Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Условие об авансировании контракта заказчик устанавливает на своё усмотрение — предварительная оплата не является обязательной частью контракта, закон позволяет определиться с этим вопросом с учётом действующего законодательства.
Авансирование по 44-ФЗ
Поскольку заказчик применяет авансирование по 44-ФЗ на своё усмотрение, решение о предоплате следует принимать исходя из её целесообразности, а также из ограничений бюджетного законодательства. Если заказчик готов выплатить аванс, то он должен указать информацию об авансировании в извещении о закупке (п.10 ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 44-ФЗ).
Величина предоплаты влияет на размер обеспечения исполнения контракта (ОИК) — чем больше аванс, тем больше ОИК. Меньше суммы аванса ОИК быть не должен.
Согласно ч.13 ст.34 Федерального закона № 44-ФЗ, условия об авансировании, включая сумму и сроки выплаты, должны быть прописаны в контракте. Отсутствие сроков выплаты аванса в договоре будет нарушением. Чтобы не допустить такой ошибки, необходимо заранее подготовиться к торгам. Можно обратиться к специалистам, которые помогут в участии на всех этапах тендера. Это позволит избежать спорных ситуаций.
Оформление изменений по предоплате в 2022 году
В 2022 году заказчики вправе в соответствии с частью 65.1 статьи 112 Федерального закона №44-ФЗ внести по соглашению сторон в заключённые до дня вступления в силу постановления № 505 договоры (государственные контракты) на поставку товаров (выполнение работ, оказание услуг) изменения в части увеличения предусмотренных ими размеров авансовых платежей до размеров, определённых в этом постановлении, с соблюдением размера ОИК, устанавливаемого в соответствии с частью 6 статьи 96 44-ФЗ.
В соответствии с разъяснениями Минфина России от 27.04.2022 в контрактах, заключённых до 30 марта 2022 года, могут устанавливаться авансовые платежи, которые при их заключении предусмотрены не были. При этом в соответствии с частью 65.1 статьи 112 Закона № 44-ФЗ внесение изменений в контракт в части увеличения размера аванса в отсутствие обстоятельств, влекущих невозможность исполнения такого контракта (или в отсутствие документов, подтверждающих такие обстоятельства), не допускается.
Условия авансирования контрактов по 44-ФЗ и 223-ФЗ применяются на усмотрение с учётом норм Гражданского Кодекса РФ и бюджетного законодательства.
При этом выплачивать аванс можно как полностью, так и частично. Для предоплаты по некоторым видам товаров, работ или услуг есть ограничения.
Для нарушителей условий контракта, которые получили аванс, законодательством предусмотрены меры ответственности, но заказчик для снижения рисков может потребовать от исполнителя банковские гарантии.
Правила, действовавшие для авансирования контрактов по 44-ФЗ, изменились в 2022 году, поэтому заказчикам и исполнителям необходимо учитывать это при заключении договоров.
Компания «Дельта» покупает товар у компании «Альфа», сумма по договору 480 у. е., курс 1 у. е. = 1 евро, НДС 20 %, условия – 100 % постоплата, товары поступили (оприходованы) 27.01.2022 (курс за 1 у.е. = 89,1511 руб.). Оплата по договору прошла 04.02.2022 (курс за 1 у. е. = 86,5610).
Товары, за которые оплата проходит после их принятия на учет, признаются в рублевой оценке по курсу, действовавшему на дату перехода права собственности (п. 5 ПБУ 3/2006, п. 10 ст. 272 НК РФ).
Бухгалтерские записи у «Дельты»:
Дт 41 Кт 60/1, сумма 42 793, поступили товары по курсу на день поступления;
Дт 19 Кт 60/1, сумма 7 132, входной НДС по счету-фактуре (УПД);
Дт 60/1 Кт 51, сумма 41 549, оплата по курсу на день оплаты;
Дт 60/1 Кт 91/1, сумма 1244 (42 793 – 41 549 = 1244), курсовая разница (ООО «Дельта» закрывает сальдо по счету 60/1 по соответствующей поставке).
Пример – получение МПЗ
Компания «Бета» приобретает МПЗ у компании «Гамма». Право собственности переходит в момент поступления на склад. Расчеты с поставщиком ведутся в у. е., на условиях постоплаты, которая производится в рублях по курсу ЦБ на дату оплаты. Дата отгрузки отличается от даты перехода права собственности на товары. Счет-фактуру «Бета» выставляет в рублевом эквиваленте на дату отгрузки.
По какому курсу у. е. принимать документы (по дате отгрузки или по дате перехода права собственности)?
Решение:
«Бета» отражает в своем учете поступление МПЗ на склад следующим образом.
Дт 10 Кт 60 – по курсу на дату получения на склад,
Дт 19 Кт 60 – НДС по счету-фактуре,
Дт 68/2 Кт 19 – НДС по счету-фактуре принят к вычету,
Дт 60 Кт 51 – оплата по курсу на день оплаты,
Дт 91 (60) Кт 60 (91) – курсовые разницы.
С учетом изменений курсов валют возникают определенные вопросы по документальному оформлению. Решение есть: например, в момент отгрузки продавец может выписать накладную по форме М-15 (накладная на отпуск материалов на сторону) или акт, где будет указана стоимость оборудования по курсу у. е. на дату отгрузки, а на дату перехода прав собственности может быть оформлена товарная накладная по форме ТОРГ-12 с отражением стоимости ценностей по курсу на дату перехода права собственности. Либо как вариант – добавить в ТОРГ-12 дополнительные графы в у. е., заполнить их при отгрузке, а при переходе прав собственности «дозаполнить» рублевой стоимостью. Еще в 2012 г. ФНС рекомендовало такой способ (письмо УФНС России по г. Москве от 13.01.2012 № 16-15/001556@).
Главное, чтобы было удобно
Постоплата удобна клиенту, который сначала получит интересующие его товар или работу, услугу и только затем произведет за нее расчет. Исполнителю удобней предоплата, за счет которой он формирует свои оборотные средства и исключает риск возникновения дебиторской задолженности со стороны заказчиков, уклоняющихся от оплаты. По общему правилу стороны обязательства могут договориться о любом из указанных вариантов оплаты, что прямо следует из взаимосвязанных ст. 311, 315, 316, 421 и п. 1 ст. 424 ГК РФ. Исключение – если законом или иным нормативным правовым актом РФ для определенных случаев предписан конкретный порядок расчетов.
Предоплата или постоплата может быть:
- предусмотрена изначально при заключении договора
- либо введена в дальнейшем на основании дополнительного соглашения сторон или одностороннего изменения его условий одной из сторон при условии, что такая возможность была прямо предусмотрена первоначальным договором.
Например, поставщик в целях увеличения выручки и расширения клиентской базы может предоставлять своим покупателям отсрочку, а на случай нарушения срока оплаты отгруженной продукции договором поставки могут быть предусмотрены не только неустойка, но и перевод неисправного контрагента с постоплаты на предоплату с целью минимизации рисков поставщика.
Что такое задаток при покупке квартиры
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.
Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.
Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.
Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.
Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.
Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.
Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.
Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.
Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.
Что такое аванс при покупке квартиры
Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.
Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.
Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).
Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.
П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.
Рассрочка и оплата частями
При использовании рассрочки платёж разбивается на части и выплачивается оговорёнными суммами до полного погашения обязательства по оплате в течение определённого срока.
Важный момент: право собственности на товар переходит к покупателю в момент полной выплаты стоимости товара (пп. 14.1.249 НКУ).
Если покупатель просрочил оплату: продавец вправе расторгнуть договор и отозвать товар (п. 2 ст. 695 ГКУ). И даже начислить штрафные проценты на сумму просрочки и применить индекс инфляции за весь период просрочки (п. 1 ч. 5 ст. 694, ч. 2 ст. 625, ст. 536 ГКУ). Но можно предусмотреть в договоре и другие санкции.
Срок рассрочки устанавливает сам продавец, часто его привязывают к стоимости товара: чем дороже, тем дольше срок оплаты.
Рассрочку используют в розничной и мелкорозничной торговле. Если торгуете на маркетплейсе, можете подключить оплату частями в сотрудничестве с банком.
Добавляете услугу рассрочки на сайт, с возможностью выбрать разные периоды выплат для клиента. Вам нужно заплатить комиссию банку за услугу, но это выгодно, ведь вы получаете полную оплату, а клиент погашает рассрочку не вам, а банку.
Вы должны запомнить такие моменты, если работаете по схеме постоплаты:
Аванс и сроки его выплаты
Трудовой кодекс РФ не содержит определения понятия «аванс». Однако анализ ст. 129 и 136 ТК РФ позволяет сделать вывод, что аванс – это заработная плата за первую половину месяца.
По закону заработная плата выплачивается каждые полмесяца, а период между датой начисления и датой выплаты заработной платы не может превышать 15 дней (ст. 136 ТК РФ).
Это значит, что зарплату за первую половину месяца работник должен получить в любой из дней в промежутке с 16 по 30 (31) число текущего месяца. Условно это и будет считаться авансом. За вторую половину месяца работодатель обязан рассчитаться с работником с 1 по 15 число следующего месяца.
Конкретная дата выдачи заработной платы должна быть установлена и закреплена в локальном нормативном акте, коллективном или трудовом договоре. С целью планирования финансовых потоков организации могут устанавливать разные дни выплаты зарплаты для работников различных структурных подразделений (например, рабочим выплачивать ее 13-го и 28-го числа, а административному персоналу – 10-го и 25-го числа).
Выплатить аванс работодатель должен не позднее последнего дня оплачиваемого месяца (ст. 136 ТК РФ, письмо Минтруда от 14.02.2017 № 14-1/ООГ-1293, письмо Роструда от 26.09.2016 № ТЗ/5802-6-1).
Если срок между выплатами превысит 15 дней из-за того, что крайние даты расчета выпадают на праздничные нерабочие дни, это не будет считаться нарушением.
Что такое предоплата и зачем она нужна
Предоплата — это частичная или полная оплата за услуги и товары. Предоплата нужна не только компаниям, оказывающим услуги, но и самим клиентам. Сегодня каждый клиент ценит свое время и деньги, следовательно, посещая салон красоты, он хочет, чтобы забронированное им время не было отдано другому клиенту. Поэтому, внося предоплату за услуги, клиент сам себя защищает от возможных форс-мажорных обстоятельств.
Компания, оказывающая услуги, с помощью предоплаты минимизирует возможный риск остаться без получения прибыли.
В товарном бизнесе все намного проще, клиент отдает деньги и получает товар.
Что касается услуг, то здесь все немного сложнее. Клиентам психологически сложно отдать предоплату за продукт, который они пока не получили. А предпринимателю, оказывающему услуги, так же рискованно выполнять работу, которая может оказаться неоплаченной. Рискуют обе стороны.
Например, фотограф или видеограф может отснять весь свадебный день, а невесте просто не понравятся фотографии, и она не оплатит их. Получается, что фотограф работал бесплатно, так как фотографии невеста в любом случае получит в электронном варианте. Сама же невеста рискует, заказывая услуги фотографа на свадьбу, не получить фотографии по какой-то причине или получить некачественные снимки.
Чем аванс отличается от предоплаты
Вопрос о том, в чем юридическая разница между авансом и предоплатой, является дискуссионным, и правоведы по-разному подходят к его решению. Одной из распространенных точек зрения является полное отождествление этих понятий, поскольку оба они предполагают, что заказчик, покупатель или получатель услуги, работы или товара выплачивает определенную сумму продавцу, исполнителю или подрядчику до начала его исполнения обязательств по договору. То есть обе эти категории предполагают, что поставщик товара, работы или услуги получит деньги до того, как выполнит обязательства.
Такая выплата, предваряющая исполнение, бывает полной или частичной, полная предоплата — это выплата исполнителю всей суммы по договору до того, как он исполнит обязательства. Это понятие соответствует понятию стопроцентного авансирования.
Однако имеется и ряд точек зрения, в соответствии с которыми эти две категории различаются между собой. Поскольку отличие аванса от предоплаты законодательно не зафиксировано, есть несколько подходов к тому, чем эти категории различаются друг от друга:
Рассрочка и оплата частями
При использовании рассрочки платёж разбивается на части и выплачивается оговорёнными суммами до полного погашения обязательства по оплате в течение определённого срока.
Важный момент: право собственности на товар переходит к покупателю в момент полной выплаты стоимости товара (пп. 14.1.249 НКУ).
Если покупатель просрочил оплату: продавец вправе расторгнуть договор и отозвать товар (п. 2 ст. 695 ГКУ). И даже начислить штрафные проценты на сумму просрочки и применить индекс инфляции за весь период просрочки (п. 1 ч. 5 ст. 694, ч. 2 ст. 625, ст. 536 ГКУ). Но можно предусмотреть в договоре и другие санкции.
Срок рассрочки устанавливает сам продавец, часто его привязывают к стоимости товара: чем дороже, тем дольше срок оплаты.
Рассрочку используют в розничной и мелкорозничной торговле. Если торгуете на маркетплейсе, можете подключить оплату частями в сотрудничестве с банком.
Добавляете услугу рассрочки на сайт, с возможностью выбрать разные периоды выплат для клиента. Вам нужно заплатить комиссию банку за услугу, но это выгодно, ведь вы получаете полную оплату, а клиент погашает рассрочку не вам, а банку.
Вы должны запомнить такие моменты, если работаете по схеме постоплаты:
Аванс является одним из способов предварительной оплаты, а понятие предварительной оплаты расценивается, как обязанность покупателя, заказчика и т.д. оплатить товар, услугу или работу полностью или частично до передачи продавцом товара, оказания исполнителем услуги, выполнения подрядчиком работы.
В разного рода словарях аванс также определяется как денежная сумма, предварительно выплачиваемая в счет предстоящих платежей. Приведем некоторые примеры определения понятий:
Аванс – деньги или другие материальные ценности, выдаваемые в счет предстоящих платежей (Толковый словарь Т.Ф.Ефремовой).
Аванс – деньги (или другие ценности), выдаваемые вперед в счёт заработка, причитающихся кому-н. платежей (Толковый словарь С.И.Ожегова).
Аванс – предварительная выплата заказчиком некоторой денежной суммы в счёт предстоящих платежей за поставляемые товары, выполняемые работы, услуги… / Часть заработной платы, выдаваемая вперёд в счёт ежемесячного заработка; день её выдачи… (Большой толковый словарь русского языка. – 1-е изд-е: СПб.: Норинт С. А. Кузнецов. 1998)
Аванс – (от фр. avance) – денежная сумма или другая имущественная ценность, выдаваемая вперед в счет условленных платежей или предстоящих расходов. Аванс, как и задаток, служит доказательством заключения договора, но не обеспечивает его реального исполнения, поскольку при неисполнении обязательства он подлежит возврату, и не более того. поэтому всякий предварительный платеж считается а., если в письменном соглашении сторон договора прямо не указано, что это задаток (Однотомный большой юридический словарь. 2012).
Аванс (франц. avance) – предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги. Обычно в виде аванса выплачивается часть будущей суммы оплаты, составляющая до 50% ее общего объема. Аванс представляет форму предоплаты, призванную заинтересовать исполнителя, гарантировать получение денег со стороны заказчика, возместить предстоящие расходы исполнителей. В случае расторжения договора аванс подлежит полному или частичному возврату. Распространенные формы аванса: выдача работнику заранее части заработной платы, предоставление денежных сумм командированному перед выездом в командировку. Аванс засчитывается как часть оплаты при окончательном расчете заказчика с исполнителями. Выдача средств в счет предстоящих расходов называется авансированием, предоплатой (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. “Современный экономический словарь. – 6-е изд., перераб. и доп. – М.” (ИНФРА-М, 2011)).
Как вносится предоплата по договору оказания услуг
(указать количество или порядок его определения)
Существенными условиями договора являются условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида (абз. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ). Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии со ст. 465 Гражданского кодекса РФ, если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор не считается заключенным. Количество товара предусматривается в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении либо в договоре может быть установлен порядок его определения.
Образец договора услуг с двумя равными платежами
Поставщик гарантирует, что качество поставляемого товара соответствует требованиям стандартов и технических условий, установленных в РФ, товар маркирован в соответствии с установленными для данного вида товаров стандартами и техническими условиями, а также иными требованиями, предъявляемыми к указанным товарам для реализации их в оптовой и розничной торговле на территории РФ. 2.2. На все виды поставленного товара Поставщик предоставляет Покупателю правильно оформленные сертификаты, а также другие документы, подтверждающие качество товара и его соответствие требованиям законодательства РФ. Вышеуказанные документы предоставляются Покупателю при заключении Договора или передаче товара.
2.3. Количество товара, передаваемого Покупателю, должно точно соответствовать количеству, указанному в товарораспорядительных документах.
Аванс или предоплата: оформляем сделку
При авансовой или предоплатной системе расчетов составляется договор на оплату до получения товара или выполнения работ (услуг). Стороны согласуют важные условия в следующем порядке:
- Определите размер аванса. Допускается указать определенную сумму аванса или установить его в процентах от общей цены сделки. Например, аванс — 100 000 рублей или 45% от стоимости контракта.
- Конкретизируйте срок уплаты аванса (внесения предоплаты). Это может быть конкретная календарная дата или определенный период времени. Например, внести аванс до 15 сентября 2020 года или перечислить предоплату в течение 10 рабочих дней с момента заключения контракта.
- Установите объем или часть стоимости товара (работы, услуги), в пользу которых зачтется аванс. Это важное условие сделки, его нельзя игнорировать.
Пример формулировки предоплаты в контракте:
| Срок поставки продукции — 08.02.2020. Покупатель обязан оплатить поставку путем внесения аванса в размере 100% стоимости товара в срок до 05.02.2020. |