Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда заключается договор коммерческого найма?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законом не запрещено совершение сделки купли-продажи с такой недвижимостью. Если возможность выкупа предусмотрена условиями договора, то наниматель даже вправе требовать этого. Стороны могут договориться о выкупе жилья в рассрочку.
Права сторон по договору найма жилого помещения
Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:
1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.
А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:
- наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
- наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
- снимаемое жилье используется не по назначению;
- наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.
При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд. Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.
Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья.
2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем. Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.
Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.
Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.
3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.
Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:
- в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
- жилье нельзя сдать в поднаём;
- вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
- у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.
Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.
Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.
Участники договорных отношений
Этот договор отличается от социального найма тем, что наймодателем недвижимости может выступить как физическое, так и юридическое лицо, включая государственные органы кроме муниципалитета. Рассмотрим особенности сторон правоотношений.
Как было оговорено выше — ГПД является возмездным. Размер взносов на уплату жилья устанавливается обоюдно. Максимальный размер платы может быть установлен муниципальным органом, при отсутствии ограничения — это решается между участниками правоотношений.
Стоит учесть, что любое изменение оплаты в одностороннем порядке будет нарушением законных оснований сделки.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Права и обязанности сторон по договору
Наймодатель обязан:
- передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
- предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если договором данная обязанность не возложена на нанимателя;
- обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Наймодатель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение, а также переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно может проводиться лишь с согласия нанимателя.
Наниматель обязан:
- использовать жилое помещение только для проживания;
- обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
- своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;
- осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено договором.
Наниматель вправе:
- с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, вселять в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется). Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей;
- разрешать с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя, безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме обшей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев;
- передавать с согласия наймодателя по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения, часть или все нанятое им помещение в пользование. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель;
Особенности договора коммерческого найма
В Российском законодательстве договор коммерческого найма отличается от схожего договора аренды жилья. Главное отличие заключается в процессе в том, что он не подлежит обязательной государственной регистрации. Причины, по которым законодатель допустил такое послабление частным собственникам до конца не ясны. Это допускает возможность ухода от налогообложения в подавляющем большинстве случаев. Физические лица могут частным порядком, в устной форме договорится о сдаче квартиры/комнаты/дома внаем. При этом не ставить в известность о заключенном договоре фискальные органы (налоговую инспекцию). Этим до сих пор пользуются владельцы излишков жилой площади, успешно уходя от налогов и получая регулярную ренту.
Для обоих участников договора при формальном заключении договора найма существует ряд преимуществ:
- Значительное снижение стоимости, так как собственнику не приходится платить налог с дохода, получаемого от сдачи внаем недвижимости;
- Наниматель имеет возможность не афишировать свои персональные данные. Иными словами, нанять жилое помещение на срок до 1 года можно не предоставляя документы удостоверяющие личность нанимателя.
Велик риск таких договоров:
- Стороны несут риск причинения вреда нанимаемому имуществу. В большей степени это относится к собственнику. Но и наниматель рискует вероятностью расторжения договора в любое время, без объяснения причин. В залоге у собственника при этом может остаться движимое имущество нанимателя. Доказать факт существования договорных отношений при бездокументарной форме заключения коммерческого договора найма жилого помещения бывает сложно.
- Проживающий в съемном квартире не имеет возможности зарегистрироваться по месту жительства. Тем самым он нарушает установленный порядок паспортного учета. Это влечет административную ответственность в виде штрафа.
- Кроме административного штрафа, наниматель лишен возможности получать социальное обеспечение по месту проживания: медицинское, пенсионное, страховое. Дети не могут быть устроены в дошкольные или учебные заведения.
Права и обязанности сторон по договору
Наймодатель обязан:
- передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
- предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если договором данная обязанность не возложена на нанимателя;
- обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Наймодатель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение, а также переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно может проводиться лишь с согласия нанимателя.
Наниматель обязан:
- использовать жилое помещение только для проживания;
- обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
- своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;
- осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено договором.
Понятие коммерческой недвижимости
Для того, чтобы точно понять, что значит коммерческое жильё в нашей стране, нужно сначала разобраться с категорией коммерческой недвижимости. Для многих слово «коммерческая» отождествляется в этом контексте только с понятием предпринимательства.
Коммерческая недвижимость может использоваться предпринимателями для ведения своего бизнеса, открытия офисов, оказания различных услуг гражданам.
Коммерческая недвижимость – это различные сооружения, здания, земельные участки, которые используются их владельцами и нанимателями для осуществления предпринимательской деятельности.
Объектами коммерческой недвижимости могут быть:
- офисные и складские помещения;
- промышленные и сельскохозяйственные предприятия;
- торговые центры, магазины, отели;
- водные и лесные объекты, многолетние насаждения;
- земельные участки и иные естественные угодья;
- социальные помещения;
- коммерческое жильё.
Как оформить договор о коммерческом найме?
Это соглашение двустороннее, стороны именуются как наниматель и наймодатель.
Наймодателями могут считаться:
- юридические лица – компании, индивидуальные предприниматели;
- муниципалитет;
- частные лица;
- государство в лице полномочного представителя (организации).
Подобное соглашение необходимо составить в письменном виде, у нотариуса его заверять необязательно.
В договоре указывается такая информация:
- предметом соглашения становится конкретный объект жилой недвижимости, переходящий в пользование на временной основе;
- величина и регулярность платежей, которые должен вносить наниматель. Коммунальные платежи в эту сумму не входят, а оплачиваются отдельно в соответствии с количеством потребляемых ресурсов;
- период действия соглашения. Согласно ст. 682 ГК РФ он не может быть более 5 лет. Если точный срок в договоре не прописан, то документ считается действительным в течение 5 лет;
- перечень имущества, которое имеется на территории жилого помещения;
- список граждан, проживающих в указанной квартире совместно с нанимателем. Проживание и регистрация детей младше 18 лет предусмотрена законодательством;
- возможные варианты прекращения отношений сторон (по соглашению или в судебном порядке);
- порядок действий в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
- возможность последующего выкупа жилья и условия, которые необходимо для этого выполнить;
- прочие условия по обслуживанию жилого объекта.
1. Для заключения договора коммерческого найма жилых помещений не требуются те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.
2. В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется, площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров закон не устанавливает.
3. Статьей 677 ГК введена новая категория (ранее не известная ни гражданскому, ни жилищному законодательству) лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего субъектом договора коммерческого найма: наряду с нанимателем это лица, постоянно с ним проживающие, и сонаниматели. ГК исходит из того, что при коммерческом найме у пользователей может и не быть семейных или родственных отношений. Все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
4. Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие и договорившиеся проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель – физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой – наниматель – два или более двух граждан одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК). В таком случае, как следует из ст. 323 ГК, наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей-должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей-должников, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
5. Статья 686 ГК предусматривает возможность замены нанимателя в договоре коммерческого найма.
Алгоритм действий и список документов
Когда у вас на руках уже имеется письменное разрешение на сдачу муниципальное жилья внаем, можно начинать составление договора. Для этого нужны паспорта двух сторон, участвующих в соглашении, а также решение администрации о возможности предоставлять внаем социальное жилье и социальный договор найма арендатора.
Требование, которое установлено в обязательном порядке — заключение соглашения о поднайме в письменном виде. Следующим шагом будет регистрация соглашения в ЖЕУ. Стоит запомнить, что пользоваться муниципальным жильем на свое усмотрение субарендатор не имеет права. Так же, как и прямой арендатор, он не в праве ее обменять, подарить или продать.
Жилье может использоваться с целью личного проживания субарендатора. В иных целях она не может использоваться.
Даже в случае заключения договора о поднайме, вся ответственность перед муниципалитетом ложится на наймодателя. Если между субарендатором и наймодателем заключается стандартный договор, не сообщая в муниципалитет и не регистрируя соглашение, действия наймодателя вполне могут считать незаконными.
Договор коммерческого найма жилья
Договор коммерческого найма жилья подразумевает взимание договорной платы с нанимателя за использование жилой площади собственника жилья.
Заключать договор о найме жилого помещения может как непосредственно собственник жилья, так и его доверенное лицо. Доверенность на осуществление данной процедуры должна быть заверена у нотариуса.
Граждане, имеющие необходимость улучшить свои жилищные условия, могут воспользоваться правом на заключение договора социального найма. Если же такой необходимости нет, они могут заключить договор коммерческого найма жилья.
Договор социального найма является преимущественным для нуждающихся граждан или признанных малоимущими. Также граждане должны быть обязательно внесены в очередь на улучшение своих жилищных условий.
Граждане, желающие заключить договор коммерческого найма жилого помещения, также включены в очередь. Помещения, снятые в наем по такому договору, не могут быть приватизированы, но у нанимателей существует возможность выкупить это жилье у собственников.
Кто имеет право заключать договор коммерческого найма?
Договор коммерческого найма жилья часто заключают муниципальные или государственные органы, частные собственники. Жилые помещения в наем сдают различные организации.
Традиционно гражданином, сдающим жилье по договору коммерческого найма, выступает собственник данного жилого помещения (наймодатель), второй же стороной является другой гражданин (наниматель).
Юридическая база договора коммерческого найма
Мы уже рассматривали выше, какими правовыми актами следует регулироваться для заключения сделки коммерческого найма. Гражданский кодекс регламентирует общий порядок найма и заключения договора, а жилищный освещает основные правила найма.
Прежде всего необходимо выяснить, какое жильё можно сдавать во временное пользование. Согласно ГК РФ (статья №673), жилое помещение должно соответствовать следующим нормам:
- пригодность для постоянного проживания, то есть отвечать санитарно-гигиеническим стандартам, которые предусмотрены жилищным законодательством;
- сдавать можно не только полноценную жилплощадь, но и её часть – комнату;
- быть изолированным и иметь отдельных вход по отношению к другим помещениям квартиры – если это комната, то она не должна быть проходной;
- наниматель имеет право пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.
Когда договор коммерческого найма аннулируется
Согласно ГК РФ (ст. №687), собственник недвижимости имеет право расторгнуть договор с нанимателем в одностороннем порядке. Для этого он должен за три месяца письменно уведомить жильца, при этом объяснять причины не обязан.
В некоторых случаях можно инициировать принудительное выселение:
- если наниматель не вносит необходимые платежи два месяца подряд при краткосрочном и полгода при долгосрочном договоре;
- жилец нанёс непоправимый ущерб недвижимости или имуществу.
Для возмещения материального ущерба собственник жилья вправе подать в суд. При этом:
- суд назначает нанимателю срок для возмещения ущерба (не более года);
- если за предоставленный период наниматель не устранил нарушение (не заплатил долги, не отремонтировал помещение или имущество), владелец жилья повторно подаёт иск, и нерадивого жильца выселят в принудительном порядке;
- судья может назначить отсрочку о выселении для поиска нанимателем иного жилья.
Доказать неплатёжеспособность нанимателя достаточно просто, а вот чтобы оценить причинённый ущерб, придётся постараться. Именно для этого и необходим акт приёма-передачи от собственника жильцу. В акте фиксируется техническое состояние объекта и имущества в момент заключения сделки. Рекомендуется иметь фотографии или видеосъёмку жилого помещения.