себя все хлопоты и готов уладить все формальности.