Как продать долю в общежитии, оформленную на ребенка?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в общежитии, оформленную на ребенка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Уведомление соседей касается лишь тех случаев, когда у людей имеется общая долевая собственность. Так, квартира может быть оформлена на несколько людей, за которыми числятся определенные жилые помещения. Именно их собственники и могут продать. Но прежде чем выставить объект на продажу, они обязаны оповестить о своем намерении соседей по квартире, которым в данном случае принадлежит преимущественное право покупки. Если же они отказываются от приобретения комнаты, то она продается в общем порядке.

Подводные камни и риски

1. Необходимо проверить, прописаны ли в комнате лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы или пропавшие без вести. После возвращения такие лица могут оспорить сделку.
2. Следует внимательно изучить историю сделок с данной недвижимостью. Если в какой-то момент купля-продажа недвижимости была совершенна незаконно, то дальнейшие операции могут быть оспорены.
3. Следует собрать информацию о соседях, ведь в случае коммуналки асоциальные поведение соседей может доставить много неудобств.
4. В случае перепланировок, не учтенных в документации, могут возникнуть большие сложности в процессе купли-продажи. Проблемы подобного рода следует урегулировать заранее.
5. При передачи любых сумм (аванс или для других целей) следует выписывать расписки и фиксировать такую передачу в договоре купли-продажи.

Процедура купли-продажи комнаты не представляет большой сложности. Однако как и в любой сделке с недвижимостью существуют свои скрытые риски, которые следует учесть перед заключением сделки.

Узнать, кто прописан

Узнать о том, сколько человек прописано в квартире можно разными способами, в том числе онлайн. Подробнее можно узнать здесь

На регистрацию сделки в Росреестре продавец должен предоставить оригиналы и копии следующих документов:

1. Паспорт (или заменяющий его документ) продавца или доверенного лица.
2. Доверенность, заверенная у нотариуса (если продавец передал свои полномочия представителю).
3. Договор купли-продажи.
4. Документ, удостоверяющий право собственности на квартиру.
5. Справка из БТИ о праве собственности (если таковое было зарегистрировано до вступления в силу Закона №122, а, следовательно, и не отражено в записях Росреестра).
6. Технический паспорт на комнату (действителен в течение 5 лет).
7. Кадастровый паспорт (если дата выдачи технического паспорта приходится позже 1 марта 2008 г.)
8. Справка, содержащая информацию о лицах, прописанных в помещении (срок ее действия составляет 6 мес.).
9. Если продавец: Состоит в браке, и комната подпадает под определение «совместно нажитого имущества» — согласие супруга/ги на продажу, заверенное у нотариуса.
10. Является вдовцом — свидетельство о смерти супруга/ги.
11. Разведен — свидетельство о расторжении брака.

Общежитие и коммуналка – в чем разница?

Общежитие и коммунальная квартира – это два вида жилья, которые предполагают совместное проживание в одном объекте недвижимости нескольких семей, не являющихся родственниками. Но, есть между этими объектами и существенные различия.

Коммунальная квартира является полноценной собственностью владельцев всех комнат. Общими помещениями — кухней, санузлом, коридором — пользуются все жильцы совместно. В комнате может жить как семья, так и один человек. Хозяин комнаты может распоряжаться ею как хочет, делать капитальный ремонт, менять интерьер и так далее.

Общежитие — это временное жилье, которое предоставляется по месту учебы или работы. В одной комнате может жить произвольное число студентов или работников, от двух-трех до десяти человек. Вся обстановка является собственностью общежития, ничего менять в интерьере без согласования нельзя.

Кроме того, в общежитии существует распорядок дня, визиты гостей и часы посещения регулируются комендантом, нельзя держать домашних животных и вообще делать то, что нравится.

В коммунальной квартире режим дня отсутствует или устанавливается только с согласия всех жильцов, гости уходят и приходят в любое время, а в пределах комнаты вы можете содержать любое количество питомцев, хотя их численность и может стать источником конфликта с соседями.

Разумеется, коммунальные квартиры появились гораздо раньше, чем общежития. В них превратили большие дореволюционные квартиры из семи-восьми комнат, принадлежавшие, как правило, бывшему среднему классу. В одной комнате могли жить сразу два поколения одной семьи. Общежития строили предприятия для своих рабочих или для студентов конкретного вуза.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2023 году

Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:

• удостоверение личности;
• правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
• выписка из ЕГРН;
• документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
• уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
• документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
• справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
• нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
• согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
• нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:

• дата и место совершения сделки;
• сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
• описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
• цена по договору – стоимость комнаты;
• в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.

Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.

Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.

Какой банк дает ипотеку на комнату?

Ипотека с жильем такого типа оформляется крупными банками. В таблице приведены сравнительные условия ипотечного кредитования на комнату в каждом из них.

Кредитное учреждение	Срок, на который выдается кредит	Годовая ставка (%)	Размер первоначального взноса (%)
Сбербанк	До 30 лет	От 9,5	От 10
ВТБ	До 20 лет	От 11,25	От 20
Газпромбанк	До 20 лет	От 11,75	От 20
Дельтакредит	До 25 лет	От 11,25	От 25
РосЕвроБанк	До 20 лет	От 9,75	От 15

Плюсы и минусы ипотеки на отдельную комнату

Выделяют некоторые преимущества кредитования для покупки комнаты в ипотеку в 2023 году.

1. Покупка является менее обременительной с материальной точки зрения, чем приобретение дома, квартиры. Это особенно важно, когда у заявителя не хватает средств даже на первоначальный взнос по ипотеке на отдельную недвижимость.
2. Сумма кредита на комнату будет меньше. Поэтому и ежемесячный платеж отличается меньшим размером, если срок кредитования будет одинаковым.
3. После полного погашения долга можно продать комнату. Средства могут быть использованы в качестве первоначального взноса по ипотеке на покупку квартиры.

Несмотря на некоторые преимущества, имеются и отрицательные моменты такого ипотечного кредитования.

1. Самым главным минусом является то, что придется соседствовать с другими собственниками комнат. Но если помещение приобретается с целью вложения средств, то данное неудобство отпадает.
2. Вторым явным минусом является низкая ликвидность комнат в коммунальной квартире или общежитии. Если человек захочет продать ее, то покупателей найти будет непросто. При этом продать за адекватную цену не всегда удается.
3. В 2023 году банки не всегда соглашаются на выдачу кредита на комнату. Если средств больше нет, то другого варианта у человека не будет.
4. К объекту недвижимости предъявляются особенные требования. Комната должна иметь отдельное свидетельство о праве собственности. Также на ней не должно быть никаких обременений. А дом, в котором располагается объект, должен быть оснащен железо-бетонными перекрытиями, иметь исправные коммуникации.

Пoкyпкa кoмнaты в oбщeжитии: пoдвoдныe кaмни

Kaк и в дpyгиx типax cдeлoк, здecь ecть cвoи нюaнcы. Они следующие:

Hecoвepшeннoлeтниe coбcтвeнники. Ecли влaдeльцeм или oдним из coбcтвeнникoв дpyгoй кoмнaты выcтyпaeт нecoвepшeннoлeтнee лицo, oбязaтeльнo нyжнo взять paзpeшeниe нa пpoдaжy в opгaнax oпeки. Бeз этoгo cдeлкa нe пpoйдeт в Pocpeecтpe или ee мoгyт ocпopить в дaльнeйшeм. Ecли нecoвepшeннoлeтниx coбcтвeнникoв нecкoлькo, нyжнo бpaть paзpeшeниe opгaнoв oпeки для кaждoгo из ниx. Taкжe нyжнo oбpaщaтьcя в oпeкy, ecли нecoвepшeннoлeтнee лицo — дoлeвoй coбcтвeнник кoмнaты, кoтopyю вaм пpoдaют.

Дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм. Ecли пpoдaвeц пpeдocтaвил вмecтo cпpaвки квитaнцию, в кoтopoй yкaзaн тoлькo oн, вoзмoжнo, ecть дoлги пo ocтaльным кoмнaтaм. B этoм cлyчae yпpaвляющaя кoмпaния, тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья или дpyгaя фopмa yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм мoжeт иницииpoвaть oтключeниe вoды, гaзa или cвeтa — в зaвиcимocти oт тoгo, пo кaким pecypcaм ecть дoлг. B peзyльтaтe пocтpaдaют вce житeли кoммyнaлки или oбщeжития. Пoэтoмy пepeд пoкyпкoй oбязaтeльнo yдocтoвepьтecь, чтo дoлгoв нeт.

Нeoбxoдимoe coглacиe cyпpyгoв. Ecли oднa из кoмнaт былa кyплeнa в бpaкe, пpи этoм coбcтвeнникoм чиcлитcя тoлькo oдин cyпpyг, oбязaтeльнo нyжнo взять нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe нa пpoдaжy oт втopoгo cyпpyгa. Бeз этoгo cдeлкy мoгyт нe пpoвecти в Pocpeecтpe, или cyпpyг пoзднee мoжeт ocпopить ee в cyдe.

Пpoдaжa нeпpивaтизиpoвaннoгo жилья. Heпpивaтизиpoвaннoe жильe пoкyпaть нe cтoит. Ho здecь ecть oдин нюaнc: кoмнaтa мoжeт быть пpивaтизиpoвaнa чepeз cyд. Пoзднee втopoй yчacтник пpoцecca мoжeт ocпopить cyдeбнoe peшeниe и вepнyть ceбe пpaвo coбcтвeннocти. Haпpимep, ecли пpoдaвeц пoлyчил peшeниe cyдa, oфopмил кoмнaтy в coбcтвeннocть и cpaзy пpoдaл ee вaм, пoзднee вы мoжeтe лишитьcя нeдвижимocти. Пoэтoмy yтoчняйтe, кaк имeннo пpoдaвeц пpивaтизиpoвaл жильe.

Пoкyпкa coвмecтнoй, дoлeвoй coбcтвeннocти. Koмнaтa мoжeт выcтyпaть кaк oбocoблeнный oбъeкт пpaвa, тo ecть oтдeльнaя нeдвижимocть, и кaк дoлeвaя, coвмecтнaя coбcтвeннocть. B пepвoм cлyчae вы пoлyчaeтe кoнкpeтнyю выдeлeннyю кoмнaтy, вo втopoм — лишь чacть oт oбщeгo имyщecтвa. Чeм oтличaeтcя дoля в квapтиpe oт кoмнaты? Teм, чтo кoмнaтa бyдeт вaшeй личнoй coбcтвeннocтью, oнa имeeт oпpeдeлeнныe гpaницы и плoщaдь. A дoля — пoнятиe нecкoлькo aбcтpaктнoe: вы бyдeтe имeть пpaвo пpoживaния, нo в cлyчae cпopoв вaм мoгyт выдeлить, нaпpимep, тoлькo чacть бoльшoй кoмнaты. To ecть лyчшe пoкyпaть выдeлeннyю кoмнaтy, кoтopaя зapeгиcтpиpoвaнa в Pocpeecтpe кaк oтдeльный oбъeкт нeдвижимocти.

Ocтaвшиecя пpoпиcaнными люди. Coглacнo зaкoнy, пpoдaвeц дoлжeн выпиcaть вcex, ктo пpoживaeт в кoмнaтe, пepeд пpoдaжeй. Ho бывaeт, чтo peгиcтpaцию пpeкpaщaют бeз yчacтия жильцoв, нaпpимep, ecли oни пpoпaли бeз вecти или oтбывaют нaкaзaниe в мecтax лишeния cвoбoды. Ecли пpoдaвeц выпишeт тaкиx жильцoв, oни мoгyт вoccтaнoвить пpoпиcкy пo вoзвpaщeнию и пoтpeбoвaть пpaвo нa пpoживaниe в кoмнaтe вмecтe c вaми. Пoэтoмy yтoчнитe, нe вoзникнeт ли пpoблeм: cпpocитe, oфopмит ли пpoдaвeц вceм выпиcaнным из кoмнaты дpyгyю peгиcтpaцию.

Общие сведения о преимущественном праве

Преимущественное право покупки означает, что человек вправе первым воспользоваться предложением о продаже и выкупить недвижимость по установленной цене. Отсюда вытекают два юридически важных последствия:

• Если он отказывается от этой возможности или игнорирует ее, продавец может продать имущество любому третьему лицу по своему выбору – но по той же ранее установленной цене.
• Если же продавец не соблюдает преимущественное право, потерпевший может обратиться в суд с требованием заменить состоявшегося покупателя в договоре на себя.

В этом состоит суть преимущественного права покупки. Распространяется оно на долю в квартире и на комнату в коммуналке.

Внимание! Общее имущество супругов по общему правилу принадлежит им на праве совместного владения без выделения долей. В этой ситуации при продаже квартиры у второго супруга преимущественного права покупки не возникает – но нужно брать нотариальное согласие на сделку. Однако если имеется брачный договор, преимущественное право может возникнуть.

Распределение прав и обязанностей при преимущественном праве следующее:

Продавец доли или комнаты	Уведомляет сособственников о продаже доли и предлагает им выкупить ее за определенную цену. Если кто-то соглашается, то заключает ДКП с сособственником. При отсутствии ответа или отказах может продать долю третьему лицу.
Сособственник Сосед по коммуналке	Получает уведомление о преимущественном праве. При согласии заключает ДКП с продавцом и становится собственником доли. При отказе или молчании лишается права выкупа доли. Если уведомление не направлялась, может обратиться в суд и «переписать» ДКП на себя.

✅ Порядок купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату в коммуналке, собственнику квартиры необходимо:

1. Определить, соблюдены ли условия для продажи, обозначить цену комнаты.
2. Организовать оповещение прочих собственников о продаже. Для этого лучше обратиться к нотариусу.
3. Собрать необходимые документы.
4. Если комната находится в совместной собственности — оформить нотариально заверенное разрешение на продажу, а если один из собственников — несовершеннолетний, недееспособный гражданин — обратиться в ООП за разрешением о продаже.
5. Организовать снятие с регистрационного учета всех жильцов квартиры.
6. Оформить договор купли-продажи.
7. Произвести регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Несложная на первый взгляд процедура имеет ряд нюансов, несоблюдение которых приведет к оспоримости сделки.

✅ На что обратить внимание при покупке, подводные камни

Продавец обязан подготовить документы к продаже, урегулировать все спорные моменты с соседями, но зачастую для ускорения сделки ее участники пренебрегают правилами, поэтому покупателю необходимо проявлять бдительность, проверять сведения:

• Наличие уведомлений. Покупатель должен удостовериться, что все собственники были оповещены о продаже, а квартира продается по цене не меньшей, чем указана в оповещении.
• Участие в сделке детей, супругов, ограниченно дееспособных жильцов. Если окажется, что кто-то из указанных лиц имеет право на собственность, необходимо получить дополнительные документы (нотариальное согласие, одобрение ООП).
• Выделены доли или нет. Нередко покупатели уверены, что покупают комнату в натуре, а на самом деле — доли в квартире. Разобраться в особенностях записей в правоустанавливающих документах поможет юрист.

Чтобы сделка состоялась, и никто не посягал на приобретенные квадратные метры, нужно оформить покупку в соответствии с законодательством.

В статье рассмотрен лишь общий случай продажи комнаты в общежитии. Безусловно, в каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, которые должны рассматриваться и учитываться в индивидуальном порядке.

Если у владельца нет соответствующего опыта, и он не знает, как поступить в той или иной ситуации, то лучше всего прибегнуть к помощи специалистов. Это может быть юридическая консультация или обращение к риэлтору, который возьмет на себя все заботы по продаже недвижимости. Конечно, за эти услуги придется заплатить. Зато собственник будет уверен в скорой продаже комнаты, а также безопасной сделке, все тонкости которой известны специалисту.

Важно! Передача денег в большинстве случаев осуществляется через банковскую ячейку, которую арендуют на время совершения сделки. Но могут быть и другие варианты, в том числе, и оплата наличными. В таком случае рекомендуется проверить в банке купюры на подлинность.

Таким образом, способ, как продать свою комнату в общежитии без согласия соседей в 2022 году, решается просто. Сделку совершают, как и при продаже квартиры, стандартным способом.

Понятие преимущественного права

Оно представлено правом собственника комнаты или доли в квартире на приобретение другой части, продающейся совладельцем. Только при оформлении официального отказа данная недвижимость может далее предлагаться посторонним лицам.

Регулируется процесс использования преимущественного права покупки статьей 250 ГК. Поэтому владелец объекта перед его продажей другим лицам должен убедиться, что все его соседи по коммунальной квартире или совладельцы приватизированного объекта уведомлены о планируемой продаже, а также не хотят воспользоваться своим законным правом. Отказ желательно оформлять в письменной форме. Дополнительно у продавца должны иметься доказательства того, что он действительно передавал совладельцам уведомления о продаже своей части.

Правила оповещения граждан

Если владелец доли в одном объекте решает продать свою недвижимость, то им выполняются следующие действия:

• на основании статьи 250 ГК РФ преимущественное право покупки имеется у всех остальных совладельцев, поэтому первоначально доля по определенной стоимости предлагается им;
• далее составляется уведомление в письменном виде, в котором содержится информация о планируемой продаже имущества;
• в документе указывается, по какой цене планируется совершить сделку;
• может предлагаться по этому документу рассрочка или другие возможности, позволяющие другим владельцам квартиры выкупить долю;
• на основании данного уведомления остальные собственники недвижимости составляют отказ или заключают сделку.

Если просто отказываются граждане принимать уведомление, оно отправляется им по почте, причем дополнительно придется оплатить уведомление о вручении, чтобы у продавца имелись доказательства выполнения требований законодательства. При таких условиях оповещение обладает юридической силой даже при условии, если адресат отказывается от получения письма.

Через 30 дней после отправки уведомлений можно начинать продавать долю посторонним лицам, если совладельцы не изъявили желания приобрести ее самостоятельно.

Какие сведения содержатся в уведомлении?

Заблаговременное оповещение о сделке гарантирует соблюдение требований законодательства по отношению к преимущественному праву покупки доли в квартире. Образец такого уведомления можно изучить ниже.

Обязательно в этот документ вносятся следующие данные:

• адрес квартиры;
• сведения о размере имеющейся доли;
• стоимость, по которой продается имущество;
• непосредственное предложение воспользоваться своим правом и выкупить часть объекта;
• указывается, что если не будет принято данное предложение, то доля будет продана третьим лицам;
• внизу прописывается просьба составить отказ или согласие в письменном виде;
• ставится дата составления уведомления и подпись заявителя.

Основным условием выступает необходимость продажи имущества исключительно по той цене, которая указана в уведомлении. Если все совладельцы отказываются от покупки, то далее можно продавать по этой цене. Если не может продавец найти покупателей, то он не может просто снижать цену. Для этого снова им составляются уведомления, где указывается более низкая стоимость. Если кто-то из совладельцев соглашается выкупить долю, то составляется с ним договор. Преимущественное право покупки квартиры позволяет увеличивать долю уже существующих владельцев недвижимости.

Продажа неприватизированного жилого помещения и основания приватизации

В ряде случаев продавцом выступает наниматель жилого помещения, владеющий квартирой или комнатой на основании договора социального найма и обещающий в дальнейшем помочь с приватизацией.

В этой ситуации собственником жилого помещения является муниципалитет, а наниматель осуществляет владение и пользование, но не распоряжение жилым помещением. От такой сделки лучше отказаться либо отложить до момента приватизации продавцом квартиры и выделения комнаты, так как оформление вами в собственность такого жилья будет невозможно, объясняет Нефедовский.

Также следует установить основания для приватизации продавцом данной комнаты. Если комната была приватизирована и оформлена в собственность на основании решения суда, существует риск оспаривания указанного судебного решения другим участником процесса и, как следствие, возвращения ему права собственности на указанную комнату.

Похожие записи:

• Езда без тахографа и карты водителя в 2023 году
• Сверяют ли номер двигателя при постановке на учет в 2022 году
• Как продать квартиру и не платить налог?