Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неустойка за квартиру: сколько выплатит застройщик». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Как в досудебном порядке взыскать неустойку с застройщика?
Чтобы взыскать с компании неустойку без судебного вмешательства, необходимо подготовить письменную претензию. В ней следует предложить застройщику добровольно уплатить штраф и пени. Заявление должно содержать сумму неустойки и требование возместить ущерб в полном объеме за нарушение срока сдачи строительного объекта. В расходы, которые понес дольщик из-за недобросовестной фирмы, можно включить оплату арендной квартиры и другие подобные убытки.
К заявлению с требованием оплатить неустойку гражданин должен предоставить застройщику ДДУ (договор долевого участия) и копии платежных документов. Они необходимы для подтверждения расходов, которые возникли из-за нарушения сроков сдачи жилья.
Когда претензия сформирована, все документы подготовлены, весь комплект следует направить застройщику ценным или заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении. Альтернативный вариант — передать заявление лично строительной компании.
В этом случае следует подготовить два экземпляра, один из которых остается у дольщика. На нем представитель фирмы должен поставить подпись о получении претензии с указанием даты. Заверяется отметка штампом или печатью юридического лица. У гражданина на руках должно быть официальное подтверждение, что представитель строительной компании получил документы. Они могут потребоваться в суде.
На какие хитрости идут застройщики?
Застройщику невыгодно выплачивать дольщикам штрафы, понесенные убытки и расходы. Если учесть количество потерпевших, то сумма получается внушительная. Поэтому строительные организации используют разнообразные методы, чтобы уйти от ответа.
Если суд вынес решение в пользу потерпевших дольщиков, застройщик имеет право в течение 30 дней обжаловать постановление в другой инстанции. Таким образом рассмотрение дела сильно затягивается. Другой распространенный прием — намеренная подача застройщиками апелляционной жалобы с ошибками. Судья отправляет документацию на переоформление, которое может длиться несколько недель.
Не все дольщики могут выделить время на посещение суда и оплатить услуги квалифицированных адвокатов. Застройщики этим активно пользуются и предлагают потерпевшему возмещение небольшой доли расходов и добровольное прекращение разбирательства. Истец после многочисленных переносов слушаний и затягивания судебного разбирательства часто на это соглашается, принимает в качестве денежной компенсации часть неустойки и забирает заявление.
Шаг 5. Участие в судебном процессе.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
Несколько важных моментов
Перед обращением суд желательно выяснить, не изменяла ли строительная компания за последнее время название, адрес или другие идентификационные данные. Сделать это можно на сайте ФНС РФ с помощью сервиса «Предоставление сведений из ЕГРЮЛ\ЕГРИП». Информация нужна для корректного составления претензии и искового заявления, а также для того, чтобы документы «ушли» на действующий адрес.
Через Картотеку арбитражных дел или с помощью агрегатора информации уточните, в каких еще судебных делах застройщик выступает в качестве ответчика. Если компания является ответчиком по нескольким десяткам исков, есть вероятность, что ваше решение будет исполняться «с трудом».
Также через Базу данных исполнительных производств уточните долговую нагрузку застройщика. Если общая сумма взыскания составляет более 1 млн.руб., а исполнительные производства открыты больше 2 месяцев назад, шансы на быструю реализацию вашего исполнительного листа снижаются. Придется какое-то время ждать.
Необходимый перечень документов к иску
Типовой список документов, прилагаемых к иску по неустойке:
- копия паспорта дольщика (-ов) (не обязательно, но желательно)
- копия заключенного ДДУ
- копия акта приёма-передачи (при наличии)
- копия претензии, направленной ответчику истцом (+ чек об оплате почтового отправления, + опись с отметкой Почты России)
- копия ответа на претензию от девелопера (если он был)
- оригинал платежки с отметкой банка о ее проведении, официально подтверждающая уплату госпошлины (если оплата пошлины необходима)
- копии доказательств оплаты цены ДДУ (обычно это платежка о перечислении денежных средств с Вашего счета в банке на счет застройщика – в том числе в сделках с ипотекой, военной ипотекой и пр.)
- распечатка с сайта ФНС ЕГРЮЛ застройщика (не ранее чем за 30 дней до подачи иска – то есть должна быть «свежая»)
- иные документы (например, уведомление о необходимости приступить к приемке, акт осмотра, дефектная ведомость, акт выявленных недостатков, надлежащая строительно-техническая экспертиза (просьба не путать с теми «филькиными грамотами и распечатками», которые дают Вам «приемщики квартир в новостройках») и другое).
Затягивание сроков добровольной выплаты неустойки
Нередки случаи, когда застройщик, получив правильно составленную претензию по ДДУ, затягивает выплату неустойки. К примеру, он получил ее и ответил в течение 10 рабочих дней, направив клиенту письменный отзыв, но выплату не произвел. С одной стороны, срок о рассмотрении письменного обращения соблюден, с другой, взыскание по ДДУ не удовлетворено.
У клиента два варианта – ввязаться в переговоры и переписку по взысканию или сразу обратиться в суд. Даже, если переписка заняла несколько месяцев, но деньги так и не получены, право на обращение в суд все равно сохраняется. Адвокаты рекомендуют не тратить время на пустые переговоры, а сразу после получения неудовлетворительного ответа или при его отсутствии инициировать взыскание неустойки по ДДУ через суд.
Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?
Для того чтобы произвести взыскание пени по ДДУ, необходимо соблюсти определённую последовательность действий. Начать нужно с досудебной претензии с требованием выплаты неустойки. Её писать не обязательно, но есть смысл – чтобы получить позже штраф 50 % от взысканной суммы. Как показала практика, для этого необходимо соблюдение всех перечисленных ниже условий.
- Надлежащее направление. Претензия направлена ценным письмом с описью вложения. Получателем указано юридическое лицо – застройщик, а адрес соответствует адресу из договора или из ЕГРЮЛ на момент отправки. Либо претензия направлена (передана) иным образом и получен отказ застройщика в добровольной выплате санкций со ссылкой на полученную им претензию.
- Ссылка на закон. В тексте указано основание для выплаты неустойки – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
- Формула расчёта. В претензионном письме указывается факт нарушения и приведённая выше формула из 214-ФЗ. Рассчитывать твёрдую сумму стоит только если подписан передаточный акт, а значит точно известно количество дней просрочки и действующая ставка рефинансирования. Расчёт твёрдой суммы без этих данных может внести путаницу, поэтому лучше этого не делать.
- Банковские реквизиты. В тексте указаны банковские реквизиты для добровольной выплаты санкций: Фамилия, Имя, Отчество, счёт получателя, наименование, БИК, корреспондентский счёт банка (необязательно, если у застройщика уже есть эти реквизиты – к примеру, оплата цены договора участия была произведена со счёта клиента).
- Подпись. Претензия подписана участником долевого строительства.
Написав нам на электронную почту, Вы можете запросить пример (образец) претензии застройщику о выплате неустойки.
Как принудительно взыскать неустойку с застройщика за просрочку?
Судебный порядок получения включает в себя следующие этапы:
- Дольщик направляет претензию застройщику с требованием добровольно погасить долг.
- Если застройщик добровольно не погашает неустойку, дольщик готовит исковое заявление в суд.
- После передачи иска с приложениями в суд, судья назначает первое судебное заседание.
- Судебный процесс состоит из нескольких судебных заседаний, на которых выясняется позиция сторон и рассматриваются доказательства.
- По итогам разбирательства судья оглашает решение. В течение 5 рабочих дней изготавливается мотивированное решение.
- В течение одного месяца можно подать апелляцию для пересмотра решения. Скорее всего, этим правом воспользуется застройщик.
- После пересмотра решение вступает в законную силу в прежнем или обновленном виде.
- Вступившее в силу решение можно исполнить принудительно через службу судебных приставов.
Первые два пункта идентичны внесудебному порядку взыскания. Их соблюдение обязательно – только в этом случае суд сможет взыскать штраф в размере 50%.
Неустойка – когда подавать и как считать
- Как самому посчитать неустойку?
Формула: 300 х (цена квартиры) х 2 * (дней просрочки) * (ключевая ставка ЦБРФ). Кроме того, в интернете полно калькуляторов неустойки для дольщиков, которые успешно автоматически её считают.
- Какую ключевую ставку применять в расчете?
При расчете применяется ставка рефинансирования или ключевая ставка, которая действовал на день, когда по ДДУ квартиру Вам должны были передать. Её легко можно посмотреть в интернете. Многие ошибочно применяют в расчете ставку, действовавшую на день подачи иска. Сумма получается больше, но это неправильно!
- Как взыскать неустойку по ДДУ если квартира куплена по договору переуступки прав требований у первого дольщика?
Точно так же, как если бы её взыскивал сам дольщик. Ведь к Вам перешли его права в полном объеме. Единственный важный момент – при расчёте применяем цену квартиры, которая была указана в первоначальном ДДУ, а не цену, по которой Вы её приобрели. Такая цена обычно меньше оплаченной Вами суммы, но так требует закон!
- Если застройщик прислал акт – подписывать?
Подписывать, если качество квартиры Вас устраивает и нет существенных недостатков. Некоторые граждане пытаются оттянуть срок приемки квартиры и не подписывают акт, придираясь к том, что нет ручки на дверях, погнуты плинтуса, порван линолеум и т.д. Нужно понимать, что это не поможет, и суд не учтет такой период задержки приема квартиры. Другое дело, если недочеты в передаваемом помещении настолько серьёзные, что они требуют переделки силами застройщика. В этом случае период задержки подписания акта приема-передачи будет считаться уважительным. При приемке все недочеты отражаем в акте осмотра и просим его подписать представителя застройщика.
- Можно ли подать на неустойки если был заключен не ДДУ, а другой договор?
Суды приравнивают сделки, по которым граждане приобрели квартиры у организаций и индивидуальных предпринимателей, как-то: простого товарищества, инвестирования к договорам долевого участия. Госпошлину во всех таких случаях платить не придется и можно взыскать неустойку и штраф.
Застройщик уведомил о переносе срока передачи квартиры в одностороннем порядке. Можно ли претендовать на неустойку?
Да, можно, если вы не подписывали дополнительное соглашение на перенос срока и не регистрировали его в Росреестре. Нет доп.соглашения и регистрации — действует изначальный срок из договора участия в долевом строительстве. При его нарушении можно требовать неустойку. Все изменения в ДДУ могут вноситься либо через подписание дольщиком и застройщиком дополнительного соглашения к договору, либо через суд, но в этом случае застройщик обязан доказывать существенное изменение обстоятельств (по статье 451 ГК РФ, что трудно и маловероятно).
Несмотря на это правило, застройщики часто включают в ДДУ вот такой пункт:
Застройщик имеет право в одностороннем порядке перенести сроки передачи квартиры на Х месяцев. Застройщик обязан уведомить об этом дольщика. При отсутствии ответа дольщика в течение Х дней ДДУ считается измененным в части переноса срока.
Если такое условие есть в вашем договоре, не ведитесь, это уловка застройщика. Таким способом застройщик хочет отбить у вас желание обращаться за неустойкой. Иногда подобный пункт используется юристами застройщика для снижения неустойки в суде. К сожалению, иногда это работает. Со своей стороны вы можете ссылаться на статью 16 закона «О защите прав потребителей», по которой все условия договора с потребителем, ущемляющие его права по сравнению с законодательством РФ, считаются недействительными.
Судебная практика Верховного Суда в тему:
Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункты 4 (определение №5-КГ15-156), 5 (определение №5-КГ16-45).
Покупали квартиру не по ДДУ, но квартиру передают с просрочкой? Можно ли требовать неустойку по 214-ФЗ?
Да, если фактически договор предусматривает привлечение денег за строящуюся квартиру в многоквартирном доме, который еще не сдан в эксплуатацию. Название договора (договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи, договор займа и т.п.) значения не имеет, судьи во всех случаях должны оценивать прежде всего суть договора и отношений между дольщиком и застройщиком. Исключение из этого правила — покупка квартир через участие в ЖСК.
Подходящая практика Верховного Суда:
1) Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункт 1 (определение № 78-КГ15-15).
2) Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2013 года.
3) Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвёртый квартал 2012 года (ответ на вопрос 2).
Досудебный порядок: пошаговая инструкция
Каждая ситуация по взысканию неустойки с недобросовестной компании-застройщика имеет свои особенности. Тем не менее, есть общий порядок действий, которого можно придерживаться в таких случаях:
- В письменной форме можно составить и отправить в компанию заказным письмом предложение о том, чтобы она добровольно (без суда) рассчиталась с вами. Размер пени и подробную инструкцию расчета следует также расписать, ссылаясь на соответствующее законодательство.
- К этому предложению следует добавить копии всех документов, которые подтверждают ваш статус участника долевого строительства:
- паспорта;
- ДДУ;
- квитанции (или чека) об оплате суммы по ДДУ.
В письме также описываются банковские реквизиты и ФИО владельца счета, на который застройщик должен перечислить полагающуюся неустойку. Если мера не подействовала, можно прислать вторичное обращение по той же схеме, но дополнив текст упоминание о том, что в случае игнорирования вы обратитесь в суд с соответствующими последствиями для компании.
Самостоятельная подача иска
Казалось бы, при сегодняшнем обилии информации нет ничего сложного в том, чтобы самостоятельно представлять свои интересы в суде и взыскать неустойку по договору долевого участия.
На самом деле все не так просто. Ошибки в оформлении искового заявления приведут к потери вашего времени, т.к без соблюдения требований, установленных Гражданским процессуальным кодексом РФ суд вправе вынести определение об оставлении искового заявления без движения, либо вообще отказать в принятии иска.Практика показывает, что такое может случиться не один раз. Но даже правильно составленный иск – отнюдь не гарантия успешного завершения дела. Чтобы все прошло удачно, человек, представляющий собственные интересы в суде, должен иметь достаточный опыт в подобных делах. В процессе слушания дела потребуется доказать обоснованность заявленных требований, а также не допустить снижение неустойки судом в значительном размере.
Главный недостаток при попытке самостоятельно взыскать неустойку по ДДУ – потеря времени. Каждый раз, когда ваш иск будут рассматривать и, возможно, отправлять обратно для исправления неточностей и несоответствий, драгоценные дни, недели и даже месяцы буду уходить безвозвратно. Кроме того, без помощи опытного юриста предлагаемая вами сумма компенсации может уменьшиться в несколько раз по решению суда.
Цена взыскания неустойки по ДДУ в Арбитражном суде:
| Название пакета услуг | Описание услуги | Заявка |
| Мини |
|
Оставить заявку |
| Средний |
|
Оставить заявку |
| Макси |
|
Оставить заявку |
Когда полагается неустойка по ДДУ.
Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 говорит о том, что девелопер должен передать участнику долевого строительства в срок, указанный в договоре.
В соглашении устанавливаются единые даты для всех будущих собственников недвижимости.
Если нарушен договор долевого участия, неустойка будет составлять 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ юридическим лицам. Для граждан сумма начисляется в двойном размере.
Застройщик может избежать штрафа в случае, если внесет изменения в договор, заключенный со всеми дольщиками.
Если строительство не может быть закончено своевременно по объективным причинам, то девелопер должен связаться с участниками долевого строительства не позднее, чем за 60 дней до окончания срока.
Изменения в договор вносятся по добровольному соглашению обеих сторон (ст. 452 ГК РФ). В случае, когда дольщик против, застройщик может внести коррективы через суд.
Основания для взыскания неустойки
Нормы Гражданского Кодекса и ФЗ о долевом строительстве предусматривают основные причины для взыскания неустойки с недобросовестного застройщика. Основаниями для наложения санкций являются неисполнение следующих обязательств:
передача объекта в собственность по договору или дополнительному соглашению к нему; выполнение сроков сдачи жилья дольщику; устранение обнаруженных дольщиком недостатков в полученном жилье.
Подобное поведение девелопера может быть вызвано разными причинами:
- отсутствие разрешений на строительство;
- использование для возведения объекта не предназначенного для этого участке земли;
- не соблюдение сроков сдачи дома в эксплуатацию;
- несоответствие возведенного сооружения требованиям проектной документации, стандартам в области строительства и другой техническим регламентам;
Главным обязательством строительной компании является передача объекта, указанного в договоре, точно в срок. Если сдача дома по каким-либо причинам отодвигается, застройщик обязан предупредить покупателя, отправив ему письменное уведомление, где сообщается о сдвигах сроков сдачи. Дольщику предлагается заключить дополнительное соглашение, в котором указываются новые сроки передачи предмета договора. Письмо отправляется за два месяца до указанной в договоре даты сдачи объекта.
Подписывать дополнительное соглашение дольщик не обязан. Отказ оформляется в письменной форме и направляется в адрес застройщика ценным письмом с уведомлением о вручении. После этого покупатель вправе требовать возмещения неустойки. Она начисляется до момента передачи квартиры по факту. Сумма достаточно большая, поэтому подрядчик прилагает максимум усилий, направленных на согласие дольщика подписать дополнительное соглашение. Расторгнуть соглашение в одностороннем порядке застройщик не сможет, пока дольщик исправно вносит оплату.
При подписании дополнительного соглашения к договору дольщик теряет право требовать неустойку в связи с нарушением сроков строительства. Крупные и солидные строительные компании нередко включают в текст дополнительного соглашения сумму неустойки, чем выражают признание нарушения обязательства. Перед тем, как принять решение, следует внимательно ознакомиться с договором, тестом соглашения, проконсультироваться с юристом и только потом действовать.
Другим случаем взыскания неустойки является нарушение сроков исправления недочетов в приобретенном жилье. Требования к качеству передаваемых объектов установлены ФЗ №214 и заключенным со строительной компанией договором.
Основные варианты исправления обнаруженных дефектов перечислены в ФЗ:
- снижение стоимости квартиры;
- возмещение расходов дольщика, самостоятельно исправляющего недостатки;
- бесплатное устранение дефектов;
Способы исправлений могут также определяться договором. Если при строительстве допущены серьезные нарушения, у дольщика появляется право на расторжение договора, возврата денег с процентами.
Требование на устранение недочетов выставляются, если они были обнаружены во время гарантийного срока:
- на объект строительства – от пяти лет;
- на инженерные коммуникации – от трех лет;