Рефинансирование ипотеки: выгода или пустая трата времени?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рефинансирование ипотеки: выгода или пустая трата времени?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В Сбербанке предлагают рефинансирование от 7,9% годовых. Срок кредита — от 1 года до 30 лет, сумма — от 300 тыс. руб. до 7 млн руб. (для Москвы и области), до 5 млн руб. (для иных регионов). При этом сумма кредита не должна превышать 80% от стоимости недвижимости.

В ВТБ программа доступна по ставке от 7,4% для клиентов других банков. Срок кредита — до 30 лет, максимальная сумма — до 30 млн руб. Рефинансирование распространяется на ипотечные кредиты, обеспечением по которым являются как готовые объекты, так и недвижимость на стадии строительства.

В Газпромбанке ставка рефинансирования составляет от 8,3%, в Альфа-Банке — от 7,9%, Россельхозбанке — от 8.5%. По оценкам «Бест-Новостроя», к числу банков, охотно и выгодно оформляющих рефинансирование, относятся Примсоцбанк, ЮниКредитбанк, «Возрождение», «АК Барс», ВТБ, Райффайзенбанк.

Рефинансирование ипотеки — 2020: в каком банке выгоднее

Пример выгодного рефинансирования

Для того, чтобы оценить выгоду рефинансирования, рассмотрим конкретный пример. Допустим, в 2019 году вы оформили ипотечный кредит на покупку квартиры стоимостью 5 млн рублей по ставке 9% (сроком на 20 лет, первоначальный взнос – 15%). В этом случае общая сумма переплаты за время пользования ипотекой будет почти равна цене квартиры и составит 4,9 млн рублей, а ежемесячный платеж будет достигать 38,2 тыс.

рублей.

Два года спустя, в 2021 году, вы решили рефинансировать ипотеку по ставке 7,2% в одном из коммерческих банков. Так как в вашем случае использовалась аннуитетная система расчета платежей, за два года сумма основного долга уменьшилась только на 173 тыс. рублей, а основная часть (782 тыс.

рублей) ушла на погашение процентов. Для того, чтобы оформить рефинансирование, в банке вам придется получить кредит на сумму 4 млн рублей (лучше всего оформить на период равный остатку срока по кредиту, то есть 18 лет). В этом случае ежемесячный платеж уменьшится до 33,7 тыс.

рублей (на 4,5 тыс. рублей), а общая переплата – почти на 1 млн рублей.

Получается, что все дополнительные расходы, связанные с рефинансированием, окупятся в течение 9-20 месяцев в зависимости от стоимости страхования и других затрат при оформлении.

Банки пойдут на все, чтобы удержать своих клиентов

Это ложь. Некоторые говорят, что банки негативно относятся к клиентам, желающим рефинансировать свои кредиты в сторонних банках. Однако это неправда. По крайней мере, с экономической точки зрения, при рефинансировании клиент ликвидирует текущий долг. Кто виноват.

Нет разницы, на чьи деньги подписан кредитный Договор — физического лица или стороннего банка. Право на досрочное погашение кредита закреплено в № 284-ФЗ от 31 декабря 2011 года. Однако за банками сохраняется право пересчитывать проценты и навязывать свои условия.

Другими словами, никто не лишен возможности досрочного погашения, но это зависит от условий кредитного договора. Иногда требуется уведомление за месяц до того, как возникнет мысль о досрочном погашении.

Как работает рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование — это льготная услуга, которая еще недавно щедро предлагалась различными банками и позволяет снизить уровень кредитной нагрузки.

Например, сейчас вы платите кредит с процентной ставкой 14% годовых. Но вот вам на глаза попадается предложение в нескольких банках — от 5,5% годовых, от 6% годовых, от 9,5% годовых и так далее. Ваш мозг за 1-2 минуты уже сложит простейшие арифметические вычисления и поймет, что вы, батенька, несколько переплачиваете. А зачем платить больше?!

В особенности выгодно рефинансирование для ипотеки — здесь крутятся большие деньги, поэтому каждый лишний начисленный процент хорошо чувствуется при возврате. Если отбросить все нюансы, то даже снижение на два процентных пункта прекрасно скажется на существенном уменьшении ежемесячных платежей.

Какие расходы могут быть при рефинансировании

Перекредитование в подавляющем большинстве банков является бесплатной услугой, не требующей оплаты комиссий. Однако определенные расходы при рефинансировании заемщику все же придется понести. В большинстве своем они касаются оплаты страховки, затрат при сборе документов, госпошлин.

Примерный список возможных расходов при рефинансировании ипотеки выглядит так:

Расходы	Примерная стоимость
Страхование жизни и здоровья заемщика, объекта залога	7 000–30 000 руб. за год
Повышенная ставка с момента выдачи кредита до регистрации залога (1-2 месяца)	+ 1-2%
Оценка стоимости недвижимости	2 000–7 500 руб.
Госпошлина за регистрацию прав залогодержателя на нового кредитора в Росреестре	2 000 руб.
Государственная регистрация ипотеки в Росреестре	1 000 руб.
Выписка из ЕГРН	350–870 руб.

Памятка – что нужно знать про рефинансирование ипотеки

• рефинансирование позволяет снизить процентную ставку, изменить условия ипотеки и объединить несколько кредитов (включая автокредиты и потребкредиты);
• услугу можно оформить в «своем» банке, но при переходе в другой шансов на одобрение больше;
• рефинансировать ипотеку лучше на ранних сроках (в первые 2-3 года), чтобы была заметна экономия на переплате по процентам;
• оптимальный момент для рефинансирования – при разнице в ставках 1,5-2%;
• заявка на рефинансирование не отражается в кредитной истории, но там будут видны запросы банков;
• рефинансировать кредит можно неограниченное количество раз;
• оформление услуги занимает в среднем до 1 месяца в «своем» банке и 1-2 месяца – в другом;
• банк может отказать в рефинансировании без объяснения причин;
• подать повторное заявление на рефинансирование можно в среднем через 2-3 месяца;
• при рефинансировании ипотеки по ДДУ новостройка должна быть аккредитована этим банком;
• рефинансирование ипотеки с маткапиталом потребует получение согласия на смену залогодержателя в органах опеки и попечительства и выделение доли ребенку при закрытии первого кредита.

Этапы и сроки предоставления услуги

Изучите предложения банков, возможно, у них есть льготная программа для вашей категории: военные, молодые или многодетные семьи, жители сельской местности.

Процедура рефинансирования в «родной» компании проходит проще. Там уже знают, платежеспособен ли клиент. Не придется собирать справки с подтверждением стабильности доходов.

Рефинансирование состоит из следующих этапов:

1. Уведомление нынешнего кредитора о том, что планируете осуществить рефинансирование ипотеки. Уточните, есть ли возможность переоформления займа у него.
2. Регистрация заявки на кредит. Заявление рассматривают от 2 до 5 дней. У клиента будет время на раздумья, по одобренной заявке ставку фиксируют на несколько месяцев.
3. Подготовка документов ― в целом в банках одинаковые требования к ним. Но компания может запросить иные документы.
4. Подписание кредитного договора. Теперь клиент может погасить старые займы.
5. Переоформление ипотеки. Заключают договор залога имущества. В МФЦ регистрируют факт смены владельца закладной, прекращают обременение имущества по первому договору.

Сколько занимает рефинансирование ипотеки?

Как правило, весь процесс состоит из пяти этапов: 1. Оценка заемщика.
2. Оценка залога (объекта недвижимости).
3. Сделка (подписание договора).
4. Выдача кредита.
5. Перерегистрация залога на нового кредитора.
В зависимости от банка и индивидуальных особенностей сделки, процедура может занять разное количество времени. Если все делать оперативно, то можно уложиться в 1,5 недели. При сборе документов нужно иметь ввиду, что некоторые справки имеют свой срок годности.

КомментарийСветлана Ковалева, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Екатеринбурге:

— Как правило, изначально заемщик лично обращается в отделение банка или консультируется по телефону «горячей линии». Далее он подает заявку на рефинансирование своего займа. Пакет документов при этом стандартный: анкета, паспорт, справка о доходах, копия трудовой книжки, документы по квартире. Заявку мы рассматриваем оперативно, не более двух дней. Чаще всего заемщик узнает решение в этот же день или на следующий. Потом он заказывает отчет об оценке недвижимости, берет справки об остатке задолженности и отсутствии просрочки в том банке, который ранее выдал кредит. Следует учитывать, что справки эти, как правило, действительны непродолжительное время (чаще всего до 5 дней). Поэтому очень важна оперативность и согласованность действий между банком и заемщиком в процессе проведения сделки.

Брали ипотеку в Сбербанке в 2014 году на квартиру в строящемся доме. Под 14,25%, пока идет стройка и 13,25% после ввода дома. Два года платили, радуясь, что успели до роста ставок, а потом стали печалиться.

К концу 2016 года наша ставка стала казаться уже космической. Исследовали гору предложений банков и остановились на «Абсолют Банке». Тогда он предлагал отличные условия – 11,25% вместо наших 13,25% годовых. Ежемесячный платеж тем самым снижался на 4300 рублей с учетом сохранения срока кредита. Схватили калькулятор и посчитали, что выгадаем больше 885 тысяч за оставшиеся годы.

Но вскоре осознали, что будут и дополнительные траты. В новом банке нам пришлось страховать не только квартиру, но и жизнь и здоровье. Это плюс 10,3 тысячи рублей в год. Утешило только то, что в Сбере платили 7600 в год за страховку, разница не слишком велика. Дополнительно заплатили за оценку 2500 рублей, за выписку из ЕГРН 300 рублей и госпошлину за перерегистрацию 668 рублей за двоих. Но даже за вычетом расходов выгадали больше 830 тысяч, а ежемесячный платеж стал хоть и ненамного, но менее напряжным.

Когда можно обращаться за рефинансированием ипотечного кредита?

Решение переоформить кредит на покупку жилья должно быть оправданным. Особенно учитывая тот факт, что с марта 2020 года ставки по этой банковской программе повысились на фоне экономического кризиса и объявленной пандемии, для клиента будет выгодна не каждая сделка.

Обращаться в банк за рефинансированием стоит лишь в том случае, когда срок выплаты долга еще не достиг половины от общего срока кредитования. А если до окончания выплаты по кредиту осталось менее года, и заемщик погасил в банке значительную часть процентов, заключать новое соглашение уже нет смысла.

Что касается банков, то они не стремятся выдавать кредиты на рефинансирование ссуд, оформленных недавно. Каждый кредитор желает убедиться в том, что клиент платежеспособен и надежен. Если действующей задолженности менее полугода, то переоформить договор будет затруднительно.

Чтo тaкoe peфинaнcиpoвaниe кpeдитa и выгoднo ли этo

Peфинaнcиpoвaниe – этo выдaчa нoвoгo кpeдитa, чтoбы зaeмщик пoлнocтью или чacтичнo пoгacил взятый paнee кpeдит или кpeдиты. C пoмoщью peфинaнcиpoвaния мoжнo yлyчшить ycлoвия кpeдитoвaния: cнизить cтaвкy, измeнить cpoк, cэкoнoмив пpи этoм нa пepeплaтe.

Peфинaнcиpoвaть кpeдиты мoжнo кaк в бaнкe, выдaвшeм пepвoнaчaльный кpeдит, тaк и в нoвoм. Нo, кaк пpaвилo, бaнки кpaйнe нeoxoтнo пoзвoляют пepeкpeдитoвaтьcя cтapым клиeнтaм, пoэтoмy иcкaть ycлoвия выгoднeй пpиxoдитcя нa cтopoнe. У нeкoтopыx тaкиx пpoгpaмм для coбcтвeнныx зaeмщикoв и вoвce нeт, oни гoтoвы пepeмaнивaть лyчшими ycлoвиями тoлькo чyжиx. Чaщe вceгo нoвыe кpeдитopы oтдaют пpeдпoчтeниe клиeнтaм, кoтopыe xopoшo ceбя зapeкoмeндoвaли зa вpeмя пoльзoвaния пpeжним кpeдитoм: oплaчивaли вce пoлнocтью и в cpoк, вoвpeмя извeщaли бaнк oб измeнeнияx – нaпpимep, o cмeнe aдpeca peгиcтpaции. Нo инoгдa, в иcключитeльныx cлyчaяx, бaнки зaбиpaют дaжe тex клиeнтoв, кoтopыe дoпycкaли пpocpoчки плaтeжeй.

Риски и подводные камни: в чём может быть подвох?

Риски рефинансирования такие же, как и у обычного кредитования. Смена кредитора не снимает серьезных обязательств с заемщика. Если он не справится с выплатой займа, то придется продавать купленную квартиру и рассчитываться с банком досрочно.

Вместо сокращения переплаты можно получить даже еще большие расходы на выплату кредита, если у заемщика изменятся доходы и его начнут штрафовать за просроченную задолженность. Под видом более лояльных условий (например, низкой ставки) банк может подсунуть клиенту кредитный договор, в котором будут предусмотрены весьма солидные размеры неустойки за просрочку.

Еще один нюанс: при рефинансировании клиент не вправе требовать налоговый вычет. Если он не воспользовался им до этого, то уже не сможет этого сделать в будущем (по данному кредитному договору).

Эксперты советуют подходить к вопросу рефинансирования реалистично. «Ставка Центробанка в последние годы снижается, значит и проценты по кредитам идут вниз, а вместе с ними – стоимость ресурсов для банков. Может случиться так, что другой банк попросту не захочет пойти навстречу новым клиентам, приоритет будет на стороне старых. Ориентироваться надо на схему рефинансирования, и даже если выплата по процентам будет растянута на весь срок, а не как обычно поставлена в самом начале, но при этом выгода окажется полторы копейки, то и соглашаться нет смысла», – считает Василий Солодков, директор Банковского института ВШЭ.

По мнению специалистов, оптимальная разница в ставках должна составлять около 2%. При этом в первую очередь лучше ориентироваться на свой банк. Такой ход выгоден обеим сторонам: банки получают готового клиента с хорошей кредитной историей, заемщики – скидку.

Я рефинансировала кредит Сбербанка в «Российском капитале». И там же провела второе рефинансирование. В результате ежемесячно плачу на 38 тыс. рублей меньше.
Ирина, Москва

«Прежде чем бегать по банкам, надо начать со своего. И если новые условия подойдут, можно соглашаться», – говорит экономист Никита Кричевский. Когда не получается остаться – можно обращаться в другой банк.

«Но и тут я бы не советовал заниматься рефинансированием кредита, остаток по которому составляет меньше миллиона рублей или полутора миллионов. Иначе разница будет практически незаметной, а время на переоформление потрачено», – советует Александр Мельников, директор Бюро кредитных решений.

Впрочем, знание этих нюансов все равно не избавляет от трудностей.

В некоторых случаях лучше не поддаваться желанию сбросить с себя хотя бы часть финансовой нагрузки, а подождать полтора-два месяца, изучить все предложения и только, когда выгода будет очевидной, подавать заявки.

В ВТБ я пытался узнать, о каких условиях может идти речь, учитывая, что у меня ипотека под 13,5% на 29 лет, 9 из них уже выплачены, но по договору – это выплаты почти исключительно по процентам. Менеджер заверил, что время погашения (29 лет) пересматриваться точно не будет. В лучшем случае пересмотрят ставку, минимальная – 10%. У меня вырвалось: «Я ведь у вас переплачиваю стоимость квартиры в пять раз». «Это ипотека», – улыбнулся в ответ консультант.
Максим, Московская область

1. Страховка. Даже если ваша страховая компания входит в список рекомендованных банком, переоформлять страховку всё равно придётся, т.к. в ней указан другой выгодоприобретатель. Надеяться на полный возврат ранее уплаченной суммы не стоит – в лучшем случае вы получите минимальную выплату.
   Узнайте заранее размер страховки по ипотеке – она может быть выше той, которую вы имеете на данный момент. Также банк может предоставлять более выгодный процент по кредиту только при условии оформления дополнительной личной страховки. Все эти нюансы обязательно уточняйте до оформления документов.
2. Отчёт об оценке квартиры. Вам придётся провести эту процедуру, выбрав оценщика из списка, одобренного банком. Это будет стоить от 5 до 10 тысяч рублей. Сумма кредита зависит от залогового объекта. Иногда банки считают, что стоимость квартиры меньше заявленной и могут изменить ставку.
3. Выписка из ЕГРН. Выписку можно заказать онлайн без посещения МФЦ, если это устроит банк. Стоимость от 200 до 400 рублей в электронном виде. Оригинал обойдётся в 750 рублей.
4. Заказ технических документов. Банкам нужны сведения за последний год, поэтому вам придётся заказывать весь пакет заново. Стоимость будет зависеть от площади квартиры и от города проживания. Средняя цена: от 5 000 до 10 000 рублей. Вы должны иметь в виду, что факт незаконной перепланировки, если она есть, будет отражён в документе и может создать проблемы.
5. Повышенная ставка по ипотеке на время переоформления залога. Процесс может растянуться на два — три месяца. Этот период будет рассчитан совсем по другим тарифам.
6. Госпошлина. За новую регистрацию залога придётся оплатить 2 тыс. рублей.
7. Посредники. Если вы не планируете собирать весь пакет документов самостоятельно, то приготовьте ещё от 5 до 10 тысяч рублей.

Совет. Многие банки, не имея права запретить досрочное погашение кредита, вводят штрафы за нарушение графика выплат. Выясните в своей кредитной организации размер штрафа до начала сбора бумаг.

Похожие записи:

• В Казахстане ветеранам Чернобыля выплатят 540 млн тенге
• Льготы участникам ликвидации аварии на ЧАЭС в 2023 году
• Выплаты за второго ребенка в 2023 году